Egyre aktívabb a közép-kelet-európai irodapiac

Az ingatlanbefektetési forgalom újra emelkedik a közép-kelet-európai ingatlanpiacokon, Magyarország némi késéssel követi a nemzetközi trendeket. A budapesti irodafejlesztések egyelőre alacsony szinten maradnak, ám a bérlői kereslet egyre aktívabb, és újra megjelentek azok a cégek, akik globális növekedésükre építve Budapesten is aktívan keresnek új irodákat.

A befektetők a 2009/2010-es visszaesés után ismét felfedezték a közép-kelet-európai régiót, és bár egyelőre a forgalom jelentősen elmarad a 2007-es csúcstól, a régió ingatlanbefektetési részesedése újra közelít a hosszú távú átlaghoz. A CBRE adatai szerint a magyarországi piac – ahogy az korábban is megszokott volt – 2011-ben is kis késéssel követi a régió élvonalát, a lengyel és a cseh irodapiacot. A válságból való kilábalást a hozamok alakulása is alátámasztja, a hozamok a régióban – az EU-15-ök hozamátlagának alakulásához hasonlóan – ismét csökkenésnek indultak. „Mindazonáltal, 2008-hoz képest a hozamok ma jobban tükrözik a kockázatokat és a földrajzi különbségeket, mint két éve.” – összegezte a helyzetet Borbély Gábor, a CBRE regionális elemzője, aki szerint a hozamokon ma kétirányú nyomás figyelhető meg: a szigorodó kamatkörnyezet felfelé, az erősödő vételi oldal lefelé nyomja a hozamszintet. 2011 első negyedében Budapesten 7,5 százalékon állt az első osztályú irodák hozama, szemben a prágai 6,5, illetve a varsói 6,25 százalékkal.

A fejlesztéseket tekintve, a régiós különbségek ezen a területen is szembetűnőek: a magas kihasználtságot mutató piacokon (Varsó, Prága) már újra aktívak a fejlesztők, míg Budapesten egyelőre nagyon kevés új építkezés figyelhető meg. „Lényeges körülmény, hogy a mai budapesti fejlesztési volumen nagy részére van már bérlő, és alig egyharmada tisztán spekulatív fejlesztés. Nagy bérlők, mint az Officiumban az HBO, a Laurus Irodaházakban a BDO Magyarország jelentős irodaterületet kötöttek le.” – jelentette ki Varga Judit, a CBRE irodaügynökségi vezetője.

A bérlői oldalt tekintve újragondolt stratégiák és erősödő bérlői mozgás a jellemzőek. Vannak szektorok, amelyek bővülnek, és Budapest újra vonzó az új belépők számára is. A bérlők aktivizálódtak: egyre több a piaci keresés és többen is hajlandóak költözni, szemben a korábbi évekkel, amikor leginkább csak a szerződések hosszabbításáról szóltak a hírek. „Új fejlemény, hogy Budapest már nem csak régiós szomszédaival versenyez, hanem például Írországgal is.” mondta Konthur Adrienne, a CBRE budapesti ügyvezetője.

A korábbi években jellemző árverseny már kevésbé jellemző, jelenleg Budapesten „kasztosodás” zajlik. Az irodakínálat csúcsát jelentő prémium vagy prémium-közeli tucatnyi irodaházban némi bérleti díj-emelkedés is érzékelhető, míg a piac negyedét kitevő jó minőségű irodaházakban stagnálnak a díjak. A fennmaradó, a fővárosi irodakínálat jelentős részét kitevő irodák technikai jellemzői meglehetősen közepesek – nagy részüket tulajdonosaik nem újították fel az elmúlt évtizedben. Bérlői oldalról tekintve a piacon, megjelentek azok a bérlők, akik hajlandóak a magasabb minőségért többet fizetni, és elsősorban a teljes (üzemeltetési költségeket is tartalmazó) működési költség optimalizálására törekednek. Számukra is vonzóak azok az elmúlt években épült, a fejlesztők által „zöldnek” nevezett irodaházak, amelyek energia-hatékonyak, és rugalmas térkialakítást tesznek lehetővé.