Olcsó panelek, megfizethetetlen telkek Zuglóban

Mindent el lehet adni Zuglóban, feltéve ha az eladó megfelelő áron kínálja ingatlanját. Kivételek persze vannak, földszinti lakásunktól ugyanis szinte lehetetlen megszabadulni. Az árak lényegesen nem változtak az elmúlt 2-3 évben, jellemzően 300-350 ezer forinttal számolhatunk négyzetméterenként, amennyiben a pesti oldal egyik legnépszerűbb kerületében akarunk újépítésű lakást venni. Az építkezni vágyóknak azonban rossz hír, hogy Zuglóban alig lehet üres telket találni, s az árak is igen magasan vannak. Fővárosi lakáspiaci körképünk Zuglóval folytatódik.

Zuglóban jelenleg 3,500 újépítésű lakás van és 2006-ban további 1,300-at készülnek átadni, tudtuk meg Valkó Dávidtól, az Otthon Centrum elemzőjétől. Ezzel a XIII. kerület és a VIII. kerület után Zuglóban a legaktívabbak a fejlesztők. Kínálatból tehát nincs hiány, ennek köszönhetően az árak sem emelkedtek szignifikánsan az elmúlt években. Elhelyezkedéstől és a társasház méretétől függően 300 és 400 ezer forint/nm között alakulnak az árak.

Az újépítésű projektekben átlagosan 50 lakás van, de nem ritkák a néhány lakásos társasházak sem. A vevők körében éltalában ez utóbbiak különösen népszerűek. A legdrágább projekt Zuglóban a Stefánia úton van, ahol 408 ezer ft/nm-es áron vehetünk új otthont.

Csak földszinti ne legyen!

A használt lakások közül a vevők leginkább a 1.5, illetve a 2.5 szobásokat keresik, Pakucs Attila (OC) szerint az egyszobás garzonlakások kora lejárt, olyanokat ma már senki sem akar venni. A négyzetméterárak viszonylag mérsékeltek, általában 250-300 ezer forint között mozognak. Valkó Dávid szerint a zuglói és a IX. kerületi használt lakásárak között egyre inkább csökken a különbség.

Pakucs Attila eladhatatlannak nevezte a földszinti lakásokat és ugyancsak nehéz megszabadulni a 4. emeleti, lift nélküli otthonoktól is. A 2 szobás lakásokat legfeljebb 15 millióért, míg az 1 szobás lakásokat maximum 10 millió forintért lehet értékesíteni a jelenlegi piaci körülmények mellett.

Zugló családi házas részein nem jellemzőek az újabb házak a piacon, inkább csak régebbi ingatlanokkal találkozhatunk. A családi házak ára 40 milliónál kezdődik, s előfordulnak ugyan 80-100 milliós ingatlanok is, ám ez egyáltalán nem általános. Üres telket alig találunk, legtöbbször beruházók veszik meg a kiszemelt területeket, s társas házakat építenek rajtuk.

Faludi Éva, az Otthon Centrum egyik zuglói irodájának vezetője szerint nincsenek eladhatatlan házak, nagyon fontos azonban a reális árazás, sokan ugyanis túlértékelik ingatlanjukat és a piacinál magasabb áron nem tudják eladni azt. Egy használt, 100-120 négyzetméteres házat Zuglóban kb. 40-60 millióért kaphatunk meg, ám erre általában még hozzávetőlegesen 10 millió forintot rá kell költenünk.

Egy 500-600 négyzetméteres telket, ill. telket egy romos házzal telekárban 30-40 millió forintért vehetünk Zuglóban, míg a szomszédos XVI. kerületben (Mátyásföldön, Árpádföldön, Sashalmon) egy hasonló ingatlanhoz kb. 15 millióért már hozzájuthatunk. A vevők nagy része így inkább ezen telkeket választja Zugló helyett.

Zuglóban a legtöbb telket ingatlanfejelsztők veszik meg, hiszen egy 500-600 négyzetméteres telekre egy 30-40 lakásos társasházat fel lehet építeni. Az ilyen kisebb beruházások is jó lehetőségnek számítanak, hiszen egy társasház építési költségei kb. 150,000 forint/nm körül alakulnak, míg a lakásokat 300-350 ezer forintos négyzetméteráron lehet értékesíteni.

Ne építsen jacuzzit a panelba!

A panellakások közül a XIV. kerületben a 46 nm-es, 1.5 szobás lakások a népszerűek. Ezeket a lakásokat 8-9.5 millió forint között lehet megvásárolni. A legfelkapottabb lakótelepnek a Füredi utcai és a Pillangó utcai számít. Ha viszont valaki drága milliós nagyságrendben (modern konyha, új nyílászárók, légkondícionáló, stb.) fektetett be panellakásába, azt értékesítéskor az árban egyáltalán nem tudja érvényesíteni. Abból a plusz 1-3 millió forintból a potenciális vevők inkább átpártolnak egy központi fűtésű téglaházba. A 10 millió forintos ár fölé panel esetében gyakorlatilag lehetetlen elmenni, alatta azonba könnyen értékesíthetjük lakásunkat