Tovább drágulnak a lakások – beragadnak a panelárak

Az árak emelkedése és a lakossági kereslet csökkenése várható az új lakások piacán, miközben a régebbi építésű otthonok esetében a drágulás csak a paneleket és az alacsonyabb színvonalú ingatlanokat nem érinti. Növekszik az 1 + 2 félszobás otthonok és a nagy területű luxuslakások iránti igény.

Az év második negyedéhez képest mintegy 4 százalékponttal csökkent a Ecostat Ingatlanbarométer index
Építkezés
e 2006 július-szeptemberben, 42,7 százalékra. A kutatók az ingatlanpiac további gyengülését várják, bővülésre – néhány tevékenység (felújítás-korszerűsítés, a szállodaépítés és az üzlethálózat-bővítés) kivételével – a jelen időszakban és a következő egy-két évben nem számítanak. Az EU támogatások révén a rekonstrukciókat végző építőipari cégek komoly kihívások és ezzel együtt jelentős fejlődés előtt állhatnak.

Árváltozások – új lakás

Az építőanyag-áraknál a piaci szereplők 7,6 százalékos növekedést prognosztizáltak, a munkaerő-költségeknél 9,5, az építési-szerelési tevékenységnél 8,9, a tervezési díjaknál 7,3 százalékos drágulást becsülnek.
Az új építésű lakások árnövekedése az előre jelzett gyengébb kereslet dacára meghaladhatja az infláció mértékét, a forgalmazók ugyanis az energiaárak miatt dráguló építőanyagok jelentette költségemelkedés egy részét tovább akarják hárítani. Átlagosan akár 6 százalékkal is emelkedhetnek az újlakás-árak. Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke ezzel kapcsolatban úgy vélte: a magyar fejlesztők, akik 5 százalék körüli nyereséggel kalkulálnak, és 300 ezer forint körüli négyzetméter-áron kínálják a lakásokat elvileg nem tudják lenyelni a növekvő költségeket.
Az, hogy az építőanyagok drágulása spórolásra készteti-e a beruházót, Demetrovits Petra, az Otthon Centrum (OC) értékesítési vezetője szerint mostanában dől el: van olyan projekt, ahol a nyereség megtartása érdekében lehet engedni a színvonalból, míg másutt a presztízs okán erre nem kerülhet sor.

Árváltozások – használt lakás, telek

A használt lakóépületek 7 százalékkal drágulhatnak. A kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások ára ugyanakkor nem, vagy csak kismértékben emelkedik, a közepes és főként a közepesnél alacsonyabb minőségű ingatlanoknál árcsökkenés várható.
A belterületi építési telkek árai 5-7 százalékkal nőhetnek, míg a külterületi építési telkek árai nem, vagy alig emelkednek.
A mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan, összességében mérsékelten növekednek, ám egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet. A nagyobb összefüggő földingatlanok iránti igény érzékelhetően erősödik, míg a néhány hektáros parcellákra alig van kereslet.

A megszorító intézkedések hatásai

A kormányzati megszorító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot. A középső áfa-kulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok létesítését és forgalmát – állítják a kutatók. Demetrovits Petra szerint az értékesítési idő hosszabbodása nem újdonság, ez az elmúlt két évben már tapasztalható: 4-5 éve még a tervezőasztalról elkeltek a lakások, jelenleg viszont az is jó eredménynek számít, ha a ház elkészültekor az otthonok 90 százalékára megvan a vevő.
A növekvő energiaárak a kevésbé korszerű ingatlantípusoknál jelentősen emelhetik a fenntartási költségeket, így várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, alacsony marad a lakás-mobilitás. A pénzintézetek a lakáshiteleknél növekvő számú kétes, illetve nem teljesített hitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél.

