Logisztika: közelít az optimumpont

Nem az árversenyben látnak fantáziát a logisztikai piac alakítói, ehelyett a szolgáltatások fejlesztésére helyezik a hangsúlyt, emellett a budapesti spekulatív piac bővülésében bíznak – elemezték előadók többek között a logisztikai ingatlanok piacát is egy október végi szakmai konferencián.

Budapesten kívül nincs és nem is lesz élet a spekulatív logisztikai fejlesztési piacon – mondta Wachsler Tamás, a Harbor Kft. ügyvezető igazgatója A BBJ Magyar Ingatlanpiac 2006 címmel rendezett minapi konferenciáján, a logisztikai piac aktualitásairól szóló előadásában. Véleménye szerint az ország túl kicsi ahhoz, hogy megérje a fővároson kívüli elosztó központokat építeni, még akkor is, ha vannak ilyen kezdeményezések, utalt a Hegyeshalomban tervezett Prologis parkra vagy a tervezett szegedi spekulatív fejlesztésre. A főváros körüli célterületek közül az M1-es bevezető szakasza gyakorlatilag megtelt, lényegében az M0-ás déli szektora is, a repülőtér környéki területekben, az M0-M5 csomópontban azonban van még fantázia, ott várhatóak további fejlesztések. Ígéretes még az M0-ás keleti szektora. A kisebb központok pedig a Hungária krt. környékét veszik célba.

Wachsler szerint ma már egy “csupán” korrektül megépített csarnok nem versenyképes a piacon, olyan objektumokat, szolgáltatásokat és konstrukciókat kell kifejleszteni, amelyek eltérnek az utóbbi 4 évben épült, illetve épülőfélben lévő 800 ezer négyzetméternyi spekulatív fejlesztéstől. Ez egyébként a piacbővülésnek csupán mintegy felét teszi ki, hiszen nagyjából ugyanekkora mennyiséget hoztak, illetve hoznak létre a saját célra indított beruházások. Mint mondta, a verseny jelenleg alapvetően a piaci átlagnál alacsonyabb bérleti díjakkal folyik, ezt különösen a mennyiségi kínálatbővítésre fókuszáló multinacionális logisztikai fejlesztő társaságok gerjesztik, ám ebbe a közdelembe nem érdemes beszállni. A jövő inkább a különleges szolgáltatási csomagok kifejlesztésében, a multimodális szállítási lehetőségek, a rugalmas bérleti konstrukciók kidolgozásában, illetve a repülőtér közelségének kihasználásában rejlik.

Az eladásra épített logisztikai központ fejlesztések sikerének azonban további feltételei is vannak. A vevő számára az egyik fő kérdés a bérleti szerződés, nagy hiba például, ha lehetővé teszi, hogy a bérlő a futamidő lejárta előtt kilépjen. Problémás, ha a rövid távú gondolkodás eredményeként megbízhatatlan pénzügyi hátterű bérlőkkel töltik meg a parkot. A rövid futamidő, a túl specializált épület, vagy a flexibilitás hiánya is mind negatívan befolyásolja a piacképességet. A beruházóknak patikamérlegen kell mérniük a műszaki tartalom tervezésénél is, hogy milyen az a felszereltség szint, amelyik még megéri a beruházást, és honnantól már csak költségnövelő tényező. Mindezek mellett a fejlesztők kompetenciáján kívül esik, ám a befektetők vásárlási hajlandóságát meghatározza az országkockázat és a kereslet tendenciája. Prognózisa szerint egyébként hosszabb távon nem süllyed lényegesen 8 százalék alá a logisztikai piacon elvárt hozam. Várható, hogy a szolgáltatás iránti igényeken túl a támogatások preferenciái előtérbe helyezik az intermodális logisztikai központokat, így új távlatok nyílnak a már eddig is fajsúlyos BILK és a tervezett Tököl logisztikai park előtt.

Czifra Balázs, a Slough Estates Hungary ügyvezetője, aki az EU bővülés hatását elemezte a magyarországi logisztikai piacra, úgy vélte, a határok eltolódásával dél felé, azaz felénk húzódik az európai logisztikai otpimumpont, előtérbe kerül a regionalitás. A két új EU-s országban (Románia, Bulgária) felfutásnak indul a piac, ezzel párhuzamosan nálunk is erősödhet a vidéki piac. A logisztikai ingatlanpiac mindenkori alakulását a felvevőpiac közelsége, távolsága, a kialakult intermodális központok hálózata, az infrastruktúra fejlettsége és a munkaerő ára határozza meg.

Románia és Bulgária az infrastruktúra fejlettségén kívül a többi tényezőben kedvező terep a fejlesztésekre, ezért arra kell fókuszálni, hogy a földrajzi adottságainál fogva amúgy is tranzit szerepre kényszerülő Magyarországon a hozzáadott értékteremtés fokozásával megállásra késztessék a logisztikai szolgáltatókat. Czifra szerint tapasztalhatóak pozitív jelek a piacon, idén egyre több nagyobb alapterületű igény jelent meg a keresletben, főleg azért mert adott termelő beruházásokat mind inkább körbevesznek logisztikai szolgáltatásokkal. Mindemellett a spekulatív piac bővülésével a built-to-suit fejlesztések visszaszorulhatnak.