Látványosan drágulhatnak az idén a lakások

Sorra érkeznek a fellendülés tényét alátámasztó hírek a lakáspiacról. A KSH után az FHB is megerősítette, hogy 2014-ben emelkedésnek indultak a használt lakások árai, a harmadik negyedévben több mint 4%-kal. 2014 egészét nézve pedig – öt évnyi árzuhanás után – közel 2%-os áremelkedésről beszélhetünk, igaz ez elsősorban az ország fejlettebb régióiban tapasztalt fellendülésnek köszönhető. Bár az év második felében induló új támogatási rendszer jelentősen befolyásolhatja a piac és az árak alakulását, 2015-ben akár 3%-os növekedés is elképzelhető.

Folytatódott az áremelkedés

Az FHB Lakásárindex 2014. harmadik negyedévében 162,5-re növekedett. A 2013. július-szeptemberi időszakhoz képest a lakásárak nominálisan és reálértelemben egyaránt 4,25%-kal emelkedtek. Az aktuális mutató előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyeléseinek frissítése mellett felhasználták a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által 2014-ben feldolgozott valamennyi adatot. A beérkezett új adatoknak köszönhetően az FHB Lakásárindex második negyedéves értéke módosult, a korábbi 158,2-ről 161,34-re emelkedett, ami azt jelenti, hogy az előző évhez képest az év második három hónapja során a lakóingatlanok értéke nominálisan és reálértelemben is 3,4%-kal nőtt. 

2014 második három hónapjában a lakásárak növekedése több mint 4%-os volt, ami aválság óta nem látott emelkedést jelentett. Ezt a kiugró értéket a harmadik negyedévben ugyan nem sikerült megismételni, de biztató, hogy az árak, ha enyhén is, de a Nemzeti Eszközkezelő aktivitása mellett is tovább növekedtek. 2014. III. negyedévében a második három hónaphoz képest a lakóingatlanokért nominálisan 0,7%-kal, míg reálértelemben 0,2%-kal kellett többet fizetni. 

A 2014-re vonatkozóan rendelkezésre álló adatok azt mutatják, hogy a lakásárak növekedése 2013 vége óta valóban beindult, megfordult az évek óta tartó lejtmenet:
 

Kedvező kilátások

A lakáspiaci fordulattal kapcsolatos reményeket az új lakás építési és az építési engedélyekre vonatkozó statisztikák is táplálják. A számok ugyan a válság előtti szintekhez képest továbbra is nagyon alacsonyak, de a 2014. III. negyedévében – az előző év azonos időszakával összehasonlítva-, az építési engedélyek esetében a 30%-os, míg az új lakások esetében a 26% körüli növekedés figyelemre méltó volt. Októberben és novemberben egyaránt több építési engedélyt adtak ki országosan, mint 2013 azonos hónapjaiban, a különbség 10-15%-os volt. A lassan elinduló fejlesztésnek köszönhetően vélhetően folytatódik a pozitív irányú folyamat, és az új lakások száma is tovább növekedhet 2015-ben. 

Az építési engedélyek és új lakás építések növekedése Budapesten a harmadik negyedévben felülmúlta az országos átlag szintjét, bár az első kilenc hónapban átadott lakások száma még mindig csak negyede a 2008. január-szeptember közötti időszakban mértnek.

A lakáshitelek piaca 2014. III. negyedévében is erős maradt. A teljes bankszektor hitelkihelyezései több hónapja stabilan 20 milliárd forint fölött alakulnak. A hitelfelvételi kedvet fokozzák a jelenleg alacsony szinten álló kamatok, az átlagos hiteldíj mutató és az átlagos kamatláb is folyamatosan csökkent az év első 9 hónapjában, de ez folyatódott októberben és novemberben is. 2015 februárjában 6%-os THM alatti szinten is számos jelzáloghitel érhető el. 

A kedvező folyamatok az adásvételek számában is megmutatkoznak, a közvetítő hálózatok becslései szerint 2014-ben a lakóingatlan-eladások száma átlépte a 100 ezres “álomhatárt”, amire a válság kirobbanása óta nem volt példa.
 

Több helyen már beindult a piac

A lakáspiaci fordulat nem egyformán érinti az ország különböző területeit. A lakásárak növekedése főként Közép-Magyarországon és a Nyugat-Dunántúlon érhető tetten. A középső régióban 2014-ben indult meg a visszakapaszkodás, a lakóingatlanok medián ára 3,5%-os emelkedést mutatott, amelynek hátterében a közel 4%-os budapesti mediánár növekedés állt. Az egy főre jutó GDP alapján szintén a fejlettebb régiók közé számító Nyugat-Dunántúlon az emelkedés már 2013 óta tart, a medián árak a 2012-es szinthez képest több mint 12%-kal magasabbak a több mint 7%-os 2014-es növekedést követően. Szintén látszik a fordulat a Közép-Dunántúli régióban, ahol a medián négyzetméterárak emelkedtek 2014-ben. A többi régió esetében egyelőre a stagnálás jellemző, egyedül a Dél-Dunántúl átlagaiban volt még megfigyelhető jelentősebb, további 3,5%-os árcsökkenés. A dunántúli régiók kiemelkedő húzóereje a tartósan, a válság során is jól teljesítő Balaton. 

