Harc lesz – Buda kontra Pest?

Budán eddig sem volt könnyű lakást vásárolni, a drága prémium kategóriájú ingatlanok sokak számára elérhetetlenek voltak. Nagy kérdés azonban, hogy a válság csökkenti vagy növeli a Duna két partja közötti relatív különbségeket.

Egyelőre a jelek nem egyértelműek, mindkét oldalt sújtja a válság, s még nehezen látszik, hogy merre billen a mérleg nyelve. Vajon könnyebben vehetünk lakást Budán, vagy végérvényesen lemondhatunk róla?

Álom marad Buda?

Már nagyvárosokban is megfigyelhető, hogy a különböző területek vonatkozásában nagyon jelentős különbségek alakulnak ki, ez figyelhető meg Budapest viszonylatában is, ha Budára és Pestre gondolunk. Sokak szerint azonban ez tulajdonképpen, nemzetközi viszonylatban nem is olyan nagy különbség, még a legdrágább prémium kategóriás budai ingatlanokat tekintve sem. Ugyanakkor a válság kapcsán kérdés lehet, hogy vajon az eddigi árkülönbség milyen irányba változik. Pesten problémát jelenthetnek a bedőlő devizahitelek, amelyek akár nagyobb mértékű árcsökkenést is előidézhetnek, míg Budán problémás hitelek kisebb arányban fordulhatnak elő, vagyis elmaradhat a jelentős árcsökkenés. Összességében tehát elméletileg nőhetne a különbség, de azért természetesen ez nem ennyire egyértelmű, még számos tényező alakítja a piacot.

Buda eddig szinte egyet jelentett a drágasággal, sokan ezt nem engedhették meg maguknak. A nagyon magas áru ingatlanok piaca kapcsán azonban korántsem lehetett a pörgés szót használni, ezért többen az árak csökkenésére számítanak. Ugyanakkor ne gondoljuk, hogy Pest olcsó, bár az átlagárakat tekintve, valamint egyes külsőbb kerületeket nézve, tényleg jóval a budai lokáció szintje alatt új otthonhoz lehet jutni, azért a pesti lakások között is akadnak drágák, s nem csupán a belső, V. VI. kerületben.

Pest és Buda eddig is elég jelentős árkülönbségeket mutatatott a lakóingatlan piacon, míg Természetesen azonban lévén, hogy Pest nagyobb, így nem beszélhetünk korántsem egységes képről, a belvárosi kerületek, az V. és a VI. budai árakkal rendelkezett. Szintén magasabb árakat találhatunk például a Pest legzöldebb kerületének nevezett Zuglóban. A jelenlegi válság számos egymással ellentétes hatást tartogat a lakáspiac számára, kérdés, hogy ez átrendezheti-e Pest és Buda erőviszonyait. Az biztos, hogy a jövőbeni vásárlók erősen mérlegelik majd, hogy milyen környéken, mennyiért, mekkora alapterületű lakást kapnak. Mivel a hitel, a szocpol, és egyéb szigorodó szabályok miatt, elsősorban a 15-25 millió forint közötti ingatlanok, tehát a középkategóriásak lehetnek keresettek, ez némiképp lakásméretben és elhelyezkedésben is szűkítheti a kört.

A kényszerértékesítések döntik el a harcot?

Az alacsonyabb árfekvésű kerületekben, így főként Pesten jelentősen visszaesett a tranzakció szám már a tavalyi év végén, ennek hátterében a finanszírozási források beszűkülése áll, ugyanis ezeken a területeken a vásárlók jelentős részét az alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők tették ki, akiknek a megvásárolni kívánt lakás, és saját jövedelmükhöz képest relatíve nagyobb hitelre van szükségük, melyhez most kevésbé juthatnak hozzá. Másrészt esetükben, a munkahelyek elvesztése is komoly fenyegetettséget jelent, ami még inkább elveheti a kedvet az ingatlanvásárlástól, illetve megnövelheti az árak csökkenését előidéző kényszerértékesítések számát. A jövőben vélhetően, a még tovább növekvő munkanélküliség a nem enyhülő finanszírozási gondok miatt, az alacsonyabb árfekvésű kerületek elveszíthetik a keresletük egy részét. Ugyanakkor lehetnek olyanok, akiknek a közép árkategóriáról le kell mondaniuk a válság hatására, így esetükben elképzelhető, hogy inkább a külsőbb, olcsóbb árakat kínáló, pesti területeket választják.

