Egyre-másra veszik a pesti épületeket – Újra szexi az ingatlan

Az idei év első kilenc hónapjában a hazai ingatlanszakma a befektetési piac újjáéledésétől volt hangos, sorra követték egymást a jelentős tranzakciók mind az irodai, mind a kiskereskedelmi szegmensben. Egyre inkább úgy tűnik, hosszú távon is van okunk az optimizmusra, a Portfolio által megkérdezett szakértők ugyanis úgy vélik, egy tartós folyamat kezdődött el 2014-ben.

A Colliers International adatai szerint a magyarországi ingatlanpiac volt a pénzügyi válság miatt bekövetkezet változások legnagyobb vesztese. A 2009 előtti időszakban a kelet-közép-európai országok közül hazánkba érkezett az összes ingatlanpiaci befektetés 17%-a és ezzel a második legjelentősebb szereplők voltunk a régióban Lengyelország után. 2014 első félévében azonban már csak a negyedik helyen álltunk (Oroszország és Csehország is megelőzött minket), alig 6%-os részesedéssel. Ezek aggasztó adatok, bár úgy tűnik, végre megfordulni látszik a trend és 2014-ben visszatértek az ingatlanbefektetők Magyarországra.

Rég nem látott mozgolódás az irodapiacon

A 2014-es év első nyílt piaci befektetési tranzakciójára májusban került sor, amikor az IVG eladta a korábban a Német Szövetségi Köztársaság nagykövetségének otthont adó StefániaParkot. A vevő egy német magántőke befektető, aki az ‘A’ kategóriás irodaház megvásárlásával az első tranzakcióját hajtotta végre a magyar irodapiacon – nyilvánosságra nem hozott áron.

Júliusban a Skanska jelentette be, hogy 36 millió euróért eladása került nemzetközileg is díjazott Green House irodaháza. Az ‘A’ kategóriás zöld irodaépület új tulajdonosa az FHB Csoport tagjaként jegyzett Diófa Alapkezelő irányítása alá tartozó nyíltvégű Torony Ingatlan Befektetési Alap. Az utóbbi évek hazai ingatlanpiacának egyik legnagyobb nyílt piaci tranzakciója valamivel 8%-os hozamszint alatt valósult meg. A tranzakció mérföldkőnek tekinthető, mivel az elmúlt 20 évben rendkívül ritkán láthattunk példát hazai intézményi befektetők hasonló méretű bevásárlására. Október 1-jén egyébként a Diófa Alapkezelő elindította ingatlankezelési üzletágát, mely korábbi négy ingatlanalapjának ingatlan-portfólióját kezeli, így akár további vásárlásokra is számíthatunk.

Szeptember végén pedig az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap vásárolta meg a Futureal ikonikus irodaépületének egy részét, a KPMG székházaként szolgáló Vision Towers északi tornyát. A 2014 augusztusában átadott, a Váci úti irodafolyosó legfiatalabb épületének számító ingatlan eladásának részletei nem ismertek, valószínűleg a piacon manapság elfogadott 7,5-8% közötti, de inkább a 8%-hoz közeli hozammal értékesítették az irodaházat.

Tranzakciók hada a kiskereskedelmi szegmensben

Januárban az izraeli Plaza Centers és az ingatlan másik tulajdonosa is eladta 50-50%-os részesedését a Kolosy tér közelében lévő Új Udvar bevásárlóközpontban. A vásárló egy meg nem nevezett befektető volt, a hivatalos közlemény szerint az ingatlan teljes vételára 4,7 millió euró körül alakult. Piaci információink szerint azonban a tranzakció értéke közelebb lehetett a 7 millió euróhoz, ha figyelembe veszünk egyéb tényezőket is.

A legnagyobb kiskereskedelmi tranzakció a régióban a második negyedévben az ING tulajdonában lévő budapesti Allee bevásárlóközpont 50 százalékának értékesítése volt, melynek értéke 95 millió euró. A tranzakciónak köszönhetően Magyarország elérte legerősebb második negyedéves eredményét 2010 óta.

