Tisztul és nem pusztul a lakáspiac

Számtalan érdekes gondolat és új információ elhangzott a 2006-os Tavaszi Lakásvásár szakmai programjaként megtartott lakáspiaci konferencián és kerekasztal-beszélgetésen. Állami szerepvállalás, külföldi t?kedömping, min?ség, új és használt lakáspiac – többek közt ezekr?l beszéltek és néha vitáztak a meghívott szakemberek.

A Fészekrakó első éve

Elsőként Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnöke sorolta el az elmúlt egy esztendő eredményeit. Az OLÉH elnöke szerint, a négy elemből álló Fészekrakó Program 26 ezer szerződése önmagáért beszél. A program egyik pillérét képező lakbértámogatási rendszert ugyanakkor tovább kell gondolni, hiszen ezzel a lehetőséggel nem éltek annyian, mint arra az OLÉH előzetesen számított. A Panel Program jelenlegi ütemének megtartása mellett, Borsi szerint 10 éven belül az összes házgyári technológiával épült lakás megújulhat. Ha ehhez 2007-től társul az Európai Unió támogatása, akkor a panelek megújulása 5-6 évre zsugorodik.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2005-ös lakásépítési adatait a csökkenés ellenére jónak nevezte az OLÉH elnök, hiszen az újonnan használatba vett lakások száma így is meghaladta a 40 ezret. Sőt, véleménye szerint a 2005-ös adatok csalókák lehetnek, hiszen az áfacsökkentés hatására sokan 2006-ra tolták el a használatbavételi engedélyek megkérését.

A december közepén, 60 milliárdos hitelkerettel indult bérlakásprogram kapcsán Borsi kiemelte, külföldi látogatásai során hihetetlen befektetői érdeklődést tapasztalt a magyarországi bérlakásépítés iránt, így a konferencián megjelent hazai beruházókat is arra bíztatta, vegyenek részt a programban.

Kétezer eladatlan lakás

Borsi László után Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum elnök-vezérigazgatója beszélt az új lakáspiac helyzetéről és kilátásairól. Nézzük a legfontosabbakat! Pesti belváros, Duna-part és erősödő prémium kategória – ezeken a területeken mozognak leginkább mostanában a beruházók. Az árak általánosságban stagnálnak, a kereslet viszont változik az 1+fél-, 2+fél szobás lakások felé. Ezzel együtt a marketing költségek, a telekárak és a munkadíjak növekedésével az árak szinten tartása már nem sokáig lehetséges. Egy beruházás teljes költségéből a marketingre Nagygyörgy Tibor szerint az itthoni piacra szánt termékeknél 4-5, míg a külföldieket célzó fejlesztéseknél 8-10 százalékot kell elkölteni jelenleg. Az Otthon Centrum felmérésére hivatkozva a szakértő elmondta, Budapesten erősödik a fejlesztői aktivitás, így várhatóan huzamosabb ideig tartani lehet a 10 ezer feletti újonnan átadott lakásszámot a következő években is. Ennek megfelelően, míg 2005-ben 261 milliárd forint értékben fejlesztettek a fővárosi piacon, addig 2006-ban ez az összeg 304 milliárd forintra fog nőni. A vezető kerület még mindig a XIII., ahol a 2005-ös 35 helyett idén 50 milliárd forintos befektetés várható. Nagygyörgy Tibor szerint a helyi túlkínálat ezen a területen kritikus szintet érhet el, ami óvatosságra kell, hogy intse a beruházókat. A felmérése alapján egyébként az eladatlan és elkészült lakások száma, ellentétben máshol megjelent adatokkal (8-10 ezer!) nem is olyan magas, jelenleg mintegy 2 ezer. Ha a kereslet marad, akkor viszont 2006 végére már 4-6 ezer eladatlan lakás lesz a piacon, na és az eddigieknél is nagyobb hitelverseny.

Könnyen dugul a használt

Beák Attila, a Beák és Társa közvetítő iroda ügyvezetője és Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) elnökségi tagja a használt lakáspiacot vette górcső alá. Szerinte napjaink egyik legnagyobb ingatlanpiaci kihívása a használt lakások rossz minősége és a mobilitás hiánya. A jelenlegi 95 %-os magántulajdonosi arány azt eredményezi, hogy szinte mindenki rajta ül” vagyonának legjelentősebb részén, és egy esetleges eladásnál “egyszerűen nem engedheti meg magának, hogy bukjon az üzleten”. Ezért a tulajdonosok nem hajlandóak engedni az árból és a piac könnyen bedugul. Beák Attila kiemelte, a lakások mobilitásának hiánya a munkaerő vándorlását is akadályozza, így ezt a problémát nem csak ingatlanpiaci szempontból érdemes megoldani.

Mindezzel együtt a szakértő nem tapasztalja, hogy a használt lakás eladások és vásárlások kritikusan alacsony szinten lennének. Budapesten például a belvárosi lakáspiac kifejezetten jó eredményeket produkál.

A lakáspiac egy másik aspektusát Zádori János, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) marketingigazgatója elemezte. Banki oldalról tavaly a lakáshitelezést a devizahitelek egyre erőteljesebb térnyerése jellemezte.

