Kivégzi a lakáspiacot a Bajnai-csomag – Retteghetnek az ingatlanosok?

Több, az ingatlanpiacot markánsan érintő pontot tartalmaz a tegnap bejelentett Bajnai-csomag. Eredményeképpen a bizonytalanság tovább fokozódhat a használtlakás piacon, a vidéki ingatlanpiac súlyos csapást szenved, az újlakásépítés gyengélkedése pedig elhúzódó lehet.

A Portfolio.hu 5 olyan intézkedést azonosított, amelynek hatásai megkérdőjelezhetetlenek a lakáspiacra nézve:

1) ingatlanadó
Bár tegnap csak azt jelentették be, hogy megkezdik ennek az új adónemnek a kidolgozását és effektíve többletteher csak a drágább ingatlanoknál lép fel, az ingatlanadó kétség kívül átalakulásokat hozhat a lakáspiacon. Egy új adónem megjelenése mindig okoz változást a piacon, azonban ezt még a tervezet ismerete nélkül nehéz lesz azonosítani. Az értékalapú ingatlanadó olyan szempontból biztos igazságtalan lesz, hogy bizonyos lakásokat a reális értékükhöz képet erősen túl, másokat meg alulértékelt. Amennyiben az adó mértéke beleesik a “fájni fog” kategóriába (tehát valahol 0,5-1% között mozog), úgy a túlárazott lakások esetén áresést, a kedvező adózásuknál áremelkedést hozhat középtávon. Fontos megjegyezni, hogy az új pénzügyminiszter, Oszkó Péter meglehetősen jól ismeri a témakört. A Portfolio.hu 2007 májusában rendezett egy ingatlanadó kerekasztalt, amelynek vendége volt Oszkó Péter is. A szakember akkor 0,25%-os értékalapú adót még elviselhetően tartott mind a lakó, mind a kereskedelmi ingatlanok esetében. Érdemes elolvasniaz Ingatlanadó Kerekasztalról szóló cikkünket , amely felveti, hogy ennek a témának nagyon sok árnyalata van.

A piacon az adó hatására lejátszódó kisebb – az adó mértékétől függő – átrendeződések mellett valószínűleg egyre fontosabb lesz a mikrokörnyezet, az utca, a ház és a lakás állapota, elosztása, s ez meglehetősen nagy különbségek kialakulásához vezethet. Mindenesetre ingatlanadó leghamarabb 2010-ben lehet, s meggyőződésünk, hogy lehet jó ingatlanadót csinálni, csak egy kis ész kell hozzá.

2) megszűnik a támogatott forinthitel
Az újlakásépítők rémálma valóra vált, a jelen környezetben megfigyelhető egyetlen versenyelőnyük is megszűnik, ha nem lesz támogatott lakáshitel. A problémát azonban ketté kell választani. Azoknak a fejlesztőknek, akiknek sok értékesítetlen lakásuk van jól jöhet, hogy az elmúlt hónapokban minimális szintre csökkent értékesítésüket feldobhatják a “vedd igénybe az állami támogatást” szlogennel. Mivel a hitelt csak július elsejével törlik el az új hitelesek esetében, addig jó pár lakást el lehet még adni, hacsak a potenciális vásárlók nem pánikolnak be az ingatlanadótól.

Közép távon azonban a hatás egyértelműen negatív, ha nem lesz meg ez a versenyelőny, akkor az újlakások relatív versenypozíciója csökkenhet. Így se nagyon indulnak új fejlesztések, még egy ok, hogy ne is induljanak. Az intézkedés elnyújtja az agóniát.

3) felfüggesztik a szocpolt
A szocpol felfüggesztése kettős hatású. Rövid távon ez is élénkítő hatású lehet mind az új, mind a használtlakás piacra, de középtávon az eltörlése tömegeket zárhat ki a lakáspiacról. Mivel a szocpol a hitel önrészébe is beszámított, potenciális felvevői ezután hitelhez is nehezen juthatnak. Két nagy vesztes csoport van itt is, az újlakásfejlesztők, akik eddig biztosan alapozhattak arra, hogy vevőik egy része két gyerek után 2,4 millió forintos állami támogatást kap, a másik a vidéki D kategóriás lakáspiac, ahol még a félszocpol is sokat segíthet. Az utóbbinál volt a legtöbb visszaélés, azonban a felfüggesztés után több mint ezer településen az ingatlanok nagy része forgalomképtelen, így hitelképtelen lesz. A szocpol felfüggesztése nem jelenti azt, hogy a lakáskérdést nem kell kezelni, jönni fognak a bérlakások, amelyek új üzleti lehetőségeket teremtenek.

4) ÁFA emelés
Az ÁFA 5% ponttal való megemelése bár egyértelműen új marketingüzenetet teremt az év végére (“Vegye meg lakását még az idén”), de tartósan azt jelenti, hogy drágább lesz minden új lakás 5%-kal (vagyis ha belegondolunk csak 4,2%-kal). Ez tovább rontja az újlakásfejlesztők helyzetét, különösen ha a versenytársak (használt lakás felújítás, magánerős építkezés) esetében az ÁFA egy sokkal rugalmasabb kezelt témakör.

5) Általános hatások
Minden sírás ellenére, ha a Bajnai csomag új pályára tudja állítani az országot, s ezt majd az új kormány is tudja folytatni, akkor mindezek ellenére az egész javaslat csomag pozitív lehet az ingatlanárak szempontjából. A magyar lakásárak nagyon olcsók nemzetközi összevetésben, amely összefügg az ország alacsony prosperitásával, foglalkoztatásával. Egy gyorsan növekvő 5 millió foglalkoztatottal rendelkező országban (amely még mindig a remény szintjén mozog), nem lehet majd 1000 euróért megvenni egy budapesti, belvárosi lakás egy négyzetméterét.
 
Összefoglalva a bejelentések alapvetően negatívak a piac számára, de csak felélesítik az eddigi negatív folyamatokat. A keserű igazság az, hogy az újlakásfejlesztők már most is nagyon rossz piaci helyzetben vannak, a vidéki C-D kategóriás piac egy vicc, s az ország rossz irányba megy, amelyet az ingatlanpiac és -szektor is megérez. Kemény lesz a következő 1-2 év, az újlakásfejlesztők helyzete különösen érdekes lesz, ugyanakkor ha tovább folytatódna Magyarország negatív spirálja, akkor se lennének szép remények. Így legalább az esély megvan.