Buda sincs azonban könnyű helyzetben. A népszerűbbnek, s egyben olcsóbbnak számító XI. és III. kerületekben, hasonló gondokkal szembesülhetnek a vásárlók, mint a már Pest vonatkozásában említettek. Amíg nem enged fel a befagyott hitelpiac, nagyon nehéz lesz a potenciális vásárlók sorsa. A nagyon drága árfekvésű ingatlanok esetében pedig kérdéses, hogy a már befektetési szempontokat erősen figyelembe vevő, ugyanakkor kellő tőkével rendelkező, zömében készpénzre vásárlók az ingatlan megvétele mellett döntenek-e ilyen bizonytalan környezetben.

Lesújt a válság

Murányi Ákos szerint, a válság hatása jelenleg egyaránt érződik Budán és Pesten is, nem lehet számottevő különbséget felfedezni a két terület érintettségét tekintve. Budán jellemzően a 11. és a 3. kerület kivételével viszonylag korlátozottabb keresletről lehet beszélni, elsődlegesen ezen területek átfekvése miatt, tehát nem elsősorban a válságnak köszönhetően, az első, második és tizenkettedik kerületeket csak a magasabb tőkével rendelkezők engedhetik meg maguknak. A pesti kerületek közül, a XIII. és XIV. a legnépszerűbb, ezeken kívül pedig a kereslet elsősorban a jobb lokációnak számító helyeken koncentrálódik.

Azt lehet mondani, hogy jelenleg Budán csak az vásárol, akinek kellő mennyiségű pénze van, csak ők engedhetik meg ugyanis maguknak a zömében igen magas árfekvéssel rendelkező XII. II. és III. kerületet. Pesten a használt lakások ára erősen szóródik, az V. és VI. kerület magasabb áraival szemben a külsőbb kerületekben jóval alacsonyabb árakon is lakáshoz lehet jutni. Ugyanakkor véleménye szerint, nem valószínű, hogy aki korábban az V. kerületet választotta, az most dél-pestre költözik annak kedvezőbb árai miatt, de ugyanígy észak-budáról sem várható, hogy tömegesen költöznének az olcsóbb, külsőbb pesti területekre. Az árak egyelőre még nem változtak jelentősen egyik térségben sem, de alkudni már lehet. Az újlakások átlagát tekintve is jellemzően Pest az olcsóbb, ugyanakkor nehezen lehet összehasonlítani, mondjuk egy XII. kerületi 2-4 lakásos társasházat, egy XIII. kerületi 150 lakásos társasházzal.

Budán jellemzően a nagyon drága ingatlanokat nem könnyű értékesíteni, s némi árcsökkenés után sem várható, hogy a térséget elözönlenék a vevők, ez ugyanúgy túlkínálatos piac, mint a pesti. A Budán ingatlan vásárlók általában rendelkeznek szükséges tőkével, esetükben tehát nem a lakáshitelpiac befagyása lehet eltántorító erővel bíró, inkább a döntést hozzák meg nehezen, erősen mérlegelik, hogy ingatlanba fektetni érdemes-e. A budai nagy értékű ingatlanok eddig is nehezen mozogtak, néhány megszorult tulajdonos komoly összeget is hajlandó engedni, 40 millió helyett 34 millió forintos értékesítés is történt a közelmúltban. Ma azonban a piacon, mindkét területen a készpénzes vásárlók dominálnak Murányi Ákos elmondása alapján 10-ből 6-7-es hitelfelvétele nélkül vásárolják meg új otthonukat.

Buda és Pest vonatkozásában másik fontos tényező a lokálpatriotizmus, sokan ragaszkodnak ahhoz a kerülethez, ahol felnőttek. Különösen a budai kerületekben fordul elő, hogy az ott lakók nem hajlandóak Pestre költözni. De ugyanez sokak esetében fordítva is igaz. Vélhetően Buda és Pest között nem lesz jelentős átrendeződés, ugyanis senkinek nem érdeke, hogy bedőljön a hazai lakáspiac, ennek megakadályozására már történtek intézkedések. Így hatalmas árcsökkenésre nem kell számítani, Buda így nem lesz drasztikusan olcsóbb, akik eddig nem engedhették meg maguknak, azok most sem fogják.

Egyelőre nem egyértelműek a jelek a változás irányát tekintve, de a hitelpiaci szűkülés miatt talán Pest tűnik veszélyeztetettebbnek a Portfolio.hu véleménye szerint, míg Buda esetében védelmet jelenthet az alacsonyabb felvett hitelállomány. Így, még ha a kereslet vissza is esik a budai prémium ingatlanok iránt, mivel ezek esetében vélhetően nem lesz olyan sürgető az értékesítés, az eladók inkább kivárhatnak, s az effektív árak nem csökkennek, s így kialakulhat egy igazán prémium árakkal bíró ingatlanszegmens. Valójában tehát a válság hatására a jövőben még nehezebb lehet pesti panellakásból budai téglaházba költözni.