Az alacsonyabb minőségű ingatlanok így válhatnak megtérülő befektetéssé

Amikor valaki a piacon elérhető hozamokat szeretné megállapítani, akkor leginkább olyan 

viszonyítási pontot keres, amelyet egy új fejlesztés vagy egy korábbi komolyabb fejlesztés 

értékesítése szab meg. Ez jellemzően „A” illetve „A ” kategóriás termékekhez kapcsolódik, 

de a piac természetesen nem csak ezekből áll. 

 

A piac legalább fele olyan „A” (vagy „B ” illetve „A-”) kategóriás épület, amely már nem 

tartozik bele abba a körbe, amely a hírekben a sikertörténetek között jelenik meg. Ezeknek 

az irodaházaknak bérleti díjai még mindig 7-9 euró/négyzetméter körül mozognak, köszönhetően olyan incentive-rendszereknek, amelyek bérmentes hónapokat vagy egyéb 

hozzájárulásokat kínálnak.

 

Mit látnak ezekben az épületekben a piaci szereplők, a lehetséges befektetők? Elsősorban 

az ingatlanok problémás oldalát: amely lehet a lokáció, az épület mérete, minősége, a nem 

megfelelő bérlői állomány. Jellemzően ezért ezekkel a „problémás termékekkel” szinte egyáltalán nem is szeretnek foglalkozni egy-két bátor próbálkozót illetve hazai befektetőt 

leszámítva. Mivel azonban az (intézményi) befektetők nem feltétlenül találnak jelenleg megfelelő „A” kategóriás terméket, az ESTON úgy ítéli meg, hogy ebben a szegmensben is 

lehet valós potenciál.

 

Milyen hibás döntések állnak egy-egy ilyen ingatlan mögött, miért is akarnak adott esetben 

megszabadulni tőle a tulajdonosok? Az elsődleges ok, hogy az ingatlan alulteljesít. Ennek oka lehet, hogy az ingatlan illetve a hitel értéke változik (persze az értékbecslés szempontjai is sokszor változtak az elmúlt viharos években). A leggyakoribb ok mégis az, hogy egy ház nem tudja kitermelni az adott hitelkonstrukcióban rárótt terheket. További gondot okozott az is, hogy miután a 2008 utáni időszakban nem nagyon tudtak a piacról új bérlőt szerezni ezek a házak, kénytelenek voltak engedni a bérlői oldalról kezdeményezett szerződések újratárgyalásának. Ezek következményeként azután a bevételük akár 20-40%-kal csökkenhetett.  Szerencsére ennek az időszaknak mondhatjuk vége van már: a kedvezőtlen 

hitelek nagyrészt újra lettek tárgyalva, vagy azok negatív hatása mostanában már kezd lecsengeni, és valamiféle új kompromisszumot alakítottak ki mind a tulajdonosok, mind a bankok. 

 

Az ESTON teljesen másképp látja ezeknek az ingatlanoknak az üzemeltetését belülről – hívta fel a figyelmet a május 19-i sajtóreggelin Pintér Dániel, az ingatlanügynökség PM-

divíziójának vezetője. Az elmúlt két évben négy olyan ingatlant menedzseltek sikeresen, amelyeket a bank már el akart venni, és ennek ellenére sikerült 6-12 hónapos periódus alatt 

úgy visszahozni a tulajdonosoknak, hogy most egyik sem billeg a veszélyzónában.  

 

Pintér Dániel az N97 irodaházat hozta fel konkrét példaként, amely nem tipikusan irodapiaci 

lokációban található, zöldövezeti épület. A maga 3 920 m2-es méretével kisméretűnek 

mondható, alacsony (38% körüli) telítettséggel és ezért alacsony bevétellel működött. Ehhez járult a nem megfelelő üzemeltetési struktúra, a korszerűsítés hiánya és egy problémás hitel. A fent említett adottságokkal nem csoda, hogy a ház képtelen volt a hitelét kitermelni (még a 

kamatokat sem, nemhogy a tőkét). Egy év alatt azonban az ESTON munkatársainak sikerült 

elérnie azt, hogy az épület kiadottsága megközelíti a 80%-ot, stabilizálni tudták a cash-flow-t, modernizálni tudták az épületet. Így végül újra lehetett tárgyalni a bankkal a hitelszerződést, 

miután az belátta, hogy nem jár jobban, ha elveszi az ingatlant. A magyar bankot persze nem a javuló piaci környezet késztette jobb belátásra, sokkal inkább az új property manager 

lépései ösztönözték a rugalmas magatartásra. A kiadottság mellet ugyanis újrastrukturálták 

az FM működést is – amely amellett, hogy jelentős költségcsökkentést eredményezett – 

látható és átlátható működési struktúrát adott.  

 

Az ESTON bízik benne, hogy ez egy jó szemlélet, és jó property managementtel a „hibás 

termékek” is kimozdíthatók a kátyúból. Ráadásul ez a „kimozdítás” nem 7, hanem akár 10%-

os hozamot is eredményezhet. Ehhez természetesen szükség van sok kreativitásra is, teszi 

hozzá Pintér Dániel, aki elmondta, eddig minden épületben tudtak találni vagy teremteni 

olyan értéket, amely az ingatlan összértékéhez viszonyított kis beruházás mellett is nagy 

értéknövekedést hozott (akár plusz parkolóhelyek kialakításával, vagy más funkciójú terület 

bérterületté alakításával). Ehhez azonban már nemcsak ingatlankezelői, hanem 

vagyonkezelői képességekre is szükség van. A hosszú távú megtérülés, és egy akár 30-40%-os profitkülönbözet elérése befektetői szempontból lehetséges ilyen partnerrel. Igaz, ez a szemlélet lényegesen több odafigyelést és munkát igényel, de az alacsonyabb minőségű 

ingatlanok így megtérülő befektetéssé válhatnak.