Nem csak a nagy fővárosi üzletkötések mutatják, hogy a hazai befektetési ingatlanpiac újra életre kelt, vidéken számos kisebb tranzakció is lezajlott az év első kilenc hónapjában. A Futureal tavasszal vásárolta meg a tököli Sziget Centert, mely a Csepel-sziget egyik legnagyobb regionális kiskereskedelmi központja, míg a Portico tulajdonába három, a Spar által bérelt hipermarket került a Raiffeisen Alaptól, összesen 3,6 millió euró értékben.

Keleti tőke újítja meg a belvárost

A közel-keleti befektetők hosszú évek óta aktívan vannak jelen a magyarországi hotelpiacon és 2014 első felében is bebizonyították, hogy megkerülhetetlen szereplői a szegmensnek. Júniusban az Al Habtoor Csoport elnöke vásárolta meg az InterContinental Budapestet, mely a dubaji ingatlan konglomerátum második üzlete volt a magyar fővárosban, a Le Meridien Hotel 2012-es megvétele után.

A régió befektetői jelentős érdeklődést mutattak elhagyatott belvárosi műemlékek iránt is. Júniusban az Andrássy úti egykori Balettintézet épületét vásárolta meg a katari uralkodócsalád egyik tagja ismeretlen áron. Augusztusban pedig a déli Klotild-palotát került egy török befektető kezébe, 6,9 millió eurós eladási áron. A vevő az Özyer Grouphoz tartozó Melis Investment Kft. volt, aki várhatóan szállodát fog nyitni a műemlék épületben.

Májusban egy másik belvárosi műemléket, a Ferenciek terei Párisi Udvart is értékesítette az V. kerület a közeli Klotild-palotát átalakító (keleti születésű, de mintegy 20 éve Magyarországon tevékenykedő üzletemberek vezette) Mellow Mood Groupnak 6,7 millió euróért.

Unortodox vásárlások

Ha a 2014-es év jelentős ingatlanpiaci tranzakcióiról beszélünk, nem kerülheti el figyelmünket egy meglehetősen szokatlan befektető aktivizálódása. A Magyar Nemzeti Bank először áprilisban vásárolta meg Kecskeméten a megyei kórház egyik épületét 1,7 milliárd forintért, majd júliusban a tiszaroffi Borbély-kúria került a jegybank tulajdonába. A kastélyszálló vételára 1,3 millió euró volt, a jövőben pedig üdülőként kívánja üzemeltetni az ingatlant az MNB.

A nyár legnagyobb vihart kavaró tranzakciója Budapest egyik legjelentősebb prémium kategóriás irodaépületének megvásárlása volt. Mint utólag kiderült, az MNB 45,3 millió eurót fizetett az Eiffel Palace-ért, ami 6,5-7%-os – a budapesti irodapiacon jelenleg megszokottnál jóval alacsonyabb – hozamszintet jelent.

A szakértők szerint egy tartós folyamat indult el

Borbély Gábor, a CBRE vezető elemzője valódi, tartós fellendülést lát a hazai befektetési piacon. Számított rá, hogy az idén a fejlett piacokról megindult “pénzfal” el fogja érni Magyarországot, mely még a régiós országokhoz képest is számottevő hozamtöbbletet kínál. A belföldi befektetőknél szintén jelentős tőke halmozódott fel, ami a más befektetési területeken tapasztalható alacsony hozamoknak és a finanszírozási környezet mérsékelt javulásának köszönhetően abban csapódott le, hogy ma már a magyar alapok is meghatározó szereplők lettek az ingatlanbefektetési piacon. A fellendülés ráadásul nem csak az irodapiacot érte el, a kiskereskedelmi és a logisztikai szegmens is megindult.

