A Nyugatinál lesz a kormányzati negyed – Megszületett a döntés!

Döntött a kormány: a Nyugati pályaudvar mögött lesz a kormányzati negyed, 2008-ra a tervek szerint át is adják az új városrészt, tudta meg az Index. Hivatalos bejelentés pénteken délután, a kormányülés helyszínén, Balatonőszödön lesz. Tegnap a Fővárosi Közgyűlés is a Nyugati melletti területet ítélte legalkalmasabbnak az új irodakomplexum felépítésére.

A döntést reggeli cikkünkben már valószínűsítettük, meglepetésnek semmiképpen sem tekinthető a döntés. A Nyugati pályaudvar mellett szólt, hogy a terület a MÁV-on keresztül nagyrészt állami tulajdonban van, szemben a Lágymányosi híd pesti hídfőjének környékével. A Déli pályaudvar az elhelyezkedése és a technikai nehézségek miatt már korábban esélytelennek látszott a győzelemre.

A mostani döntés egyelőre még csak a kormányzati negyed helyszínéről szól, arról, hogy melyik ingatlanfejlesztő cég építi majd fel az épületkomplexumot, még nincs hír. Az általunk esélyesnek tartott TriGránit-nak a helyszín mindenesetre kedvező.

A kormányzati negyed megépítése 150-180 ezer négyzetméter irodaterületet jelent, ez kb. 200-250 millió eurós beruházást vonna maga után. Az irodakomplexumot magánfejlesztő építi majd fel, a kormány pedig visszabérli majd a területet. Jelenleg a modern A-kategóriás irodaházak bérleti díja 14-16 euró/nm/hó (plusz üzemeltetési költségek) körül alakul Budapesten. Látni kell azonban, hogy a bérleti díjat igen jelentősen befolyásolja, hogy milyen időtávra köt szerződést a bérlő. A kialkudott bérleti díjat már az is szignifikánsan befolyásolja, hogy a bérlő 3 vagy 5 évre köt szerződést az adott ingatlanban.

A kormány esetében azonban rendkívüli módon stabil bérlőről van szó, mely hatalmas előnyt jelent az ingatlan tulajdonosának. A kormányzat számára készülő irodakomplexum a piacon egyedülállóan stabil bérlő miatt Budapest legalacsonyabb hozamú ingatlana lehet. A speciális alkupozíciót és az általunk igen alacsonynak ítélt jövőbeni hozamot figyelembe véve véleményünk szerint a kormánynak nem szabadna 11 eurónál magasabb bérleti díjat fizetnie. Az épületek fenntartási költsége 4 euró/hó/nm körül alakulhat majd, így havonta 15 euró/nm-rel számolhatunk majd 2008-tól. Ez évente összesen kb. 8.5 milliárd forintos kiadást jelent majd az államnak.

A jelenlegi kormányzati épületek fenntartási költsége kb. 20 euró/hó/nm-re rúg a kormányzat tájékoztatása szerint. A mostani épületek értékesítéséből a kormány hozzávetőlegesen 100 milliárd forintos bevételt remél.

A nagy vesztesek

A mostani döntéssel egyértelművé vált, hogy több – még a KVI ajánlása ellenére is – korábban potenciális győztesként emlegetett befektető álma nem vált valóra. Most már biztos, hogy nem a Futureal építi fel a kormány irodaházait, s a Leisztinger-féle Kopaszi gát projekt és a Fadesa észak-csepeli területe is lemondhat a város legbiztosabb bérlőjéről.