Nem csak a méret számít: egyre tudatosabbak a bérlők az irodapiacon!

Míg korábban kizárólag a bérleti díjak alapján hoztak döntéseket a cégek, most már szinte ugyanakkora hangsúlyt kap az üzemeltetési költség is, és a bérlők nagy része mára már tisztában van azzal, hogy mekkora hibrid irodára van szüksége – vélik az irodabérleti tanácsadással foglalkozó Robertson Hungary Kft. szakértői. Az Otthontérkép Magazin kérdéseire Tilki Róbert (Managing Director), Szőke Viktória (Consultant, Office Leasing) és Kiss Anna (Marketing Manager & Research Analyst) válaszolt.

Mennyire érzi a bérlők óvatosságát a szerződési feltételeknél? Mit gondol, ennek jelenleg mi a legfőbb oka? Mennyire biztosak a cégek abban, hogy mekkora irodára van szükségük?

A Covid, majd az energiaválság után jelenleg a gazdaság lassulása inti fokozott óvatosságra a cégeket. A bérbeadók igyekeznek mindent megtenni egy-egy bérlő megszerzése, illetve megtartása érdekében, ezért a bérlők most helyzeti előnyben vannak, és a magas költségek ellenére kedvezményeket tudnak kiharcolni.

Az elmúlt évek tapasztalatai alapján a cégek többségének már sikerült meghatároznia az ideálisan home office-ban töltött napok számát, ami heti 1-3 nap otthoni munkavégzést jelent, emellett sokan végeztek felméréseket az optimális irodaméret megállapítása céljából. Így a bérlők nagy része mára már tisztában van azzal, hogy mekkora hibrid irodára van szüksége.

Mit tapasztaltak, mennyire befolyásolják az energiaárak/üzemeltetési költségek a bérlők választását? 

A cégek korábban elsősorban kizárólag a bérleti díjak alapján hoztak döntéseket, azonban most már szinte ugyanakkora hangsúlyt kap az üzemeltetési költség is. A magas energiaszámlák miatt érezhetően tudatosabbak a bérlők. Így ügyfeleinknek minden esetben azt tanácsoljuk, hogy az üzemeltetési díjat is magában foglaló összköltséget vizsgálják, ne csak a bérleti díjat.

Az új fejlesztésű, modern irodaházak, műszaki adottságaikból adódóan, sokkal hatékonyabban működnek. Ezek esetében lehet azzal a potenciállal élni, hogy hosszú távon nemcsak magasabb színvonalat, jobb munkakörnyezetet, hanem kedvezőbb feltételeket is tudnak biztosítani. Emiatt előfordult már, hogy a bérbeadási folyamat során végül olyan ház lett a befutó, amit az ügyfél – a magasabb bérleti díj miatt – első körben ki sem választott.

Tapasztalja-e, hogy az irodát keresők inkább közösségi térnek, mint munkavégzésre alkalmas iroda helyiségeket keresnek?

Fogalmazzunk inkább úgy, hogy felértékelődött a közösségi terek szerepe. Az együttműködés ösztönzése és a közösségi érzés megteremtése mellett azonban ugyanolyan fontos az elmélyült munkához nélkülözhetetlen privát munkaterület megléte is. A bérlők olyan irodát keresnek, ahol mindkét funkció adott. Mindenképpen kiemelném, hogy mennyire fontos lett a tárgyalók megléte. Kicsi, közepes vagy nagy, szinte sosincs belőle elég.

Mit gondol, azok a cégek, akik számára fontos az energiahatékonyság és a rugalmasság, találnak az igényeiknek megfelelő irodát? Hogyan alakul ez majd a jövőben? A folyamatban lévő projektek ki tudják majd elégíteni az igényeket, vagy fel kell újítani a régebbi irodaházakat?

Aki jó lokációban szeretne energiahatékony, környezetvédelmi minősítéssel rendelkező házban irodát bérelni, még szinte minden alpiacon talál megfelelőt. Az elmúlt két évben több mint 200 000 négyzetméter spekulatív irodaterület került átadásra, ami annak köszönhető, hogy a pandémia idején indult projektek befejezésével sokat csúsztak a fejlesztők, így az új állomány mértéke az előző negyedévekben mindig magas volt. A csökkenő kereslet és a negatív gazdasági kilátások miatt azonban egyre kevesebb új fejlesztést indítanak, a folyamatban lévő projekteket pedig sok esetben szüneteltetik, így a 2024-2025-ös volumen már jóval csekélyebb lesz.

Az utóbbi évek válságai miatt a bérlők egyre óvatosabbak lettek, és sokkal több szempontot mérlegelnek, mint korábban. Fontos az üzemeltetési költségek alacsonyan tartása, ezért az energiahatékony, önfenntartó irodaházak kerülnek előtérbe, és egyre népszerűbb megoldás a szolgáltatott iroda, a rugalmasság megteremtése végett. Nagy a verseny a tulajdonosok között, és az tud sikeres maradni, aki a portfóliójában lévő, frekventáltabb lokációban elhelyezkedő, ám régebbi fejlesztésű irodaházát korszerűsíti, felújítja.

Milyen marketing eszközökkel ad választ az új kihívásokra? Mennyire hatja át az irodakeresés folyamatát a digitalizáció?

Az irodapiac az elmúlt évek kihívásainak eredményeképpen több szempontból is átalakult. Emiatt új igényekkel és irodahasználati szokásokkal kell számolnunk, és meg kell felelnünk az aktuális kihívásoknak is. Ezzel a bérlők is tisztában vannak, így olyan lehetőségeket választanak, amelyek számukra innovatív, kényelmi megoldásokkal és hosszútávú előre lépéssel járnak.

Az utóbbi években jelentősen megnövekedett az internetes keresések száma. A bérlőjelöltek először saját maguk néznek körbe a világhálón elérhető ingatlanok között, és igyekeznek azokat a lehető legtöbb szempontból „bejárni”, mielőtt szakmabeliek segítségét kérnék. Néhány éve még aligha lehetett elkerülni egy személyes bemutatást, azonban ma már lehetőség adódik ezt a folyamatot laptopon vagy telefonon keresztül is elvégezni, így sok időt lehet megspórolni.

A Robertson igyekezett ezeket az igényeket előzetesen felmérni, és reagálni rájuk. Weboldalt fejlesztettünk, ahol az ingatlant keresők úgy böngészhetnek, mintha vásárlók lennének egy online áruházban. Lehetőségük van egy hatékony, több szempontra kiterjedő keresőmodul segítségével megtalálni azt az ingatlant és irodaterületet, ami a leginkább megfelel az igényeiknek, és ezeket elmenthetik maguknak későbbi megtekintés céljából, összehasonlíthatják más ajánlatokkal. Virtuális sétát tehetnek az adott ingatlanban, vagy annak egy egységében az első benyomás kialakítása végett. A bérbeadási folyamatokat tehát igyekszünk megtámogatni minden olyan marketing eszközzel, amely rendelkezésre áll, és a lehető legkönnyebbé tenni a bérlők dolgát.