Kevesebb lakás épül

A lakásépítés volumene 2006-ban várhatóan elmarad az elmúlt évi 41 ezres lakásszámtól, ebben az évben előreláthatóan 35-36 ezer lakást vesznek használatba. Középtávon évi 35 ezer új lakás átadásával számol az Ecostat. A teljesítmények csökkenésében szerepet játszik az a körülmény is, hogy a lakóingatlanok piaca, legalábbis egyes szegmenseiben, a fizetőképes kereslethez viszonyítva megközelítette a telítettségi szintet. A jelenlegi hitel- és bérleti kondíciók mellett kevésbé kifizetődő az üzleti jellegű lakásépítés, de feltehetően még most is az átlagos jövedelmezőséget jóval meghaladja.
A felújítási piacon ugyanakkor tartós élénkülés várható. A lakásépítés piacáról kivonuló ingatlanfejlesztő cégek szállodák, bevásárlóközpontok és közműberuházások fejlesztésében vesznek részt.

Továbbra is sok a kis lakás

Bár az újonnan épített lakások átlagos területe ez év első félévében 3 négyzetméterrel haladta meg az elmúlt évi 87 négyzetméteres értéket, lényegi változás a lakások összetételében nem történt. Továbbra is jelentős mennyiségű kis lakás épül, csökken viszont a garzonlakások iránti kereslet, és növekszik az 1 + 2 félszobás lakások iránti igény.
Fokozódik a nagy alapterületű, kiváló minőségű, egyedi kivitelezésű, luxus-komfortot biztosító, magas minőségű lakóépítmények iránti igény. Az OC szakértője szerint ez utóbbi tendencia már mintegy két és fél éve érzékelhető, de nehéz ezekhez megfelelő telkeket találni. Három terület jöhet szóba: vagy jó budai, vagy Duna-parti, vagy belvárosi helyszínre van szükség. A külföldiek az utóbbi kettő iránt érdeklődnek, míg a budai, jó minőségű, nagyobb értékű fejlesztésekben inkább a magyar közönség vásárol, lakás célra. Az OC két sasadi projektjében például az értékesítés megkezdésétől eddig eltelt két hónap alatt közel 200 lakást már sikerült eladni, holott a négyzetméterenkénti átlagár 400 ezer forint körül van.

Mindenki csökkenő keresletet vár

A lakosság esetében csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletre és szerényebb fejlesztési szándékra van kilátás. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak ugyanis házat vagy lakást venni. A lakásfelújítási igények – részben a panelprogram kiterjesztésével – 2007-ben élénkülnek.
Az ingatlan-forgalmazók a következő hat hónapra szintén mérséklődő keresletet és bérlési szándékot várnak, ám a kereslet csökkenésének mértéke nem jelentős, alig haladja meg a másfél százalékpontot.
az ingatlan-fejlesztő cégek a ház- és lakásépítés arányának csökkenésére számítanak, összhangban a lakossági kereslet gyengülésével.
A jelenlegi folyamatok ugyanakkor még nem mutatnak csökkenést. Demetrovits Petra, az Otthon Centrum értékesítési vezetője szerint a múlt a félévben élénkült az új lakások iránti kereslet, a megelőző hónapokban érzékelt csökkenés után. A szakember hozzátette: az árak eközben 2-4 százalékkal emelkedtek, így egyre – a kínálat bővülésével párhuzamosan – egyre inkább szükség van a jól kialakított és megfelelően célzott marketingre.

Üdülők, telkek

Az előző évek élénk forgalmát követően az építési telkek piaci kereslete az utóbbi egy-másfél évben lanyhult. Az igények volumene alig változott, miközben az önkormányzati új telkek kialakításai gyorsultak. Az Önkormányzatok a közműfejlesztést többségében az új tulajdonosokkal finanszíroztatják. A telekingatlan-kínálatot bővítik a város-rehabilitációk, valamint a termelő szféra rekonstrukciója, az elavult telephelyek felszámolása. A folyamat eredményeként nagyszámú, zömében közművesített telek szabadul fel. A lakosság telekvásárlása várhatóan szinten marad, a bevásárlóközpontok, szállodák építésére alkalmas területek iránt mutatkozik növekvő igény.
Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, s a jövőbeni kilátások sem kedvezőek. A belföldi turizmus erősödése ugyanakkor az üdülők bérlését, kihasználtságát javítja.