Ezt várják a profi szakértők az iroda és kereskedelmi piacon

Mi várható az irodák, raktárak piacán a profik szerint? A Magyar Nemzeti Bank indítványára még március közepén megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT), azért, hogy szakmai fórumot adjon a hazai ingatlanpiac fontosabb szereplőinek. Most megnézzük, hogy látják a jövőt.

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület pár hete tartott ülésének első megállapítása az volt, hogy az európai fővárosok kereskedelmiingatlan-piaci hozamaihoz képest mintegy 100-150 bázispontnyi hozamprémium mérhető a budapesti piacon. A kedvező makrogazdasági mutatók a befektetések iránti kereslet további növekedésének adnak teret és a befektetési piacot jelenleg pénzbőség jellemzi. E befektetési forgalom tekintetében 2018 amúgy is rekordév volt, de idénre nem várhatók nagy összegű tranzakciók, inkább több, kisebb összegű adásvételre lehet számítani. A szakértől szerint 1,5 milliárd euró körüli befektetési volumen a reális – írja a portfolio.hu.

Az elmúlt években jelentős összeg áramlott az ingatlanbefektetési alapokba, ami felveti egy befektetési kényszerből adódó, erőltetett verseny kialakulásának veszélyét. A szakemberek véleménye szerint azonban nem alakult ki ilyen versengés, mert ez káros lenne az alapokra nézve is, mivel a csökkenő hozamok egyrészt csökkentik a tőkebeáramlást, másrészt bizonyos hozamszint alatt az alapoknak nem éri meg ingatlant vásárolni.

A Testület ülésén szó esett az egyeztetés alatt levő, ingatlanalapokkal kapcsolatos szabályozói szigorításról is, amely a befektetési jegyek visszaváltási idejét 180 napra emeli. Egyes vélemények szerint a tervezett szigorítás nem menti meg a befektetőket válság esetén, továbbá az intézkedés a befektetések kivonását eredményezheti az ingatlanalapokból.
Az MNB célja az intézkedéssel – az ingatlanalapok esetén rendszerkockázatot jelentő – gyors tőkekivonási lehetőség korlátozása, mivel egy sokk esetén az ingatlanvagyon értékesítéséhez szükséges idő nem teszi lehetővé a tömeges kifizetési igények rövid időn belüli teljesítését. Ennek a kockázatnak a valós veszélyére a válság kitörését követő, 2008-as események is rámutattak.

Az üzelethelyiség nem lakás!

Az iroda- és a kiskereskedelmi ingatlanok a befektetési piac slágertermékei. Elhangzott, hogy az üzleti céllal kötött bérleti szerződésekre és a lakásbérleti szerződésekre jelenleg ugyanazon szabályozás vonatkozik, noha a két szerződéses jogviszonyban sok szempontból eltérő helyzetek állhatnak elő. Ebből kifolyólag érdemes lehet felülvizsgálni és különválasztani az üzleti- és lakáscélú bérleti szerződések szabályozását, ami egyúttal csökkenthetné a befektetők kockázatát.

A fejlesztési költségek, bérleti díjak és hozamok összefüggése kapcsán felmerült, hogy az elmúlt években az építési költségek dinamikusan nőttek, amihez képest a bérleti díjak emelkedése jóval alulmaradt. Ilyen folyamatok és viszonylag stabil hozamok mellett a fejlesztők jövedelme szűkül, ami negatívan hat a fejlesztési kedvre. Jelenleg hasonló helyzet jellemzi a bérbeadási célú ipari-logisztikai ingatlanok fejlesztési piacát, ahol az elmúlt években jellemzően előbérlettel lekötött ingatlanok épültek meg, ezért a bérleti igénnyel jelentkező szereplők szűk mozgástérrel szembesülnek a piacon. A budapesti irodapiacot még nem érinti ez a fajta nyomás, a bérlők számára egyelőre vannak alternatívák.

