Bukik minden? Nem érdemes irodaházat építeni!

Mi lesz jövőre és azután a fejlesztési ingatlanpiaccal? Hová tartanak a yield-ek? Megéri-e beruházni, vagy más befektetési lehetőségeket kell keresni? Többek között ezekre a kérdésre próbáltak meg az Eston szakértői lehetséges válaszokat, megoldásokat keresni.

Fejlesztési telek piac

Az elmúlt évben számos negatív hatás érte az ingatlanpiacot, melyek közül a legfontosabb a kereslet visszaesése, ezen felül pedig a hitelpiaci források beszűkülése és megdrágulása volt. Csakúgy, mint a többi részpiacon, a fejlesztési telkek piacán sem láthattunk nagy volumenű tranzakciókat az elmúlt évben, csak a saját célra építkező végfelhasználók vásároltak.

Több olyan fejlesztő is akadt, aki a fejlesztési boom idején számos telket felvásárolt, és egyszerre több projekt indítását tervezte. Bár az egyes területekre már korábban kidolgoztak egy-egy fejlesztési koncepciót, most új, a kialakult gazdasági helyzetre aktualizált megvalósíthatósági tanulmányok alapján igyekeznek meghatározni, melyik projekt maradhat életképes átárazott piac esetén, netán melyiktől lehet vagy érdemes szabadulni a megváltozott piaci körülmények hatására. Mivel ezek az üres területek semmilyen jövedelmet nem termelnek, valószínű, hogy a kevésbé tőkeerős, javarészt “egyprojektesnek” indult spekuláns fejlesztők telekrészei előbb utóbb a finanszírozó bankok kezére kerülnek. Akadnak azért olyanok is, akik a futó projekteket még éppen be tudják fejezni, de telekvásárláson, új projekt kidolgozásán már egyáltalán nem gondolkodnak.

Ma, Budapesten a fejlesztési telkek többségén ugyan nincs kint az eladó tábla, de gyakorlatilag minden tulajdonos átgondolta korábbi elképzeléseit és több mint nyitott az értékesítésre. Amiben minden piaci szereplő jelenleg egyetért az az, hogy a budapesti fejlesztési telkekre a fejlesztők részéről most egyáltalán nincs, vagy csak alig van kereslet. A főváros egyes központi területei, például egyes belvárosi vagy bel-budai foghíjtelkek, vagy egyéb kiemelt lokációhoz kötődő, ám alkalmi vételek szintjén tapasztalható némi kereslet. A tőkeerős befektetők igyekeznek is kihasználni ezeket a limitált lehetőségeket.

Nem éri meg irodaházat fejleszteni!

Példánkban egy fiktív irodafejlesztési projektet vettünk szemügyre: 8-9% közötti hozamot és 10-12 mm2/hó bérleti díjat feltételezve, 1200 és 1620  között mozoghat egy négyzetméternyi irodaterület befektetési értéke. 1350 mm2 projektköltséggel, mely tartalmazza a tervezés és az engedélyeztetés díját, a telekrendezés és a kivitelezés költségeit, a nem várt kiadásokra képzett tartalékot, illetve ezen felül a finanszírozás, a marketing és egyéb soft költségeket és 250-400 mm2-es telek bekerülési árral számolva (ezek a telkek még a válság előtt kerültek megvásárlásra) világosan látszik, hogy ma a legjobb esetben is kizárólag költségszinten történő értékesítésre van lehetőségük a fejlesztőknek.

Azonban a jelenleg illikvid piacon az értékesítés igen nehéz feladat. Így erre is csak abban a kivételes esetben van esély, amennyiben sikerült az épületüket 80-90%-os szintre feltölteni és jelentkezik komoly vevő (az elmúlt 12 hónapban nem volt ‘A’ kategóriás befektetési tranzakció Magyarországon). Könnyedén megállapítható, hogy amíg a fenti feltételezett hozamok és bérleti díjak érhetők el egy adott piacon, addig nem lehet irodafejlesztéssel nyereséget realizálni. (2008 szeptemberét követően nem indított új beruházást egyetlen fejlesztő sem.) Amennyiben mégis lehetséges az értékesítés – a fenti árszinten -, úgy a fejlesztő nem realizált semmilyen hozamot a befektetésén, ellenben felszabadította tőkéjét!

Vásárolj!

Az Eston szakértői olyan irodaházak megvásárlását javasolják a tőkeerős befektetőknek, ahol a bérlők már a válságra igazított, alacsony piaci bérleti díjakon költöztek be – tehát az épület már egy átárazott cash flow-t termel -, viszont a hozamok még a jelenleg becsült, 8-9%-os szinten vannak. Az alábbi egyszerű példa érzékelteti az akvizíciós stratégia lényegi elemeit a hozamok és bérleti díjak ellentétes mozgásának bemutatásával. Becslésünk szerint a hazai, 2007-es ingatlan boom korabeli bérleti díjak mostanra 10-20%-ot estek, így átlagban 11,5 mm2/hó körül mozognak, míg a yield-ek továbbra is magasak (8,5%), bár benchmark tranzakciók hiányában pontos értékük ismeretlen. Tegyük fel, hogy a fenti a feltételekkel, valamint 30%-os önerő birtokában megvásároljuk ezt a képzeletbeli, bérlőkkel teli ingatlant, melynek egységre vetített eladási ára így 1624 EUR/mm.

Feltéve, hogy a piaci várakozásoknak megfelelően 3 év múlva a bérleti díjak emelkednek – de még nem érik el a válság előtti szintet -, a hozamok pedig a válság előttinél magasabb szintre esnek vissza, az ingatlanunk már 2200 eurót érhet négyzetméterenként, így a különbség közel 500 euró, a saját tőkénk összege. Amennyiben sikerül eladnunk, és exitet realizálnunk ezen a ponton, akkor az 3 év alatt a befektetett saját tőkénk megduplázódását eredményezheti.