Magyar ingatlanpiac 2006 konferencia

Hogy alakul a lakásingatlan-piac? Mi a tervez?k felel?ssége a városkép kialakításában? Milyen a min?ségi lakásépítés ma Magyarországon? Milyen lehet?ségei vannak az iroda és logisztikai piacnak a városépítésben, és f?leg milyen városfejlesztési elképzelések vannak a Duna menti Budapesten a közeli és középtávú fejlesztésekben? ? ezek a kérdések szerepeltek a konferencia f?bb témái között.

Hogy alakul a lakásingatlan-piac? Mi a tervez?k felel?ssége a városkép kialakításában? Milyen a min?ségi lakásépítés ma Magyarországon? Milyen lehet?ségei vannak az iroda és logisztikai piacnak a városépítésben, és f?leg milyen városfejlesztési elképzelések vannak a Duna menti Budapesten a közeli és középtávú fejlesztésekben? ? ezek a kérdések szerepeltek a konferencia f?bb témái között.

Els?sorban a szakmának ? tervez?knek, befektet?knek, logisztikusoknak és ingatlanfejleszt?knek ? szólt ez a nívós konferencia, melynek a Corinthia Grand Hotel Royal adott otthont október 18-án. Ami azonban kezdetben a szakmát érinti, az kés?bb mindenképpen a nagyközönséget, a budapestieket, s?t az egész országot is érinteni fogja.

A konferencia f? szervez?i a BBJ (Budapest Business Journal) és a ReSource sajtóorgánumok voltak. Jelent?s szerepet vállaltak azonban az el?adók és a szponzorok is a szakmaiság, hitelesség és a városfejlesztési, építési felel?sség körvonalazásában.

Mi az építész szerepe a tervezésben?
Egy város építészeti kialakítása, a városkép módosítása, új épületek a meglév?k mellé tervezése olyan feladat, mely gondos el?tanulmányokat, magas fokú szakmaiságot és a városképi elkötelezettséget igényel. Ez azonban kevés, hiszen a tervez?knek meg kell felelniük a megrendel?i igényeknek is. Azokat a motivációkat, szükségleteket, funkciókat is meg kell jeleníteni az épületben, mely annak a rendeltetését maximálisan kiszolgálja. Az építészt tehát kötelezi a hely szelleme és funkció optimális ötvözete.

Területválasztás, urbanizáció Budapesten
Az építész olyan területre tervezhet, melyet a rendelkezésére bocsátanak. A terület megválasztása viszont a városfejleszt?k, urbanisták felel?ssége. Budapest urbánus vezet?inek elképzelése, hogy a f?város kulturális életterét a víz, a Duna közelében kell biztosítani. Az erre a célra kiírt pályázat is ennek a feladatnak ez elképzeléseit tükrözi: ?Víz és Metropolisz? volt az Európai Unió Kulturális F?városa pályázat címe is.

A Duna központi szerepét kívánja hangsúlyozni a 2007-ben kiírásra kerül? ?Budapest Szíve? program, mely a belvárosra terjed ki, a Duna megközelítésének lehet?ségével. Fontos színhely az Óbudai Gázgyár 27 ha felölel? területe, ahol egy vegyes (kulturális – iroda) rekreációs központ kerül kialakításra, mely magában foglal egy gyalogos, kerékpáros zónát is.

Az Óbudai Hajógyár területén szálloda, kaszinó, konferencia és koncertterem kialakítása a terv, melynek megvalósítása ez év novembert?l 2008. márciusig tart a tervek szerint.

A Kopaszi-gát kiemelt szerepet kapna a sport, vízipark, víziszínpad, irodaházak építésével. Ez az egyik lehetséges helyszíne a kormányközpontnak is. A Kvassay-zsilip melletti pesti Soroksári-Dunaágnál egy új városközpont tervei már a modellasztalon vannak, mely város a városban lenne, s Duna-City projekt néven szerepel. Ez a két terület árvízvédelem szempontjából is fontos, hiszen a gátak egy állandó Duna vízszintet garantálnak

Árvízvédelem szempontjából a belvárosi terület el?deink alapos és jó munkája révén megoldott. A jelen építészeinek és városalakítóinak a Római-part, Nánási út területén vannak ezen a területen feladatai.

