Tovább csökkent a befektetési célú ingatlanok hozama

A befektetési
célú ingatlanok hozama folyamatosan csökken Magyarországon, s az “A”
kategóriás irodáknál 7 százalék alá esett – állapítja meg az Eston
International elemzése.

Miután az EKB alapkamata egy év alatt 2-ről 3 százalékra
emelkedett, a dráguló finanszírozás miatt, a tőkeáttételen keresztül
csökkent az ingatlan befektetők saját tőkére vetített hozama is –
adja meg a jelenlegi helyzet általános magyarázatát az Eston
elemzése.

Az “A” kategóriás irodaházak hozama 2004-ben még 8 százalék,
tavaly 7,1 százalék, az idei első félévben viszont már csak 6,6-7
százalék volt. A modern logisztikai parkok hozama a 2004-es 9,3
százalékról csökkent az idei első félévre 8,5 százalékra, míg a
bevásárlóközpontoknál – ugyanebben az időszakban – 8,8 százalékról
7,8-8 százalékra esett a saját tőkére vetített hozam.

Legmagasabb hozamot, közel 8 százalékot a forward purchase
irodák esetén lehet elérni. Ezeket a fejlesztő előre eladja egy
befektetőnek, a megállapodás szerint üresen, vagy pedig bérlőkkel
feltöltve. Legalacsonyabb hozam viszont, 7 százalék alatti a prémium
termékeknél tapasztalható.

A tanulmány több példát is hoz a közelmúlt tranzakcióira.
Másodszor talált új gazdára az AIG/Lincoln által fejlesztett Alkotás
Point, valamint a Skanska által építetett Science Park. Mindkettőt a
Morley Fund vásárolta meg a Sachsen Fondstól. Az előbbi 2004-ben 62
millió, míg a második – ugyanebben az évben – 67,5 millió euróért
cserélt gazdát. A mostani ár 75, illetve 70 millió euró volt. Az
előbbi 24 ezer, míg az utóbbi 30 ezer négyzetméteres.

A Roosevelt tér 7-8 szám alatti új irodaház telkét – a rajta
álló régi “spenót házzal” – 2001-ben 8 milliárd forintért vásárolta
meg a BHG. Az időközben új, prémium kategóriájú irodává átépített
27.500 négyzetméteres létesítményt a GLL Partners 99 millió euróért,
mai áron 27 milliárd forintért vásárolta meg. Itt a bérleti díj az
“A” kategóriás irodák havi, négyzetméterenkénti 14-16 eurós díjához
képest 30 euró körüli.

Az ingatlanalapok eszközbővülése nagyobb volt, mint ezen belül
az ingatlan vagyon gyarapodása. Ezt a tanulmány a hagyományos szűkös
kínálattal magyarázza, s megjegyzi, hogy a felhígult portfoliók már
nem biztosítottak megfelelő hozamot.

A magyar ingatlanalapok sorrendje a következő: Raiffeisen – 106
milliárd forint, OTP – 98 milliárd forint, Erste – 93,2 milliárd
forint.