Felgyorsultak az ingatlanbefektetések tavaly év végén

2011-ben a befektetők által Európában elköltött pénz elérte a 110 milliárd eurót; ez az összeg 7 százalékkal több, mint a 2010-es, 104 milliárd eurós teljes volumen. A tavalyi év visszaállította az európai befektetési piacot a válság előtti 2008-as szinthez, de még így is messze alulmúlja a „boldog békeidős” 130 milliárd eurós átlagot.

A legjobban teljesítő piacok Németország, Franciaország és Nagy-Britannia voltak, bár a kelet-európai régió fő országainak befektetési volumene csökkent az utolsó negyedévben az előzőhöz képest, a teljes 2011-es tranzakciós szint így is felülmúlta a 2010-es évet. Lengyelország, Csehország és Magyarország összesítve megduplázta a tavalyelőtti forgalmat. Az idei évre valamivel borúlátóbb a DTZ; az elhúzódó gazdasági- és pénzügyi válság okozta bizonytalanság miatt 107 milliárd euró teljes befektetési volument jósol az ingatlantanácsadó.

Befektetési környezet és idei kilátások: nem lesz jelentős változás idén sem

Várhatóan idén tovább romlik vagy legalább is nem javul az európai országok gazdasági teljesítménye, illetve adósságállománya. A tavalyi becsült 1,6 % helyett az Európai Unióban idén csupán 0,2 %-os növekedésre – gyakorlatilag stagnálásra – lehet számítani. Az elhúzódó globális pénzügyi krízis miatt továbbra sem várható jelentős mértékben, hogy csökkenjen a befektetők kockázat-érzékenysége és aggodalma. Tavaly év végén és az idei első hetekben a bankok még inkább visszafogták hitelezésüket és ebben sem várható számottevő elmozdulás. Mindezek következtében a DTZ előrejelzése szerint 2012-ben is visszafogott lesz a befektetési aktivitás; sőt valamivel – kb. 3 milliárd euróval – alacsonyabb európai volumenre számítanak, mint tavaly. A befektetésre váró tőke csökkenése, a finanszírozás szűkülése és a kockázati tényezők erősödése miatt a másodlagos ingatlanok értéke valószínűsíthetően csökkenni fog. Előtérbe kerülhetnek újra az alacsony tőkeáttétellel befektető társaságok Európa szerte. Ami a kilátásokat javíthatja az a gazdag tengerentúli magánbefektetők és alapok esetleges nagyobb aktivitása, ezen befektetők azonban az erős fundamentumokkal rendelkező országokat veszik célkeresztbe.

Európai ingatlanokba fektetett pénz: 110 milliárd euró tavaly, várhatóan 107 milliárd euró 2012-ben

2011-ben sem volt másképpen, mint az előző években, most is az év utolsó három hónapjában volt a legmagasabb a kereskedelmi ingatlanokba fektetett volumen (31,4 milliárd euró). Ez 17%-os növekedés a 3. negyedévhez képest, ugyanakkor kb. 7 milliárd euróval kevesebb, mint 2010 végén. „Tavaly mintegy 110 milliárd eurót költöttek el a befektetők, 6 milliárddal többet, mint 2010-ben. A legjobban teljesítő piacok közé tartozik Franciaország, Nagy-Britannia és Németország, ők hárman adták a teljes befektetett összeg két-harmadát. A sorban őket követik a skandináv országok, míg a közép-kelet európai régió gyengébben teljesített év végén, mint az őszi hónapokban; ugyanakkor az egész éves volumen majdnem megduplázódott 2010-hez képest.” – mondta Vécsey Bence, a DTZ befektetési társigazgatója. A tranzakciók átlagos mérete is nőtt az év végén; nagyobb arányban fordultak elő 100 millió eurót meghaladó ügyletek.

A befektetői típusok: dominálnak a belföldi befektetők

2011-ben túlsúlyban voltak a belföldi befektetők a regionális befektetőkkel szemben, előbbiek részesedése a teljes befektetési volumenből elérte a 65 százalékot, ami valamivel meghaladja a 2008 óta tartó éves 63 százalékos átlagot. Az európai regionális befektetők aktivitása csökkent tavaly év végén, míg az Európán kívüli regionális befektetők többet költöttek év végén, mint ősszel. Aktívak voltak a tengerentúli és az ázsiai befektetők; többségük azonban kizárólag a legfejlettebb piacok; Nagy-Britannia, Franciaország és Németország iránt érdeklődött. A magánbefektetői aktivitás erős volt, 17,8 milliárd eurót költöttek csak tavaly év végén, ezzel ők adták a teljes befektetett volumen közel 60 százalékát. Második helyen teljesítettek az intézményi befektetők, 4,6 milliárd euróval, míg a tőzsdén jegyzetteké lelassult; ők csupán 3,2 milliárd eurót fektettek be Európába. Érdekes megfigyelni, hogy a biztosítótársaságok 2011-ben többet költöttek 2010-hez képest (3,3 és 2,6 milliárd euró), ez jól jelzi, hogy a biztosítótársaságok tőkekövetelményeit szabályozó Solvency II. nem gyengítette a befektetési hajlandóságukat.

Befektetett ingatlan típusa: az iroda a kedvenc

„A befektetők kedvence az irodák; egy bizonytalan piaci környezetben ez az ingatlantípus tűnik a legbiztonságosabbnak számukra. Tavaly év végén 15 milliárd eurót fektettek be ebbe a szegmensbe, ez hattal több, mint az őszi hónapokban.” – említette Maksay Éanna, a DTZ elemzője. „Erős a befektetők érdeklődése a kiskereskedelmi ingatlanok iránt, 9 milliárd eurót fektettek be év végén, ezek közül döntően bevásárlóközpontokba. Problémát jelent azonban, hogy kevés a jó minőségű és eladó ingatlan – tette hozzá a szakértő. Az ipari ingatlanok 3,1 milliárd euróval vették ki részesedésüket a teljes volumenből, a nagy-britanniai befektetéseknek köszönhetően ez több mint 1 milliárddal magasabb a Q3-as összegnél. A vegyes-funkciójú ingatlanok iránt nem volt akkora az érdeklődés, mint ősszel; 35 százalékos visszaeséssel csak 2,2 milliárd eurót költöttek itt.

Hozamok: kilengések nélkül

Stabilizálódtak a prime irodai hozamok; 4,5 százalékon állnak London West Endben és Párizs belvárosában, 5 százalékon Frankfurtban. Jól jelzi a mediterrán országok iránti befektetői bizonytalanságot, hogy az olasz és spanyol hozamok továbbra is a 2007-es átlag felett vannak; 5,75 % Milánóban és 6% Madridban. Ezzel szemben az olyan érett piacokon, mint London és Párizs a hozamok közelítenek a válság előtti szinthez. Néhány országban; Dublinban, Bukaresten, Budapesten és Madridban hozamcsökkenésre számít a DTZ, de előreláthatóan ez 2012-2013 előtt nem következik be.