A bérleti díj után is adózni kell

Akár termőföldet, akár lakást, akár üzlethelyiséget adunk bérbe magánszemélyként, az ebből származó jövedelem után 25 százalék szja-t kell fizetni. A menekülési lehetőségek nem feltétlenül a fekete-szerződéseknél keresendők, néhány kedvezményt a jogszabály is ad – derül ki az adóhatóság tájékoztatójából.

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem a bérbeadó magánszemély választása szerint vagy az összevont adóalap részeként adózik, vagy külön adózó jövedelemként, 25 százalékos forrásadót kell fizetni. Ekkor a bérbeadásból származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak, a megszerzett bevétel egésze – a rezsiköltségekre kapott bevétel is – jövedelemnek számít, tehát a bevétellel szemben költség nem érvényesíthető.

Ha a bérbeadó az ebből származó jövedelmének megállapítására az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályokat (tételes költségszámolást vagy a 90 százalékos jövedelemhányadot) választja, akkor a bérbeadásból származó adóévi összes ilyen bevételre vonatkozóan az összevont adóalap részeként az adótábla kulcsainak figyelembevételével kell az adót megállapítania az adóévről benyújtandó adóbevallásában. Ez a választás legalább négy egymást követő adóévre elkötelezettséget jelent, vagyis a választás évében és az azt követő három évben az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után csak az összevont adóalap részeként lehet adózni.

Kivételek
Más szabályok vonatkoznak arra a bérbeadóra, aki az ingatlan-bérbeadást egyéni vállalkozóként folytatja, vagy fizetővendéglátóként a tételes átalányadózást választotta, valamint arra a falusi vendéglátóra, akinek az ebből a tevékenységből származó bevétele az évi 800 ezer forintot nem haladja meg. Amennyiben azonban a falusi vendégfogadásból származó bevétel ezt az értékhatárt túllépi, akkor a teljes bevételből a szállásadás bevételének egészére meg kell fizetni a 25 százalékos adót, a bevétel többi része (pl. az étkezés, a szabadidő program és más szolgáltatások ellenértéke) pedig az önálló tevékenységből származó jövedelmekre vonatkozó szabályok szerint adóköteles, vagy a szállásadás bevételére is választható az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabály.

Kedvezőbb feltételek vonatkoznak arra a bérbeadóra is, aki önkormányzatnak adja bérbe lakását. Az ilyen bérbeadásból származó bevétel egésze jövedelem és a törvényben előírt feltételek teljesülése mellett az adó mértéke nulla százalék. A nulla százalékos adókulcs alkalmazásának a következő feltételei vannak:

* legyen a lakásra érvényes lakhatási engedély,
* a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat gazdálkodását végrehajtó szerv (önkormányzati hivatal) legyen a bérbevevő,
* a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés határozott időtartamú legyen és az időtartama érje el vagy haladja meg a 60 hónapot,
* az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására hasznosítsa,
* a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésre a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát.

Az adómentességnek az is feltétele, hogy a bérleti díjat önálló tevékenységből származó bevételként vagy egyéni vállalkozói bevételként nem lehet figyelembe venni és a lakás bérbeadásával összefüggésben költséget nem lehet elszámolni.

Ha az ilyen lakás bérbeadását a szerződésben feltételül szabott 60 hónapon belül a bérbeadó az érdekkörében felmerült okból felmondja, a törvényben előírt számítás szerint – a hátralévő hónapokkal arányos – adó és késedelmi pótlék terheli, arról az adóévről benyújtandó adóbevallásban, amelyben a szerződést megszegte. A 60 hónap lejárta után meghosszabbított szerződés felmondásakor adófizetési kötelezettség nincs. Amennyiben pedig az önkormányzat szegi meg a szerződést, azaz a lakást a szerződés időtartamán belül nem az önkormányzati rendeletnek megfelelően hasznosítja vagy nem hasznosítja, a bérleti díj után 33 százalékos adót kell fizetnie.

Hasonló feltételekkel nemcsak magánszeméllyel, hanem a társasági adó hatálya alá tartozó személlyel is köthető adóalap-csökkentésre jogosító lakásbérleti szerződés, amelynek alapján a bérleti díj fele csökkenti az adóalapot. Ezzel összefüggésben a hasznosítás elmaradása esetében az önkormányzatot 8 százalék adófizetési kötelezettség terheli.

Az adó, adóelőleg megfizetése
A 25 százalékos adót a kifizető állapítja meg és vonja le a bérleti díjból, kivéve, ha a bérbeadó igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként, vagy tételes átalányadózó fizetővendéglátóként folytatja, illetve ha a falusi vendéglátó írásban nyilatkozik arról, hogy az adóévben az e tevékenységből származó bevétele várhatóan nem lesz több 800 ezer forintnál.

Amennyiben a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik és a bérbeadó a bevételével szemben költséget nem számol el a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos költség kivételével, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.

Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adót, akkor a bérbeadónak kell a 25 százalékos adót negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, bármely módszert is alkalmazza a magánszemély, be kell vallani az állami adóhatóságnak.

Amennyiben a magánszemély év végi döntése következtében a következő években az összevont adóalap részeként adózik a bérleti díj után, az a kifizető 25 százalékos adólevonási kötelezettségét nem érinti. Év közben, ha az adóelőleget a magánszemélynek kell megfizetnie, szintén a bevétel egészét jövedelemnek tekintve, annak 25 százalékát kell az adóhatósághoz adózónak befizetnie. A levont, illetőleg az előzőek szerint befizetett adót az adóbevallásban adóelőlegként kell figyelembe venni. A bejelentkezésre értelemszerűen vonatkoznak az I. részben leírtak.

Termőföld
Főszabályként a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevétele teljes egészében jövedelem, azaz költséget nem lehet elszámolni a bevétellel szemben. Az adó mértéke 25 százalék, ami külön adózó jövedelem, vagyis nem az összevont adóalap része.. Az ezen a jogcímen megszerzett bevételeket a bevételi nyilvántartásba kell bejegyezni. Nem kell azonban ilyen nyilvántartást vezetni, ha a termőföld bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik. Ilyenkor elegendő megőrizni a kifizető által kiállított igazolást.

Adómentes a jövedelem, ha a haszonbérbeadás határozott időre kötött megállapodás alapján legalább 5 évre szól. Az szja törvény termőföld haszonbérbeadásának minősíti a földterület írásbeli szerződéssel díj ellenében történő bérbeadását mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra. Nem árt azonban tudni, hogy ha a szerződés 5 éven belül megszűnik, az adót késedelmi pótlékkal együtt utólag be kell fizetni.

A jövedelem bevallása, adófizetés
Az adóbevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz kell benyújtani az adóévet követő év március 20-áig, ha pedig a termőföld Budapest közigazgatási területén fekszik, a fővárosi főjegyzőt kell önkormányzati adóhatóságnak tekinteni. Nem kell bevallást benyújtani, ha a jövedelem kizárólag a kifizetőtől származik, vagy a kifizető az adót levonta, illetve a termőföld bérbeadásából származó jövedelem adómentes.

Az adó megállapítása és levonása a kifizető kötelezettsége, amennyiben a jövedelem (bérleti díj vagy földjáradék) kifizetőtől származik. A kifizetőnek az általa kifizetett bérleti díjról adatot kell szolgáltatnia az adóhatóságnak, a bérbeadó magánszemélynek pedig igazolást kell kiállítania.

Amennyiben a kifizető nem vonta le az adót, vagy a bérleti díjat természetben fizette meg, akkor az adót a magánszemélynek kell megfizetnie a jövedelem megszerzésének negyedévét követő hónap 12-éig.

Amennyiben a bérlő is magánszemély, az adó megállapítása, bevallása és befizetése a bérbeadó magánszemély kötelezettsége. A bevallást és az adó befizetését a föld fekvése szerint illetékes önkormányzathoz kell teljesíteni az erre a célra rendszeresített nyomtatványon a jövedelem megszerzésének évét követő év március 20-ig.

Áfa-kötelezettség
Az áfa-törvény értelmében tárgyi adómentes szolgáltatásnak minősül a mezőgazdasági ültetvény, az erdő, halastó, illetve egyéb földterület (kivéve az építési telek) bérbe és haszonbérbeadása. Ebből következően tárgyi adómentességgel jár a művelésbe vont földterület (ültetvény, gyümölcsös, szőlő, szántó, kert, rét, legelő stb.) bérbeadása művelési ágtól függetlenül, de a művelésbe nem vont, parlagon lévő föld is. A forgalmi adó alóli tárgyi mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak nem kell általános forgalmi adót felszámítania a bérleti díjra, viszont az e tevékenységhez esetlegesen eszközölt beszerzéseinek áfa-tartalmát sem vonhatja le.

A tárgyi mentes tevékenységet végző földbérbeadó is adóalanynak minősül, ezért számlát, egyszerűsített számlát vagy nyugtát mindenképpen adnia kell. Készpénz fizetés esetén a vevő szándékától függetlenül főszabályként kötelező számlát vagy egyszerűsített számlát kibocsátani, ha a vevő áfa adóalany.

A tárgyi mentes földbérbeadóra is vonatkozik az a kötelezettség, hogy a tevékenysége megkezdésétől számított 15 napon belül meg kell jelennie az adóhatóságnál, és a mentességről a megfelelő formanyomtatványon bejelentést kell tennie. Az adóhatóság a bejelentkezéskor adószámot ad ki a bérbeadónak, amelyet ezentúl minden bizonylatán, illetve az adóhatósághoz intézett iratán fel kell tüntetnie.