Összedőlt tervek: hol, mi nem épült meg?

Számos terv dőlt dugába, vagy került legalábbis elhalasztásra a magyar ingatlanpiacon a tavaly kirobbant gazdasági válság hatására. A fejlesztők egyaránt szenvednek a finanszírozás és a kereslet hiánya miatt, vagyis a legracionálisabb döntést hozták meg, mikor projektstopot hirdettek.

A városok pedig irodaházakkal, bevásárlóközpontokkal és lakóparkokkal lettünk szegényebbek.

De pontosan milyen méreteket öltenek a halasztások, illetve hol, mi nem épült meg, milyen átadások maradtak el az idén?

Azt tudjuk, hogy az irodapiacot erősen megviselte a gazdasági válság. S a jövő sem tűnik túl fényesnek, főként a jelenleg üresen álló épületeket elnézve. A piacra került hatalmas irodaterületállománynak illetve a visszaeső keresletnek köszönhetően az üresedési ráta folyamatos emelkedést mutat, s csak a jövő év második felében lehet ennek csökkenésére számítani. Egy ilyen környezetben sok fejlesztő választotta beruházásának elhalasztását, már aki tudta. Hiszen egy bizonyos készültségi fok mellett már nem célszerű egy adott beruházás késleltetése. Márpedig a válság alig több mint egy éve robbant csak ki, vagyis az idei évre nyitást tervező irodaházak esetében már jócskán voltak elindult építkezések.

De nézzük, hogy pontosan milyen nagyságrendű a későbbre csúszó projektek volumene, s mi az, amivel az idei évben az eredeti tervek szerint gazdagodnia kellett volna a budapesti irodapiacnak. Jó néhányan – főként akik tudtak, illetve kevésbé optimistán tekintettek, az akkor még bizonytalan jövő elé – a válság beköszöntével már eleve projektük elnapolása mellett döntöttek. 10 olyan irodaház is akad, amely a 2008 év eleji REsource felmérés szerint még 2009-ben készült volna el, de 2009 elejére – tekintettel a piaci körülményekre – a korábbi terveket már felülírták, s csak későbbi, főként 2010-es átadási céldátumot jelöltek meg. Területet tekintve összesen majdnem 200 ezer négyzetméternyi irodát csúsztattak el már az év elején 2009-ről 2010-re, vagy későbbre. Nem mindegyik tolódását okozta azonban a válság, akad közöttük melyet más szempontok miatt kellett elnapolni, a többséget azonban a gazdasági krízis érte utol.

De a 2009 elején még idén felhúzni tervezett projektek közül sem készült el minden, bár számuk azért nem olyan meghatározó. Az év eleji tervek szerint, összesen 19 projekttel kellett volna gazdagodnia a budapesti irodapiacnak az év végéig, ezek közül azonban három már biztosan nem készül el. A Millenium Gate építkezése egyelőre áll, az előbérleti szerződésektől függ az elkészülésének időpontja, de a kivitelezési munkák jelenlegi állása szerint az épület elkészültéig még biztosan hátra van 10 hónap. A Terrapark C épületének első ütemét már átadták, a második esetében azonban szintén áll a projekt, egyelőre az első részt szeretnék feltölteni. A GTC Metro irodaház esetében az első ütem szintén elkészült, míg a második esetében a befejezés 2010-re várható, az épület azonban majd csak egyben kap használatbavételi engedélyt. A K3 esetén csupán egy kicsi csúszásról van szó, hiszen a decemberi időpontot tolták el az év elejére. De nem késik majd sokat a Madarász Irodapark II. üteme sem. A területeket tekintve körülbelül 100 ezer négyzetméternyi iroda nem épült meg idén azok közül, melyek átadását év elején még 2009-ben tervezték.

30 százalékos vágás a lakáspiacon

A különböző ingatlanpiaci területek közül a legtranszparensebbnek az irodapiac számít. Így nem csoda, ha a legpontosabb adatokat ezen szegmens tekintetében tudtuk összegyűjteni. Nehezebb a helyzet annak meghatározásakor, hogy a lakásfejlesztések közül milyen projektek nem kerültek elindításra illetve felépítésre a korábban tervezettek közül a gazdasági válság hatására. Képet azonban kaphatunk az újlakáspiacról, illetve valamennyire – hanem is projekt szintjén – , de megsaccolható az elmaradt lakásépítések aránya.

