Szabadságon van az európai ingatlanpiac

Az év második negyedévében az üzleti célú ingatlanbefektetési piac mérsékelten ugyan, de erőre kapott, a Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó legújabb kutatása azonban a hozamok emelkedéséről számol be. 2008. második negyedévében a hozamok a 2006. évi szintre tértek vissza és ezzel együtt csökkent a befektetési volumen 2007. azonos időszakához képest 63 százalékkal.

ˇ     Az üzleti célú ingatlanbefektetések volumene 25,6 milliárd euróra csökkent Európában 2008. második negyedévében, amely a 2003. óta regisztrált legalacsonyabb érték.

ˇ     A prémium kategóriájú ingatlanok hozama átlagosan 16 bázisponttal 6,5 százalékra emelkedett, amely az elmúlt két év legmagasabb hozamszintje.

ˇ     A nyugat-európai ingatlan hozam átlagosan 5,9 százalék körül alakult, ez 53 bázisponttal magasabb a tavaly júniusi hozamnál és 9 százalékos értékcsökkenést eredményezett.

ˇ     A kelet-európai piacok továbbra is jól teljesítenek, habár a nyugat-európai tendenciák már éreztetik hatásukat.

ˇ     A bérleti piac továbbra is stabil, jóllehet a bérleti díjak növekedési üteme lassul.

ˇ     A gyenge harmadik negyedév után a befektetési forgalom növekedése várható az év végéig.
              

Magyarországon az első félévben viszonylag kevés, kevesebb, mint egy tucat tranzakció zárult le, melyek elsősorban az irodapiacot érintették. A tranzakciós volumen megközelítőleg 135-150 millió euró közöttire becsülhető.

A második félévben 1-2 nagyobb tranzakció zárása várható, melyek között már kiskereskedelmi ingatlanok is lesznek. Logisztikai tranzakció egyelőre nincs kilátásban.

A piaci hangulatot Magyarországon a bizonytalanság jellemzi mind az eladók, mind pedig a befektetők részéről. A kedvezőtlen piaci folyamatok hatására néhány off-market értékesítés várható a problémákkal küzdő befektetők /fejlesztők részéről, akik így kívánják bizonyítani a piac és befektetőik felé a portfolióikban lévő eszközeik értékállóságát.
 

“Szabadságon van a befektetési piac.” jelentette ki Michael Rhydderch, a C&W európai befektetési üzletágának vezetője. “Az ügyletek száma nem a kereslet vagy kínálat hiánya miatt csökkent, hanem a finanszírozás, és ennek következtében az árképzés bizonytalansága miatt. Ez a továbbiakban is nagy hatással lesz a jelentősebb ügyletekre és portfolió értékesítésekre, viszont kevésbé érinti a piac többi szegmensét. Továbbra is jelentős kereslet mutatkozik a prémium kategóriájú ingatlanokra és élénk az érdeklődés a fejlődő piacok által kínált befektetési lehetőségek iránt.”
 

Míg a nyugati országokban több mint 50 százalékkal csökkent az üzletkötések száma a 2007. évi átlaghoz viszonyítva, addig Kelet-Európai régióban, Oroszországnak és Bulgáriának köszönhetően kis mértékben növekedett a tranzakciók száma.

A legnagyobb piacokon jelentősen visszaesett a forgalom, Nagy Britanniában (- 60 %), Németországban (- 55 %) és Franciaországban (-51 %), de a legnagyobb csökkenést a kisebb piacok szenvedték el, többi között Görögország (-97%), Írország (-74%), Magyarország (-85%), Ausztria (-74%) és Luxemburg (-86%).
 

Belgium és Hollandia továbbra is viszonylag jól teljesített, míg az északi országok (-41 %) és Dél-Európa (-43%) átlag alatti forgalmat mondhatnak magukénak. Dániában és Finnországban, valamint Spanyolországban a magas ingatlanpiaci likviditásának köszönhetően  a forgalom kevesebb mint 10 százalékkal csökkent a tavalyi évhez képest. Spanyolországban folyamatban van az át-árazás, amelyet várhatóan Nagy Britannia és Norvégia fog követni.

 BÉRLŐI PIAC

Az európai bérleti piac továbbra is erős volt 2008 első felében. Ezen időszakban a prémium bérleti díjak átlagosan 8,9 százalékkal emelkedtek, bár a növekedés üteme folyamatosan lassul. A második negyedévben regisztrált éves szintre vetített növekedés 4,6 százalékos volt.

A nyugati piacokon jelentős lassulás volt tapasztalható. A második negyedévben az éves növekedési ütem 2,3 százalék volt, amely jóval alacsonyabb, mint a keleti országokban tapasztalt éves 16,8 százalékos és a közép-európai éves 11,2 százalékos érték. 

