Budapesti lakáspiac – Jön az árzuhanás?

A válság hatására a kormányzati intézkedések egyik fókuszpontjába került lakáspiac számos olyan változáson megy át, amelyek közül több már korábban megjósolható volt, míg mások csak késleltetve mutatják meg hatásukat. Megjelentek a készpénzes vevők, eltűntek a külföldi vásárlók, megnőtt az alku szerepe és visszaesett a fejlesztői aktivitás.

A leginkább köztudatban lévő várakozás, az árak csökkenése azonban még nem érzékelhető a piac egészén – derül ki az Otthon Centrum legújabb lakóingatlan elemzéséből.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2009. első
félévében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 17 ezer
új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma
16%-kal több, az új engedélyeké 19%-kal kevesebb, mint 2008 első
felében volt. A budapesti használatba vételi engedélyek 35% feletti
növekedése kiugró az országos átlaghoz képest; az új lakások közel
egyharmada a fővárosban épült. Az új engedélyek száma átlag felett
ugyancsak Budapesten, illetve a megyeszékhelyeken nőtt. Megyei szinten
vizsgálva viszont – Bács-Kiskun, Somogy és Szabolcs-Szatmár-Bereg
kivételével – az egész országban jelentősen visszaestek.

A
2009 első negyedévében regisztrált 15%-os növekedése után a második
negyedévben 18%-kal több lakás kapott használatbavételi engedélyt, mint
az előző év azonos időszakában. Az új építési engedélyek számában
ugyanakkor erősödő visszaesés mutatkozott: az első negyedévben 7%, a
másodikban 18% a csökkenés. Ez utóbbi mutató jelzi jól a lakásépítők
jövőbe vetett bizalmának hiányát.

Míg
országos szinten jelentősen, 50%-ra nőtt az építtetői körön belül a
vállalkozói részarány, addig Budapesten csökkent a beruházók, jelenlegi
77%-os szerepe az elmúlt egy évben. Ezek alapján meglepő, hogy a
fővárosban megépült lakások átlagos alapterülete 6 m2-rel 66 m2-re
csökkent, hiszen a vállalkozói részarány és a lakásméret között
statisztikailag mindezidáig egyértelmű fordított arányosság volt
tapasztalható.

Több sebből vérzik az újépítésű lakások piaca

Az
újépítésű lakások piacát alapból súlyosan érinti a válság, s júliustól
ezt a megszűnő támogatások mellett az áfa emelése és ezzel a lakásárak
növekedése csak tovább fokozza. Ez utóbbi módosítás csak az új
lakásokat érinti, hiszen itt állapít meg a beruházó áfával növelt nettó
árat; pont az ilyen eshetőségekre felkészülve kerül már az
előszerződésbe is “nettó ár + mindenkor hatályos áfa” kitétel.

Az
Otthon Centrum 2009. júniusi, teljes körű budapesti felmérése szerint,
idén 9000 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett
projektek keretében. A XI. és XIII. kerület 40%-kal részesedik ebből a
mennyiségből, a X. kerülettel együtt pedig közel 50% ez a részarány. Ez
a fővárosi mutató másfélezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési
céllal, vállalkozók által épített volumen. Ugyanakkor sokéves
tapasztalat, hogy az év közbeni tervek kb. egyharmada, rendre átcsúszik
a következő évre, s ez a válság miatt idén minden bizonnyal erősödik
is. “Továbbra is tartjuk magunkat év eleji becslésünkhöz, miszerint
idén mintegy 30%-kal csökkenhet a megépülő lakásszám. A nagyobb
visszaesés majd jövőre várható, amikor az idei volumenhez képest akár
60%-os csökkenés is lehet, figyelembe véve a beruházói terveket.” –
mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az
Otthon Centrum év eleji felméréséhez képest júniusra ezerrel, 2900-ra
nőtt az eladatlan, de már átadott állomány a fővárosban. Bizonyítható
tehát a csökkenő kereslet összpiaci szinten. A legtöbb eladatlan lakás,
200 felett, mostanra a XIII., X., XI., XVIII., XIV. és VIII.
kerületekben halmozódott fel. A készlet felszívódása – az ideihez
képest még inkább csökkenő átadások folyományaként – viszont jövőre
megindulhat.

Élénkül a használt piac?

A
január-februárban nagyon rosszul teljesítő piac tavaszra jelentősen
felélénkült, a forgalom látványosan megnőtt. Ennek részben szezonális
okai lehetnek, emellett viszont jelentős hatása volt a március-április
folyamán bejelentett tervezett szigorításoknak is. A még kedvező
hitellehetőségek kihasználása sokakat késztetett előrehozott
vásárlásokra, ám a folyamat gyakran elakadt a szigorú banki
hitelminősítéseken. Mindenesetre, a vásárlási hajrá elegendő volt arra,
hogy a második negyedév forgalma messze a várakozások felett alakult,
sőt, voltak olyan területek, ahol bevételi rekordokat is
elkönyvelhettek az ingatlanirodák.

