A jó befektető a bérlő fejével választ

Befektetésként vásárolt lakásnál fontos, hogy tömegigényt elégítsen ki, vagyis olyan legyen, amilyet mindig sokan keresnek, ezért bármikor gyorsan eladható. A különleges, nagy értékű lakóingatlanok átlagon felüli haszonnal kecsegtetnek, de átlagon felüli rizikót is jelentenek.

Könnyű azt mondani, hogy a jó helyen lévő, jó adottságú lakást mindig el lehet adni jó áron. Az ingatlan ugyanis hosszú távú befektetés, sok évre előre nem lehet tudni, hogy a piaci folyamatok, a kamatszintek és egyéb feltételek hogyan alakulnak. Néha még azt sem sejti a vevő, hogy pontosan hol is vesz lakást: netán egy tervezett nagy forgalmú híd levezető szakaszának közelében. Vagy egy esetleg még csak papíron létező benzinkút mellett, vagy a ház aljába tervezett kocsma felett.

Aki az első dilemmán túljutott, nevezetesen, hogy új vagy használt lakást vegyen, már célirányosabban keresgélhet. Mindkét lakástípusnál megtalálható az a kör, amelyik nem lakni akar az újonnan vásárolt ingatlanban, hanem hosszú távon szeretné abban fialtatni a pénzét. Számukra elsődleges szempont, hogy a lakás jól kiadható legyen, természetesen minél többért, és minél hosszabb távra biztonságosan.

Új lakás vásárlása esetén rendszerint azok járnak jól, akik már a projekt elején, vagyis még csak a tervezés fázisában bekapcsolódnak a tranzakcióba. Több olyan sikeres beruházás van, amelyeknek az elsőként és utolsóként szerződő vevői ugyanott, ugyanolyan ingatlanhoz négyzetméterenként akár több tízezer forint árkülönbséghez jutottak hozzá. A kivitelezés előtti értékesítésben maguk a fejlesztők is érdekeltek, hiszen banki kölcsönhöz csak akkor jutnak, ha fel tudják mutatni, hogy a lakások bizonyos részére már van biztos vevőjük. Az elsők között szerződő ügyfelek között helyenként nagyon sok a külföldi, bizonyos lakóparkoknál már odáig jutottak, hogy komolyan elgondolkodtak, mit tegyenek, hogy ne váljon kísértetházzá az épület, ahol sok eladott, de bérbeadásra szánt lakás áll majd üresen.

A lakáspiac egyelőre nem mozgatta meg a nagy befektetők fantáziáját. Épületeket senki nem vesz csupán azért, hogy abban lakásokat adjon bérbe. A lakásvásárlók jellemzően magánemberek, akik saját családjuk tőkéjét fektetik be. A Duna House Hitel Centrumának vezetője, Bánhegyi Attila elmondta: a használt lakást vásárlók 70 százaléka, az új építésűre szerződők 80 százaléka vesz fel hitelt. Ez a külföldiekre is igaz, akik remek befektetési lehetőséget látnak a legfeljebb 30 százalékos önerővel, kedvező devizahitellel megvehető magyarországi lakásokban. Nálunk ugyanis még mindig jóval olcsóbbak az ingatlanok, mint Nyugat-Európában. Érdekes, hogy bár a most vásárlók többsége hitelt vesz fel, a hazai ingatlanállomány 90 százaléka tehermentes, Amerikában csupán a 16 százalék. Az évről évre kedvezőbb feltételekkel és könynyebben felvehető hitelek miatt az arány apránként Magyarországon is változik, ami – Murányi Ákos, a DH Ingatlanforgalmazó hálózat elemzője szerint – idővel jelentős szabad pénzek megjelenéséhez vezet majd a piacon. Az eladott lakásból származó összeget ugyanis nem kell majd teljes egészében az új ingatlanba fektetni, a szükséges önerő feletti részt másra, vagy akár ugyanabba, egy másik lakás vásárlásához lehet felhasználni.

Az ideális, vagyis vélhetően könnyen kiadható és eladható lakás jelenleg belvárosi, legalább egy hálója és egy nappalija van, és természetesen csendes, de közel van valamelyik fő közlekedési csomóponthoz vagy kötött pályás tömegközlekedéshez. A befektetésként vásárolt lakás ne legyen 2,5-3 szobásnál nagyobb, mert azok kiadása és eladása is hosszabb időt vehet igénybe az átlagosnál. A fővárosban feljövőben lévő területnek számít a belvárosi, és a VIII. kerület rehabilitációra váró része, illetve annak környéke. A Corvin sétányon kezdetben vásárlók helyzete hasonlít majd azokéhoz, akik több mint tíz éve, az akkor még erősen leromlott környékű ferencvárosi tömbrehabilitáció közelébe merészkedtek. Az első fecskék ott is jóval a mai árak alatt jutottak ingatlanhoz a mára már igencsak népszerű IX. kerületben.

Lakásvásárlás előtt az egyetlen evidenciának ma már az számít, hogy a vevők devizaalapú hitelt választanak. A jelentős árfolyamkockázatot rejtő kölcsön érthetően népszerű, hiszen egy 10 millió forintos átlagos összegű hitel havi törlesztése piaci feltételű konstrukcióban 25-30 ezer forint.