A fenti eredményeket ugyanakkor torzítja a Nemzetközi Eszközkezelő Zrt. programja, amelynek keretében megvásárolt lakások általában alacsonyabb áron kelnek el. Azokon a területeken, (például Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés, Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén megye) ahol az eladott lakóingatlanokon belül magasabb a programban részvevők aránya, az árak lefelé torzulhatnak.
 

Új, konszolidációs korszak indult

Az FHB Lakásárindex történetében 2014-ben új korszak kezdődött. A már 2008-tól tartó “kifulladás korszaka” véget ért, és a lakásárak a legerősebb piacok teljesítményének köszönhetően országosan is emelkedésnek indultak. Ez a tendencia várhatóan 2015-ben hasonló ütemben folytatódik a keresleti oldalon várt további erősödésnek köszönhetően. A piacok differenciált talpra állása, élénkülése továbbra is meghatározó lesz, ezért az új korszakot a “kétsebességű konszolidáció” néven illeti az FHB.
 

Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK)

A lakásvásárlók helyzetét tovább javítja az év második felében induló új támogatási rendszer. 2015. július 1-jétől a családok otthonteremtési kedvezménye váltja a korábbi szocpolt (a lakásépítési támogatást). Az új szabályozás számos változást hoz, amelyek mind a lakáspiac élénkülésének irányába hatnak. Ezek közé tartozik például, hogy az év közepétől már használt lakás-vásárlásokhoz és az ingatlan legalább egy lakószobával történő bővítéséhez is igényelni lehet az állami támogatást. További változás, hogy míg korábban csak két gyermek esetén lehetett igénybe venni a szocpolt, a CSOK-ot az egy gyermekesek vagy egy gyermeket vállalók is megkaphatják. A jelenlegi rendszerhez képest további előny, hogy a méretkategóriák határait lefelé módosították, így kisebb lakással magasabb támogatás érhető el. Az energiahatékonyabb, kedvezőbb energetikai besorolású épülettel pedig még nagyobb összeg járhat. 

A megjelent rendelet szerint, új lakóingatlanok esetében a lakóépület nettó alapterületére számított egy négyzetméterre jutó, az általános forgalmi adó nélküli bekerülési érték, vagy vásárlás esetén a forgalmi adó és telekár nélküli négyzetméterár nem haladhatja meg a 300 ezer, alacsony energiafogyasztású lakás esetén a 350 ezer forintot. Használt, legalább komfortos lakás esetében legfeljebb 350 ezer Ft/négyzetméter lehet a vételár.

A családok otthonteremtési kedvezménye abban az esetben igényelhető, ha a vásárolt lakás vételára nem haladja meg a rendeletben rögzített maximumokat, melyek területileg és településenként változnak.

A lakáspiac számára kedvező jövőbeni változások (CSOK) hatására a piac még dinamikusabbá válhat az év közepétől, tovább növekedhet az érdeklődés a lakásvásárlók részéről. Szintén az FHB Lakásárindex emelkedését támogatja, hogy a Nemzeti Eszközkezelő által felvásárolni kívánt – jellemzően alacsonyabb áron elkelő – lakások száma az idén már jelentősen csökken.
 

Az előrejelzést övező kockázatok

A fent említett kedvező folyamatok tekintetében néhány kockázati tényezőt is meg kell említeni. Egyrészt a családok otthonteremési kedvezménye csak idén július 1-jétől lép életbe, ezért a lakásvásárlók az év első felében kivárhatnak. A másik kockázati tényezőt a hitelpiac hordozza magában ezen belül is a hitelszigorítások és a hitelintézetek leterheltsége. A hitelezési feltételek változása ugyanakkor elsősorban a jövőbeni túlzott eladósodás elkerülését célozza meg, a bankok a válságot követően eddig is óvatos hitelezési politikát folytattak, így az új szabályozásnak a megindult lakáspiaci felívelésre, azt megtörő szerepe aligha lehet, inkább csak annak ütemét csökkentheti. Az is valószínű, hogy a lakáspiac válság során megindult szegmentálódása még évekig meg fogja határozni a piacot, ahogy az új korszak elnevezése is érzékelteti. Hosszabb távra előretekintve elmondható, hogy a gazdasági növekedés lassulása a lakáspiac szempontjából is hátrányos lehet.