Költözik a kormány – Mennyi lesz a bérleti díj?

Pazarló marad -e az új kormánynegyed kialakítása? Milyen bérleti díjjal kalkulál az állam? Többek között ezekre a kérdésekre kerestük a választ az új kormányzati irodakomplexum tervezetével kapcsolatban. ?A mainál takarékosabb elhelyezés és a minisztériumok közötti szorosabb szakmai együttműködés érdekében kialakításra kerül az új kormányzati negyed” – olvashatjuk a Gyurcsány-csomag tervezett intézkedései között. A sajtóhírekben már korábban is szereplő kormányzati ingatlan-átszervezés részleteiből megtudhatjuk, hogy a minisztériumokat 160,000 négyzetméteres modern irodaterületre költöztetnék a jelenlegi szétszórt struktúrájú belvárosi épületekből.

Az “Új Egyensúly Program” szerint a “minisztériumok ma mintegy 350 ezer négyzetméter nettó hasznos alapterületű irodát használnak, amelyek szétszórt, jórészt nem korszerű épületekben található.” Ezeket értékesítenék a kormány tervei szerint mintegy 75 milliárd forintért és magántőkéből építenének új kormányzati negyedet, melyben koncentráltan helyeznék el a tervek szerint 1,890 fővel karcsúsított minisztériumi apparátust. A megszorítások eredményeképpen a jelenlegi 8,057-es létszám helyett 6,167 lesz az új minisztériumok dolgozóinak száma. Azaz a kormányzat terveinek megfelelően több mint 6,000 embert helyeznének el 160,000 négyzetméteren. Ez azt jelentené, hogy egy emberre az új irodákban több, mint 25 négyzetméternyi terület jut majd. Ez meglehetősen pazarló helykihasználásnak tűnik, átlagos irodastruktúra mellett kb. 15 nm-nyi terület jut egy emberre.

A tervezett 160,000 négyzetméternyi irodaterület jelentős mennyiségnek számít a budapesti ingatlanpiacon, a jelenlegi összkínálatnak (2006.Q1) valamivel több mint 10%-ka. Az elmúlt évek kínálatnövekedései meg sem közelítik ezt a mennyiséget, utoljára 2001-ben láthattunk hasonló nagyságrendű újonnan átadott irodaterületet (169,108 nm). A jobb szemléltetés kedvéért érdemes megjegyezni, hogy az Árpád híd pesti hídfőjénél elkészült Duna Tower és Europe Tower együtt mindössze 51,000 nm-nyi irodaterülettel rendelkezik. Ha valóban felépül az új kormányzati negyed 160,000 négyzetméterrel, akkor az minden bizonnyal Magyarország legnagyobb irodakomplexuma lesz.

Az elhelyezkedéséről semmilyen részletet nem árult el a program, ekkora irodaépület építésére alkalmas telket a városközponthoz közel nem sokat találunk. Korábbi sajtóhírekben szerepelt a Déli-pályaudvar területe is mint potenciális telek, a pályaudvar ugyanis a tervek szerint Kelenföldre költözne át. Mindenesetre a leendő kormányzati irodaközpont hatalmas forgalom-növekedéssel járhat a környéken, hiszen a miniszteri dolgozók nagy része autóval jár dolgozni.

A kormány közlése szerint a minisztériumok mai évi üzemeltetési költsége 5 milliárd forint, míg az új ingatlanok piaci bérleti díja az üzemeltetés költségével együtt 6.5-7 milliárd forintra tehető. A kettő különbségét a program szerint az értékesített épületekből származó bevételek (75 milliárd forint) fedeznék. A fenti számokból levezethetjük, hogy a kormány 13.75 euró/hó/nm-es bérleti díj plusz üzemeltetési költséggel számol (265-ös EUR/HUF árfolyamot használtunk), mely alapvetően nem tűnik irreálisnak, feltéve, hogy kiemelkedően hosszú – akár 20 éves – bérleti szerződést köt az ingatlan tulajdonosával, ez ugyanis feltétlenül jelentős diszkontot eredményezne a bérleti díjban. Meg kell ugyanakkor jegyezni, hogy a jelenlegi kormányépületekért – melyek nagy része a belvárosban van – várt 75 milliárd forint egyelőre még csak találgatás, s nem valószínű, hogy az épületeket rövid időn belül értékesíteni tudják.

A kormányzati negyedet magántőkéből valósítanák meg, azaz állami megbízásból magáncég fejlesztené az irodaépületeket. Látnunk kell, hogy a leendő minisztériumi irodák ideális befektetési lehetőséget jelenthetnek nyugdíjalapoknak a stabil és jól fizető bérlő miatt. A kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai hagyományosan jó bérlőnek tartják az államot. A legtöbb kérdés azonban megválaszolatlan maradt, nem tudtunk meg részleteket sem az irodanegyed helyszínéről, sem az építkezések várható kezdetéről.