A
megszűnő támogatások miatt ugyanakkor az év második felében jelentős
visszaesésre kell számítani a piac egészén. “Becslésünk szerint, így az
idei évet kb. 50%-os forgalmi csökkenéssel zárja majd a lakáspiac. A
visszaesés inkább a vidéket sújtja majd, ahol már az év elején
tömegével minősítettek le a bankok addig alacsony kockázatúnak számító
településeket és nagyobb városokat is, megnehezítve a hitelfelvételt.
Bár a kényszerértékesítések mindeddig tömegesen még nem indultak el,
őszre várhatóan megnő azok aránya, akik tovább már nem tudják fizetni a
megnövekedett törlesztőrészleteiket, s tartalékaikat is felélték már,
így lakásuk eladására kényszerülnek.”- hangsúlyozta Kühne Kata, az
Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.

Eddig
nem következett be az árak látványos csökkenése. Idén, trendszerűen,
bár 5%-ot alig meghaladóan, egyedül a vidéki panellakások átlagára
csökkent; Budapesten a lakótelepi árak inkább stagnálnak. A fővárosi
tégla társasházak átlagára az első félévben végig emelkedett, majd
júliusban – vélhetően részben a hitelszigorítások folyományaként –
jelentősen visszaesett. A vidéki ártendencia is inkább emelkedő. A
családi házak átlagára elég hektikusan, de pozitív irányban mozog. “Bár
a kényszerű eladások, illetve általában a nehéz piaci környezet
megnehezítik az árak alakulásának trendszerű elemzését, a válság elején
várt jelentős árcsökkenés egyelőre cáfolható. “- tette hozzá Kühne
Kata.

Mindazonáltal, az idei év első felére már
nyilvánvalóvá vált a válság néhány olyan hosszabb távú, trendszerű
hatása, melyet már tavaly év végén előre vetített az Otthon Centrum. Az
egyik ilyen a lakásbérleti piac megélénkülése, ahol mind a kínálat,
mind a kereslet nőtt. A kiadó lakások szaporodásának egyik oka, hogy az
eddig üresen álló lakásokat nagyobb arányban próbálják meg bevételi
forrásként hasznosítani tulajdonosaik. másik ok pedig a válság miatti
elbizonytalanodás; sokan inkább kivárnak a hitelfelvétellel és
lakásvásárlással, s addig, átmeneti időre lakást bérelnek. A kínálat
viszont még így is meghaladja a keresletet, s a bérleti díjak így
jellemzően csökkentek idén. Ennek mértéke összpiaci szinten 5-10% közé
tehető, míg a drágább, lakáskiadás céljából limitált keresletű
területeken (pl. Budai-hegyvidék) 15-20%-ot is elérhet a válság előtti
évekhez képest.

Bel-Buda még most is népszerű

Bár
a válság hatására beindult negatív folyamatok még közel sem zárultak le
a telekpiacon, az újonnan kialakult helyzet nagy vonalakban már
értékelhető. Az idei év első felében nem voltak nagy volumenű
tranzakciók; a kereslet csökkenése, illetve a hitelforrások drágulása
miatt a fejlesztők még akkor sem szívesen kezdenek nagy projektbe, ha a
korábbi ütemeket sikerrel lezárták. Emiatt jelenleg állnak a nagy
volumenű, Budapesten pl. 20 ezer négyzetméter szintterület feletti fejlesztések,
viszont tapasztalható kereslet a kisebb méretű projektek
megvalósítására alkalmas telkek iránt.

“Jellemző,
hogy annak ellenére, hogy az árak jelentős csökkenése már 2009
legelejére lezajlott, az így kialakult árszínvonal sem találkozik a
keresleti elvárásokkal nagy telkek esetében. Így, az értékesítési
kényszerben nem lévő eladók passzív kivárást tanúsítanak, míg az
alacsonyabb árakat elfogadó tulajdonosok esetében a tranzakciót gyakran
meghiúsítja, hogy az adott telket piaci értékénél magasabb jelzálog
terheli.”- mondta el Valkó Dávid. Az Otthon Centrum várakozása szerint
idén várhatóan – semmiképpen nem tömegesen, de – érezhető számban
kerülnek fejlesztési telkek a finanszírozó bankokhoz, akik ezeket majd,
bizonyos türelmi idő után, a kialakuló piaci áron fognak értékesíteni.”

Még most, a válság kellős közepén is, fejlesztési szempontból
keresett terület Bel-Buda, ahol a telekkínálat bővülésére nagyon
limitált lehetőségek vannak. Ennek megfelelően, az árak ezen a
területen átlag alatt, kb. 20-25% körül mérséklődtek egy év alatt. A
kereslet jelentősen csökkent ugyanakkor a pesti belváros területén,
valamint a tömegpiacot jelentő átmeneti zónában, ilyen például a XIII.
kerület. A külsőbb kertvárosi részek mérsékeltebben veszítettek
népszerűségükből.