Merre kormányozzunk?
A kormány költségmegtakarítás céljából egy kormányzati irodanegyed kialakítását tervezi. Ennek célja, hogy a fenntartási költségek lényegesen csökkenjenek, s kedvez? díjakat érjenek el az er?s alkupozíciójuk következtében. Fontos cél a hatékonyságnövelés a centralizált elhelyezéssel, valamint a változó ingatlanhasználati igények rugalmas követése. Az átalakítás célja még nyitva hagy egy jó pár kérdést: szükséges-e a közös helyszín kiválasztása, rendelkezésre áll a háttér-infrastruktúra? Vajon saját projektben kell-e inkább gondolkozni vagy a megbízásos beruházás a kedvez?bb? A helyszínek tekintetében sincs még döntés. Felmerült lehet?ségként a WEST-END, a Corvin sétány, a Kopaszi-gát, a Milleneum-városközpont, a Csepel-sziget északi csúcsán megvalósuló Duna-City területe is. Az új helyszín irodaigénye mintegy 160 nm irodaterület, 15 ha területen. Fontos, hogy a létszámadatok véglegesítésre kerüljenek, (jelenlegi elképzelés szerint 5500 f? új irodában, 700 f? régi épületekben fog dolgozni) valamint hogy eld?ljön az integrált elhelyezés szükségessége, s a költözés végleges id?pontja. Ez a jelenlegi ismeretek szerint 2008. december vége. A döntésben az állam, a f?város, az építészkamara és a zöldek szava lesz a dönt?.

S mi lenne az anyagi alapja az összevont kormányzati negyednek? Nos egyik fontos forrás a meglév? 33 db ingatlan értékesítése. Ezek az épületek legtöbbje értékes belvárosi épület, mely kb. 300 ezer nm irodaterületet jelent. Az értékesítést azonban meg kell el?znie egy pontos és naprakész adatnyilvántartásnak. El kell készíteni egy terület-kimutatást, állapotfelmérést és értékelést. Az értékesítés során is alternatívák vannak. A döntéshozók pályázat útján és ütemezetten történ? eladást tartanak célravezet?nek. Az értékesítés során címzett vev?ket kell keresni, els?sorban hotel, iroda, illetve egyéb közintézményi befektet?ket.

Mind az új kormányzati negyed kiválasztásában, beruházásában, mind a meglév? ingatlan- és irodavagyon értékesítésében fontos szerep hárul a szakért?kre, akknek legf?bb feladata a kockázatok csökkentése és a költségek minimalizálása.

Ami már elkészült: Milleneum Városközpont
A konferencia már egy megvalósult projektet is bemutatott: a Milleneum Városközpontot. Ez a meghiúsult Világkiállítás területén jött létre a Lágymányosi-híd pesti és budai oldalán, mintegy 10 ha területen. Ennek a gyakorlati tapasztalatait kívánják a következ? projektekben alkalmazni. Hiszen a pesti oldalon már fizikailag is körvonalazódik egy teljesen új városrész, mely a korábbi rozsdaövezetet egy modern, a mai kornak megfelel? épület-együttessel váltotta fel. Itt jött létre a Nemzeti Színház, a M?vészetek Palotája, a luxuslakásokat magába foglaló Castrum-ház, irodakomplexumoknak otthon adó Milleneum Tower I-IV jelenlegi és jöv?beni épületei, valamint a felépítésre váró és nagy igényt kielégít? új Kongresszusi Központ valamint ehhez kapcsolódó szállodák.