 HOZAMOK

A prémium hozamok Európában átlagosan 17 bázisponttal növekedtek a második negyedévben. E tekintetben is jelentős régiós különbségek mutatkoznak, míg a hozamok nyugaton 53,  és Közép-Európában 20 bázisponttal emelkedtek, addig a keleti országokban 57 bázisponttal csökkentek.

Az ipari ingatlanok és irodaházak hozamai 50 bázispont körüli emelkedést mutattak, a kiskereskedelmi ingatlanok esetében25 bázispontos növekedés volt tapasztalható.

“A legtöbb területen az emelkedő hozamok miatt racionálisabb árazást várunk a piacon.” mondta Rhydderch. “A probléma abból a kettősségből adódik, hogy néhány vevő nem tudja, hogyan kezelje a befektetésre szánt tőkéjét és a számára elérhető kínálatot, valamint sok eladó nem képes, vagy nem akarja teljes mértékben elfogadni az árazás megváltozását.”
 

 HATÁROKON ÁTNYÚLÓ BEFEKTETÉSEK

A nemzetközi vevők továbbra is óvatosak. Az idei évben a határokon átnyúló befektetések 55 százalékkal csökkentek összehasonlítva a belföldi befektetések 44 százalékos csökkenésével.

“Ez a tendencia nem biztos, hogy folytatódni fog, tekintettel a befektetni kívánt nemzetközi tőke túlsúlyára.” mondta Rydderch. “Jelenleg összetett kép vázolható a belföldi és nemzetközi befektetői igények kapcsán. A legaktívabb befektetők közé tartoznak a nyílt végű német alapok, de néhány független alap is jelen van, amelyek azonban korlátozott lehetőségeik miatt jóval kisebb kínálatból válogatnak. Továbbra is a prémium ingatlanok a legkeresettebbek.”

“Egymás után indulnak újabb és újabb befektetési alapok, miközben mások befejezik a tevékenységüket.” mondta Rydderch. „A legtöbb nagy sikerrel tőkét vonzó befektetési alap a piac opportunisztikus szegmensét célozza meg. A befektetők az árazás további változására és piaci feszültségek növekedésére számítanak a következő hónapokban, így ők földrajzi preferencia nélkül a 2009. év vége felé esedékes befektetésekre koncentrálnak. Tekintettel a fent hivatkozott értékcsökkenésre, zömmel olyan esetekben történnek tranzakciók, amelyekben az eladók értékesítési kényszerben vannak.”

“A prémium hozamok egyre vonzóbbnak tűnnek, de a befektetőknek a lassuló ütemű bérleti díj emelkedést is figyelembe kell venniük.” mondta David Hutchings, a C&W európai kutatási osztályának vezetője.

“Az előrejelzések alapján a prémium bérleti díj növekedés 3-4 százalék között várható idén, de 2009-ben előreláthatólag csak 1-2 százalék között lesz. A legtöbb piacon – legalábbis a nyugati országokban – az infláció harmadik negyedévi tetőzést követő csökkenése a kamatlábak eséséhez vezethet. A prémium ingatlanok hozama a korábban becsültnél várhatóan kb. 25-35 bázisponttal magasabb értéken stabilizálódik az utolsó negyedévben,  Ez az érték megközelíti az off-market ügyletek jelenlegi hozamszintjét. A másodlagos, gyengébb minőségű ingatlanok a legérzékenyebbek a hosszantartó hozam növekedésre és ezért a legsebezhetőbbek – különösen, ha a bérleti piac gyengül.”

“Természetesen mi sem tudjuk, mit hoz a jövő, de a piaci viszonyok javulását várjuk az év végére, a bérleti piac kockázatainak és a pénzpiaci szereplők korlátozott étvágyának ellenére.” fűzte hozzá Hutchings.
 
“A stabilabb kamatlábak hatással lesznek a pénzpiacokra és a gazdaságra is, ami katalizátora lehet a piaci folyamatok pozitív változásának. Ez a folyamat a megváltozott árazás elfogadásához, több céltudatos eladóhoz és egy egészségesebb, nagyobb likviditású piachoz vezethet.” szögezte le Rhydderch.

“Az év második felében több, a piaci viszonyoknak megfelelően árazott befektetési lehetőségre számítunk, amelynek eredményeként a mostani lanyha időszak után az utolsó negyedév jobb eredményt fog produkálni. Az idei éves forgalmat 150-155 milliárd euróra becsüljük. Véleményünk szerint a befektetők az év végén a vártnál sokkal versenyképesebb piaci helyzettel fognak találkozni.”