Fontosnak tartja kiemelni, hogy a korábbi (2007 előtti) ingatlanpiaci fellendülésektől abban a különbözik a mostani, hogy jelenleg nem beszélhetünk globális gazdasági konjunktúráról, valamint nincsenek új fejlesztések sem, csak a meglévő állomány tud gazdát cserélni. Nagyon kedvező helyi sajátosság ugyanakkor, hogy a magyar piac esetében fundamentális erősödésről is beszélhetünk: nőtt a kihasználtság, stabilabbak lettek a bérleti díjak és több bérlő jelent meg a piacon.

A szakértő nem lát megtorpanást a közeljövőben, úgy véli, amíg a laza monetáris politika világszerte kitart, ez a folyamat tovább tud erősödni. Óvatosságra int azonban, mivel az elmúlt évek egyik fő tanulsága, hogy minden gyorsabban történik, mint korábban. A fellendülés-visszaesés ciklusok a korábbi 10-15 év helyett ma már inkább 3-5 évig tartanak, egy váratlan esemény pedig még rövidebbre szabhatja a mostani fellendülést – különösen egy a magyarhoz hasonló piac esetén, ahová utolsóként érkeznek meg és ahonnan elsőként távoznak a befektetők. Szintén körültekintőnek kell lenni a várakozásokkal kapcsolatban amiatt, hogy továbbra sem várható a fejlesztési volumen jelentős megugrása, az új termékek hiánya pedig természetes korlátot jelent a befektetési volumen növekedésének.

Borbély Gábor szerint számíthatunk az árak emelkedésére, azaz a hozamok csökkenésének is be kell indulnia, mivel azok Magyarországon még Közép-Európához képest is beragadtak. Már nem kell akkora hozamfelárat fizetnünk ahhoz, hogy a magyar piac vonzó maradjon. Első lépésben 25 bázispontos hozamcsökkenés már látható, azonban a prémium szegmensben elképzelhető a nagy verseny miatt hosszabb távon nagyobb csökkenés is – véli a szakértő.

Hermán Róbert, a Portico Investments regionális befektetési igazgatója valamelyest szintén számított arra, hogy a befektetők újra az ingatlanpiac felé fordulnak, hiszen “rengeteg pénz keresi a helyét”. A hazai piac ráadásul alulárazott, így a külföldiek ismét elővették Magyarországot – véli a szakértő, aki szerint a befektetési aktvitás általános növekedésére trendszerű folyamatként tekinthetünk. A magyar befektetők visszatérését a piacra szintén nem egyedi esetként, hanem tartós folyamatként látja, és úgy véli, vége a stagnálás időszakának: a jövőben az árak emelkedésével és a hozamszintek csökkenésével számol.

Lindwurm György, a DTZ befektetési szakértője is kedvező folyamatokat lát a 2014-es évben: mind a makrogazdasági, mind az irodapiaci mutatók folyamatosan javulást tükröznek. Úgy véli, a relatíve magas hozamszintek Magyarország felé terelhetik a befektetők figyelmét, azonban a legtöbben továbbra is túl magasnak ítélik meg a politikai kockázatokat. Véleménye szerint a nemzetközi intézményi befektetők még nem térték vissza Magyarországra, ők a cseh és lengyel eszközöket jobban keresik: többen kizárólag magyar eszközök kihagyásával voltak hajlandók befektetni régiós portfóliókba.

A Portfolio és az RICS által közösen szervezett CEE Property Forum 2014 konferenciájának panelistái is úgy gondolták, hogy a magyar piac elérte a mélypontot és idén végre emelkedésre számíthatunk, ráadásul nem látják úgy, hogy az ingatlanpiac szereplőinek bármilyen politikai kockázattól kellene tartaniuk. Michael Edwards MRICS, a Cushman & Wakefield közép-európai értékelési tanácsadási szolgáltatások vezetője szerint 2014-ben 400 millió euró körüli ingatlanbefektetési volumen várható Magyarországon.