Logisztikai beruházások Budapesten és környékén
A Duna nemzetközileg is fontos szereppel bír. A jöv?beni folyamhajózás forgalmának fogadására már készen van a Csepeli Szabadkiköt?, valamint a Nagytétényi Logisztikai Központ.

De milyen szereppel bír a logisztika az ipari ingatlanok piacán? Az el?zetes hatástanulmányok a mennyit? a hol? és mit? kérdését tartják legfontosabbnak. Az els? kérdésre a válasz, hogy nem a mennyiséget hanem a min?séget, a különleges szolgáltatást nyújtó beruházásokat kell el?nyben részesíteni. Fontos, hogy a piaci átlagnál alacsonyabb bérleti díjakkal lépjen a logisztikai beruházás a piacra, rugalmas bérleti konstrukciókkal, s multimodális szállítási lehet?ségekkel. Ez alatt a vasút, folyami kiköt?, reptér, közút jó elérhet?ségét kell érteni. Ez mindjárt meg is határozza a hol és a mit kérdésekre adandó választ is. Jelenleg a Tököli repül?tér területén folyik egy 200 ha logisztikai park fejlesztése, valamint a Ferihegy közelében is egy fontos beruházás körvonalazódik.

A magyarországi logisztikai beruházások szoros egységben vannak a b?vül? EU beruházásaival. Magyarország kedvez? logisztikai hatásokat érhet el a jó földrajzi helyzete révén, a fejlett infrastruktúra kialakításával, tranzit jellegével. Az Európai Unió jelent?s támogatást nyújt a nemzetközi viszonylatban versenyképes f?városi térség megteremtéséhez, a harmonikus térszerkezet kialakításához és a Közép-Magyarországi Régió bels? kohéziójának er?sítéséhez.

Irodapiac Budapesten
Az irodapiaci tendenciák elemzésekor Budapestet Prága irodapiacával lehet együtt említeni. A két város adottságai jó hasonlítási alapnak bizonyulnak. Els?sorban közép- és kisvállalkozások jönnek ma Magyarországra, s az irodaigények is ezek m?ködési szükségleteihez igazodnak. Els?sorban 150-200 nm alapterületre van szükségük ezeknek a cégeknek. Az irodapiac fontos szerepl?i azok a meglév? vállalkozások, melyek a ?lakásból iroda? állapotból költöznek a színvonalasabb és sok irodai szolgáltatást felvállaló irodaházakba. A jöv?ben az irodapiac a min?ségi kínálattal tud csak megélni. A mennyiségi fejlesztés lassan eléri a felvev?i igény szintet, innen már csak az irodaigényeket maximálisan kielégít? min?ségi kínálat és a kedvez? bérleti árak teszi rentábilissá az irodapiaci kínálatot.

Eladás, marketing
Ahhoz, hogy el lehessen adni az új beruházásokat, bérleteket fontos szerepet kap a reklám és a marketing. Ennek klasszikus hármas formája: reklám, ügynökségek szerepe az értékesítésben, valamint a direkt megkeresés, amikor a piac keresi meg a beruházót.

A közvetlen beruházói reklám költséges, id?- és pénzigényes tevékenység. Vannak azonban olyan esetek amikor érdemes vállalni ezt a figyelem felhívási módot is. Az általános azonban a profi értékesít?- és bérlettel foglalkozó ingatlan-irodák megbízása az értékesítési feladattal. Ezzel a beruházók nagy terhet tudnak áttenni a magas szint? szakmaisággal bíró irodák vállára.

Zárszó
Egy város olyan, amilyenné a jelen teszi, ahogyan a hagyományokat tiszteletben tartja, a múlt értékeit ápolja, és a jöv? igényeit a mában megvalósítja. Az építészet, a gazdaság, az urbanisztika feladata mindig a múltban gyökerezik, a jöv?nek szól és a jelenben valósul meg. Ennek a felel?sségét mindannyian át kell hogy érezzük. A város értünk van és rólunk szól. Figyeljünk rá és felel?sséggel építsük tovább.