Magyarország kivételesen a régió éllovasa

Pozitív bérlői hangulat, növekvő befektetői aktivitás és általános optimizmus jellemzi mind a magyar, mind a régiós országok ingatlanpiaci kilátásait. A szakértők azonban óvatosságra intenek, mivel a tranzakciós adatok még nem utalnak egyértelműen megállíthatatlan fellendülésre – derült ki az RICS negyedéves Nemzetközi Kereskedelmi Ingatlan Monitor kutatásából.

Általános tanulságok

Az RICS Nemzetközi Kereskedelmi Ingatlan Monitor 2014. harmadik negyedéves eredményei alapjána legtöbb régiós ország ingatlanpiaca jobban teljesített, mint az év második három hónapjában, ráadásul a javulás is szélesebb körű volt. A bérlői hangulatot mérő index pozitív képet mutatott Bulgáriában, Csehországban és Magyarországon, míg az eredmények alapján semleges helyzetről beszélhetünk Romániában. A bérleti díjak várható alakulása vegyes képet mutat, mind országok, mind elsődleges és másodlagos piacok szintjén. A befektetői hangulatot mérő index azonban szintén pozitív hangulatról tanúskodik.

Erős makrogazdasági mutatók

A cseh és a magyar gazdaság az elmúlt negyedéveket erős növekedési számokkal zártak, a fellendülés pedig várhatóan felerősödik Bulgária az év hátralévő részében és jövőre. Magyarországon azonban a növekedés ütemének lassulása várható a gyengébb külső kereslet miatt, míg Románia a korábbinál gyengébb rátával zárta a második negyedévet, az előrejelzések pedig alacsonyan mozgó növekedési pályát vetítenek előre. Az idei évben minden vizsgált régiós ország rekordalacsony inflációs rátával kellett, hogy szembenézzen, 2015-ben azonban mindenhol a fogyasztói árak mérsékelt növekedésére számítanak.

A magyar bérlői piac a legerősebb

A bérlői hangulatot mérő index pozitív képet mutatott Bulgáriában, Csehországban és Magyarországon, míg enyhén negatív, de inkább semleges tartományra utaló számot láthatunk Romániában. A legnagyobb mértékű erősödés Magyarországon volt mérhető az időszakban, ami jól mutatja a kedvezőbb makrogazdasági háttér hatását. Bulgáriában habár gyenge ütemben, de a harmadik egymást követő negyedévben emelkedett az index értéke, míg Csehországban az elmúlt időszakban mért negatív hangulat pozitívra váltott. Romániában ezzel szemben az ellenkező irányba mozdult el a bérlők helyzetértékelése, az index értéke a második egymást követő hónapban csökkent.

A bérlői kereslet mind a négy országban növekedett, Bulgáriában és Magyarországon erőteljesebb ütemben, míg Csehországban és Romániában mérsékelt volt az emelkedés mértéke.Magyarországon az állomány kis mértékű csökkenése is hozzájárult a befektetői érdeklődés növekedéséhez, míg Csehországban az új kínálat meghaladta a kereslet növekedését.

A bérleti díjak várható alakulását tekintve rövid távon pozitívak a kilátások, míg hosszú távon jelentős eltérést tapasztalhatunk az elsődleges és másodlagos piac jövőképe között. Csehországban rövid távon a bérleti díjak negatív irányú mozgására számítanak az irodapiacon, míg marginális emelkedés várható a kiskereskedelmi és az ipari szegmensben. A cseh válaszadók hosszú távon csökkenést várnak. Magyarországon és Romániában az egész piacra vonatkozó várakozások az elsődleges piacon 2-2,5%-kal emelkedésről szólnak a következő 12 hónapban, míg ugyanebben az időszakban a másodlagos piacon a bérleti díjak várhatóan nem változnak Magyarországon és mérsékelten esnek Romániában.

Javuló befektetői környezet szerte a régióban

Kedvező jelnek tekinthető, hogy a befektetői hangulatot mérő index mind a négy országban pozitív tartományban tartózkodik. Magyarországon növekvő befektetői aktivitás és a hitelfeltételek javulása jellemezte az elmúlt időszakot, itthon ráadásul a befektetői érdeklődés az elmúlt közel tíz évben nem látott ütemben növekedett. Bulgáriában szintén növekedett a befektetői érdeklődés és javultak a hitelfeltételek is.

“Bár a német nyílt végű befektetési alapok még nem aktívak a régióban, jelentős érdeklődés mutatkozik helyi intézményi befektetők, valamint áron aluli lehetőségeket kereső külföldi befektetők részéről. A válság óta most először a vevők maximális fizetési hajlandósága és az előadók által elfogadhatónak tartott minimálár közötti rés olyan alacsonyra csökkent, hogy végre sor kerülhet tranzakciókra. Néhány biztos cash-flow-t garantáló intézményi szintű befektetésen felül ráadásul jelentős aktivitást láthatunk az értéknövelésre alkalmas A-kategóriás eszközök piacán, ahol a tárgyalások fókusza a hozam helyett a négyzetméterár” – kommentálta Michael Smithing FRICS, az RICS európai igazgatósági tagja és a Colliers International zöld tanácsadási üzletágának vezetője.

Csehországban is érezteti hatását a kedvezőbb befektetői környezet, jelentős külföldi érdeklődéssel karöltve. Ezzel szemben Romániában kevésbé biztató a helyzet, bár a hitelfeltételek jelentős javulása ott is némi optimizmusra ad okot. “Minden jel arra utal, hogy a befektetési volumen éves szintje eléri vagy akár meg is haladja a 2011-es szintet, így a cseh ingatlanpiac második legerősebb évét zárhatja 2007 óta” – tette hozza Stuart Jordan FRICS, az RICS csehországi elnöke és a JLL csehországi nemzeti vezetője.

Általános optimizmus

“Az RICS Nemzetközi Kereskedelmi Ingatlan Monitorjának eredményei alátámasztják a magyar piacon tapasztalható általános optimizmust. Az ingatlanpiaci szakértők szerint Magyarország elérte a mélypontot és kilábalás lassan, de biztosan elkezdődött az elmúlt hónapokban. Értékelési szempontból azonban továbbra is óvatosságra van szükség, amíg az adásvételek alakulása nem erősíti meg egyértelműen ezeket a pozitív várakozásokat” – állapította meg Winkler Edina MRICS, az RICS magyarországi igazgatósági tagja és a DTZ vezető értékbecslője.