Kereskedelmi ingatlanok építése

A LITT ülésén több szakember említette az állami szektor kivitelezési piacon való jelenlétét. Egyöntetű véleményként hangzott el, hogy az állam beruházási aktivitásának ciklusokon átívelő simítása lenne kívánatos. A közösségi megrendeléseknek egy úgynevezett árkiegyenlítő (anticiklikus) szerepet kellene betölteniük, jelenleg azonban ezen megrendelések is hozzájárulnak a piac fűtött állapotához. A Testület állami szektort képviselő tagjai is egyetértetek abban, hogy a közszféra építőipari megrendeléseinek ütemezésén lehet fejleszteni, de felhívták a figyelmet, hogy az érintettek nagy száma miatt a teljes központosítás helyett, egy szegmentált koordináció vezethet előbbre.
Az egyik piaci szereplő véleménye szerint az építőipar magánmegrendeléseinek kiszorulásával a kereskedelmi ingatlanok befektetési piaca – a termékek hiánya miatt – kiszáradhat, ami a befektetési forgalom visszaesését eredményezi. Ennek elkerülésében a szakember a 2018 decemberében létrehozott Beruházási Ügynökség tevékenységéhez fűzött reményeket. Az állam kivitelezési piacon való kontraciklikus megjelenése esetén az építőipari kapacitások nem épülnének le, mint ahogyan az a 2008-ban kitört válság alatt történt.

Hatékonysági tartalék

Egyesek szerint hatékonyság terén az építőipar 20-25 százalékos tartalékkal rendelkezik, ami a kivitelezők és beruházók szorosabb együttműködésével, többek között a tervezés, az anyagok megválasztásának és egyéb projekt-előkészítési lépések egyeztetésén keresztül lenne kiaknázható. Az építőipari folyamatok jobb mérése érdekében az a felvetés hangzott el, hogy a publikált statisztikai adatok általában az építőiparra összességében vonatkoznak, hasznos lenne részletesebb bontás.
Az elhangzott vélemények szerint az építési engedély megszerzése még mindig túl hosszú folyamat, de van benne tartalék, hogy rövidíteni lehessen, ami által a kínálat valamivel rugalmasabban reagálhatna. Kiskereskedelmi ingatlanok esetén az úgynevezett “plázastop” mintegy 75 nappal hosszabbítja az engedélyeztetési folyamatot, amit érdemes lehet felülvizsgálni.

A piaci szereplők szerint a kereskedelmi ingatlanok finanszírozása terén nincsenek olyan kockázatvállalások, mint a 2008-as válság kitörése előtt. A piaci fellendüléssel párhuzamosan a bankok fokozatosan nyitottak a projektek finanszírozása irányába, de a beruházók a finanszírozók részéről sokkal konzervatívabb hozzáállást tapasztalnak mind értékbecslés, mind kockázatértékelés terén.

Stabil marad az irodapiac?

Az elhangzottak szerint a budapesti irodapiacon a bérleti kereslet jelenlegi volumene (nagyságrendileg 300 ezer négyzetméter évente) előretekintve is stabilnak látszik. Az irodapiaci kereslet összetételében sokszereplős, több szektor közel azonos arányban részesedett a 2018-as bérbeadásokból. Ez a fajta több lábon állás továbbra is képes biztosítani a kereslet stabilitását.

A piaci szereplők jelenleg túlkeresletről számolnak be, azonban fordulat esetén is a projektek befejezése a racionális döntés. Emiatt a kínálat esetleges túlfutása a fejlesztések természetéből adódó kockázat, a megvalósítás hosszabb időt igényel. Tapasztalatok alapján az ingatlanpiaci ciklus egy-másfél évvel tovább tart a gazdasági ciklushoz képest. A piaci egyensúly szempontjából egészséges, ha a nagy területigények generálják az új fejlesztéseket. Az egyik szakember nézőpontja szerint Budapesten nem alakult ki egységes üzleti negyed, melynek létrehozása komplex beruházás, így fejlesztők általi létrehozásához az állam közreműködése is szükséges lenne.