Bukik a kormány terve? Egyetlen ingatlanbefektetési társaság sem alakult meg

Hiába az adómentesség, eddig egyetlen szabályozott ingatlanbefektetési társaságot sem alapítottak Magyarországon. Ennek oka egyrészt nyilván a halódó piac, de maga a szabályozás is rejt kockázatokat.

A kormány nyáron állt elő a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (szit) alapításának egyébként már régóta tervezett szabályozásával, s villámgyorsan át is vitte azt az országgyűlésen. A cél az volt, hogy a szitek révén Magyarország az ingatlanbefektetési társaságok paradicsoma legyen − a cégek iparűzési- és társaságiadó-mentességet és illetékkedvezményt kapnak. Ehhez azóta sem került közelebb az ország, eddig ugyanis egyetlen ilyen társaságot sem alapítottak, piaci szakértők szerint ettől még fényévekre vagyunk. A probléma elsősorban nem a modellel van, hanem a környezettel. Semmiképp sem állítható, hogy a szit rendszere sikertelen − mondta lapunknak Torma Levente, a DLA Piper Adótanácsadó Kft. ügyvezetője. Most is sokan érdeklődnek a modell iránt, s reálisan többéves felfutásra kell számítani, a nemzetközi példák is ezt mutatják. Ha öt év alatt tíz-húsz ilyen társaság létrejönne, azt már sikerként könyvelhetnénk el, hiszen tömeges piacra lépésre egyáltalán nem lehet számítani − ingatlanpiaci szakértők szerint azonban már öt szit alapítása is siker lenne a budapesti piacon. Egy stagnáló, recessziós piacon sokkal kisebb az esély arra, hogy egy ilyen társaság létrejöjjön, a cégek most hétköznapibb problémákkal küszködnek − mondta Torma.

A túlélésért nem csak Magyarországon küzdenek a társaságok. Németországban, ahol korábban szép sikereket értek el a szitek, a válság első három éve után egyre többen látják úgy, hogy a modell előnyei csak felfutó, dübörgő piaci környezetben jelentenek valódi vonzerőt a befektetők számára − mondta Lovro Adrienn, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke. A társaságok jelentős része számottevő árfolyamveszteséget szenvedett el, és az adóelőnyt sem élvezik, mivel profittermelő képességük romlott, mindemellett a tőzsdei jelenlétnek jelentős költségei vannak. A szitek felfutására a fenti tapasztalatok fényében csak kedvező piaci környezetben számíthatunk reálisan − összegezte Lovro. Ugyanakkor olyan érdeklődők is vannak, akik épp a leállított, bedőlt projekteket keresik, s vásárolnák fel, s ehhez keresnek tőkét − mondta Torma. Az viszont nincs. Csak olyan befektető jöhet szóba, akinek van saját vagyona, hiszen banki hitelhez gyakorlatilag lehetetlen hozzájutni. Eleve kevés az olyan befektető, akinek volna elég tőkéje, ráadásul manapság az aranyon vagy a norvég koronán kívül sok minden nem mozgatja meg a fantáziájukat.

Hasonló a probléma a kisbefektetők felhajtásával is Lovro szerint. A szit alapításához legalább 25 százalékos közkézhányad kell, ez a minimálisan előírt tízmilliárd forint tőke esetében legalább 2,5 milliárd forint értékű kibocsátást feltételez, de a biztonságos működéshez inkább 3,5-4 milliárd forint sikeres új tőkebevonásról kellene beszélni − mondta. Ez viszont  ma szinte lehetetlen a budapesti parketten. A szabályozás is rejt buktatókat. Komoly kockázatot jelent, ha a szit valamiért nem tud eleget tenni néhány kikötésnek − ilyen a már említett 25 százalékos közkézhányad erodálódása vagy a pénzügyi befektetőkre vonatkozó, összességében tízszázalékos korlát átlépése. A közkézhányad-minimum például egyik napról a másikra sérülhet, ha egy korábban öt százalék alatti befektető ezt meghaladó részesedést szerez, és ezzel nagybefektetővé válik, azaz kikerül a közkézhányadból. Ekkor a társaságnak 90 napja van korrigálni a helyzetet, különben elveszíti szit státusát − vagyis adómentességét. Ez nem kis kockázatot jelent, hiszen alapvetően befolyásolja a hozamokat, hogy kell-e adózni vagy sem az osztalékfizetést megelőzően. A szit előnye éppen abban áll, hogy a banki finanszírozási igény mérsékelhető új tőke közvetlen bevonásával, viszont minden egyes új kibocsátás előre nem látható módon veszélyezteti a tulajdonosi szerkezetre vonatkozó előírások betarthatóságát.