A járvány így hatott az elmúlt hónapokban – elemzés

A járvány okán ez év márciusa és áprilisa során szinte teljesen megszűnt az ingatlanpiaci forgalom, de ezt a trendet egy erőteljesen emelkedő keresleti hullám váltotta fel most nyáron. De hogyan változtak az árak? Milyen ingatlanokat keresnek most a vevők? És mi a helyzet a bérlakásokkal?

Március közepétől a járvány mintegy egy-másfél hónapra teljesen leállította az ingatlanpiacot. Mert nyilván úgy nem igazán lehet lakást vásárolni, hogy a vevők nem nézik meg a kiszemelt ingatlanokat, illetve az eladók nem szívesen engedik be az érdeklődőket az eladni kívánt otthonukba – magyarázta Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője szerint így ebben a másfél hónapban csak olyan tranzakciókra került sor, melyek még jóval korábban kezdődtek, sokszor már egy foglaló utáni adásvétel volt az, ami megtörtént, “tranzakcióba fordult”.

Amikor viszont májusban elkezdődtek a lazítások, a Balla Ingatlan közvetítői azt tapasztalták, hogy az emberek özönleni kezdtek az ingatlanpiacra. Ennek hátterében a szakértő szerint többek között az állt, hogy míg korábban még csak bizonytalankodtak a lakásuk adottságaival, méretével kapcsolatban, a másfél hónapos bezártság után már határozottan azt érezték, hogy az túl kicsi számukra, nem felel meg mindenben az igényeiknek.

Sokak számára ugyanis kiderült, hogy a meglévő ingatlanjuk nem alkalmas arra, hogy egyszerre minden családtagot kiszolgáljon: lehessen benne egy adott időpontban dolgozni, tanulni, főzni, élni. Az ingatlanok egy része tehát fizikailag kicsinek bizonyult, kevésnek kezdték érezni a tulajdonosok a szobák számát, esetleg hiányzott egy erkély vagy egy terasz, vagy ha az megvolt, akkor egy kert. Emiatt sokakban egyszerre fogalmazódott meg a váltás iránti igény, ami aztán a nyár közepére tranzakciós-hullámként realizálódott a piacon.

Annál is inkább igyekeztek a vásárlással a nyáron az érdeklődők, mivel sokak bizonytalanok a járvány további alakulásával kapcsolatban. Ez persze azt is jelenti, hogy a nyároni csúcsot egy hullámvölgy követi – jelezte Balla Ákos.

Balla szerint a most kialakult lendület során jellemző volt a kifelé áramlás, mely a külső kerületeket, illetve az agglomerációt célozta. Sokan elfogadják ugyanis az agglomerációs ingatlant, mint életformát, annak ellenére, hogy az autóhoz köti őket, vagy hogy sokkal tovább tart beérni a munkahelyre, mint egy belső kerületből.

A hátrányokkal szemben áll ugyanis, hogy az agglomeráció sokkal kedvezőbb árszínvonalat biztosít, ha ingatlanvásárlásról van szó. Aki ezt a kompromisszumot meg tudta kötni, az megjelent vevőként az agglomerációban, mely miatt nagyon komoly forgalma alakult ki ezeken a részeken a családi házaknak, ikerházaknak, sok esetben olyan összegért, amennyiért budapesti lakásukat eladták a vevők.

Ez az értékarány persze a külső kerületek esetében már nem érvényes, ha valaki eladott egy fővárosi lakást, annak hitelt kellett felvennie, ha Budapesten akart családi házba, ikerházba költözni.

Rajtuk kívül pedig megjelent egy olyan réteg is, mely tartósan a home office-ra rendezkedett be, és a vidéki ingatlanpiacot vette szemügyre. Például a Balaton-partot, melynek kétségtelenül van egy különleges attraktivitása – fűzte hozzá a szakértő.

Ezek az ingatlanok persze nem olcsók, így sokan kényszerültek hitelfelvételre. A helyzetet nehezíti, hogy a bankok szigorúbbak lettek, hiszen figyelembe veszik, hogy a gazdaság átalakul, egyes szektorok komoly problémákkal néznek szembe. Ilyen többek között a turizmus, a vendéglátás vagy akár az építőipar is. Azokat pedig, akik ezeken a területeken dolgoznak – még akkor is, ha ma van munkájuk és fel tudnak mutatni munkáltatói igazolást, jövedelmet –, most könnyen elutasítják. Elsősorban azokat látják szívesen, akik közalkalmazottak, nagyvállalatoknál vagy pénzügyi területen dolgoznak. Számukra is nehezedett persze egy kicsit a hitelfelvétel, de ez nem akasztja meg számottevő mértékben a folyamatokat.

Balla Ákos azt is hozzátette, hogy míg korábban azt valószínűsítették, hosszabbra nyúlik majd a hitelügyintézési idő, ez nem következett be. Vélhetően amiatt, hogy összességében kevesebb lett a hitelfelvétel, mint korábban, erre pedig rendelkezésre állnak a bankok kapacitásai.

Végül kitért arra is, hogy ha van olyan szegmens az ingatlanpiacon, melynek esetében kedvezőbb helyzetet hozott a járvány, az az albérleti piac keresleti oldala. A bérlakást keresők ugyanis több kiadó ingatlan közül válogathatnak, alacsonyabb bérleti díjakért. Ennek egyik oka, hogy a turizmus körül kialakult problémák miatt a korábban rövid távra kiadott lakások mind piacra kerültek, miközben eltűntek a befektetők, ráadásul többen dolgoznak home office-ban is, így azok, akik a munkahelyük miatt költöztek korábban fővárosi albérletbe, most visszatérhettek vidéki otthonaikba.

Ez azt jelenti, hogy több tízezer kiadó ingatlan került a piacra, ami a külső kerületekben 8-10 százalékkal, a belső kerületekben 20-30 százalékkal nyomta lefelé a bérleti díjakat.

Emellett pedig jelentősen megnövelte a kínálatot, melynek következtében most válogatni lehet a kiadó ingatlanokból. Kérdés persze, hogy miként változik a helyzet az elkövetkező hónapokban, de ha a felsőoktatásban előtérbe kerülő online oktatásra gondolunk, akkor látható, hogy megint egy új helyzettel kell szembesülni az albérleti piacon – tette hozzá a Balla Ingatlan vezetője.