Külföldi tapasztalatok alapján a jövőben a hitelezési piac slágertermékei a felújítási, korszerűsítési jelzálogkölcsönök lesznek. Bankszakembertől ezen a konferencián hallhattuk először azt a véleményt, hogy a lakáslízing nem számít egy olyan lehetőségnek, amely jelentős mértékben segítene a kereslet fizető-, illetve hitelképességén. Ennek ellenére az FHB is tervezi, hogy bevezeti ezt a terméket. Zádori János külön felhívta a jelenlévő kormányzati és ellenzéki szakértők figyelmét arra a problémára, hogy a hozzájuk komoly vásárlási szándékkal érkező ügyfelek egyharmada semmilyen konstrukcióban nem hitelképes, rajtuk csak egy bérlakásprogram segíthet.

Jó év volt a tavalyi

A konferencia után egy kissé kötetlenebb kerekasztal-beszélgetés következett öt, az ingatlanpiacon meghatározó szerepet betöltő cég vezetőjének részvételével. Elsőként mindenki röviden értékelte a piac helyzetét saját szemszögéből. Alapvetően mindenki elégedettségének adott hangot a tavalyi évvel kapcsolatban, így elmaradt a sok helyütt szokásos vészharangozás”. Szakmailag egyébként ez teljesen érthető. Egy vevői bizalomra épülő üzletágban már eddig is furcsa volt, hogy egyes piaci szereplők állandóan csődközeli állapottal riogattak. Miért menne egy vevő ahhoz, aki mindig arról beszél, hogy rövidesen itt a krach? Ha igaz, akkor lehet, hogy a beruházó pont az én lakásomat nem tudja majd befejezni – gondolhatja a vásárlójelölt.

Kerényi Gyula, a Pesti Házak Rt. vezérigazgatója szerint, ha valaki megfelelő méretű, jó környezetben lévő, és főleg minőségi lakásokat épít, annak elégedettnek kell lennie a tavalyi évvel.

Aradi Ferenc, az Autóker Holding Rt. értékesítési igazgatója mindehhez hozzátette, 2004/2005-ben sokat tisztult a piac, így optimistán vághatnak neki a következő esztendőnek.

Az OTP Ingatlan Rt. termelési igazgatója, Farkas József tapasztalatai szerint Budapesttel minden rendben van, a vidéki helyzet azonban már nem mutat ilyen pozitív képet, az eddig biztos piacnak hitt dunántúli városok és kiemelt területek is megtorpantak az előző évekhez képest. Üdítő színfoltként Debrecent és Miskolcot emelte ki.

Nagy Balázs, a Palace Ingatlan Tanácsadó Kft. ügyvezetője ingatlanforgalmazóként Budapestről is kissé árnyaltabb képet festett. Szerinte a kisebb lakásépítők szenvednek, ugyanis marketing szempontból egyszerűen nem tudják felvenni a versenyt a nagyokkal. (Ez az a bizonyos piactisztulás? – a szerk.) Egyébként hasonló a helyzet a kivitelezőkkel is, csak közülük sokan az árversenybe fognak belebukni – vélte a szakember.

Csák Attila, az Immo-Rohr Kft. ügyvezetője szerint még mindig sok az olyan piaci szereplő, aki nem tekinthető profinak ebben a szakmában.

Külföldiek hatalmas tőkével

Abban többen egyetértettek, hogy a kereslet jelentős része külföldről érkezik, Csák Attila szerint ugyanakkor a hazai beruházóknak még mindig a belső keresletre kell elsősorban építeniük. Nagy Balázs a külföldiekről mint beruházókról is beszélt, kiemelve, hogy a piacra belépő spanyolok és írek hatalmas tőkével rendelkeznek, és ennek megfelelően befektetési magatartásuk is különbözik az eddig itthon megszokottól. Nagy projektekben és hosszú távon gondolkoznak, nem zavarja őket az eladások átmeneti megtorpanása, nem jó helyet keresnek, hanem jó helyet építenek – lásd Csepel északi része.

A külföldiek kapcsán merült fel a luxus kérdése is. A kerekasztal-beszélgetésen résztvevők mindegyike egyetértett abban, hogy Budapesten még egyetlen a szó szoros értelmében vett luxusfejlesztés sem épült – még ha az ingatlanberuházók gyakran így hirdetik termékeiket.

A luxustól csak egy kis ugrás kellett, hogy a szakértők áttérjenek a minőség kérdéskörére, amelyet mindenki első számú prioritásként említett. Érdekes fordulatként Aradi Ferenc együttműködést ajánlott, és szorgalmazta, hogy az elismert cégek valamilyen formában fogjanak össze, ezzel megkülönböztetve magukat a rossz minőségben építő beruházóktól. Erre reagálva Karikás György, az ÉMI Építésügyi Minoségellenorzo Innovációs Kht. igazgatója is szólásra emelkedett, aki nem is annyira az átadáskori, mint inkább a hosszabbtávú minőséget kérte számon általában a beruházóktól, és mindenki figyelmébe ajánlotta az ÉMI által már bevezetett minősített lakásépítőkre vonatkozó minősítési rendszert. Mivel épp ennél a pontnál kellett idő hiányában berekeszteni az eszmecserét, sajnos ennek a témának nem tudtak a szakértők a végére jutni, de folytatás következik…