Az irodapiachoz hasonlóan a lakáspiacon sincs túl sok ok az örömre. Az ÁFA emelése, a szocpol eltörlése jelentős kereslet visszaesést okozott az újlakásprojekteket illetően, hiszen támogatások híján az újlakások elvesztették versenyelőnyüket a használtakkal szemben. Bár az év elején még a lakásátadások száma felül múlta a tavalyi év azonos időszakában tapasztalt volument, ez csupán átmeneti állapotnak volt tekinthető. A válság előtt már elkezdett projekteket be kellett fejezni. 2009 első kilenc hónapjában összességében azonban 1 százalékkal csökkent az elkészült, használatba vett lakások száma Magyarországon, de a harmadik negyedévre a visszaesés már jóval nagyobb méreteket öltött, a július-szeptember között elkészült új lakóingatlanok száma 23 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól.

Mint ismert a fejlesztők számos esetben szegre akasztották a lapátokat s nem indítottak el új projekteket. Ezt támasztja alá az is, hogy az év első kilenc hónapjában összesen 295 három vagy több lakásos épületre kértek építési engedélyt Budapesten, szemben a tavalyi év 369-es számával, ami mintegy 20 százalékos visszaesést jelent, de a zuhanás mértéke országos viszonylatban ennél jóval nagyobb, 30 százalékos volt. Lakásszámokat tekintve Budapesten 5214, országosan pedig valamivel több mint 11 ezer három vagy több lakásos társasház esetében adtak ki építési engedélyt a tavalyi 6145 illetve 15622-vel szemben.

Természetesen tisztában kell lenni azzal, hogy az építési engedély megszerzése még nem jelenti egy adott projekt építésének kezdetét, vagyis nem garantálja, hogy az adott épület záros határidőn belül használatbavételi engedélyt is kap. Ezért is figyelmeztettünk arra korábban, hogy a lakáspiac vonatkozásában nagyon nehéz pontos információkhoz jutni annak tekintetében, hogy mely projektek kerültek akár még a kivitelezési fázis előtt, akár közben leállításra. A fejlesztők ráadásul nem is szívesen publikálnak ilyen számokat. Az Otthon Centrum év közepén a beruházók körében készített felmérése szerint Budapesten 30 százalékkal eshet vissza az idén felépülő társasházi lakások száma a tavalyi évhez képest, ezek zöme is már korábban megkezdett projektekben készül el. Jövőre pedig még nagyobb lehet a zuhanás mértéke a halasztásoknak köszönhetően, a csökkenés mértéke elérheti a 60 százalékot. Az előbb említett számok jól mutatják, hogy jelentős a projekthalasztások mértéke az újlakáspiacon, hiszen korábban inkább évről évre növekedett az átadni tervezett lakások száma, ami valószínűleg, – az eredeti elképzelések szerint – 2009-ben sem lett volna másként.

Gyorsan reagált a logisztikai piac

Bár az irodapiacon az idén még számos átadóra került sor a piaci helyzet ellenére, a logisztikai szektor azonban sokkal gyorsabban reagált a gazdasági krízisre. A visszaesés itt már év elején érzékelhető volt, de különösen szembeötlőnek számított az év második felében. A fejlesztők az év kezdetekor teljes projektstopot hirdettek, s jelenleg is arra várnak, hogy a piacon lévő túlkínálat felszívódjon. A válság előtt elindult fejlesztések közül több azonban idén is átadásra került, a halasztások elsősorban a tervezési fázisban lévő spekulatív fejlesztéseket érintették, melyek nagy részét el is napolták.

2009 első félévében 123 ezer négyzetméternyi logisztikai ingatlan került átadásra, de az év második felében csak néhány projekt készült el. Így az átadások száma messze elmarad majd a tavalyi évi számoktól, 2008-ban ugyanis szinte megduplázva a 2007-es év volumenét 260 ezer négyzetméternyi logisztikai ingatlan került a piacra.

A fejlesztők tehát a piac stabilizálódására várnak, hogy ismét megkezdjék a kivitelezéseket. Egyelőre azonban még meglehetősen magas szinten mozog a kihasználatlansági ráta (24 százalékos), ami továbbra is gátat szab a spekulatív fejlesztési terveknek, bár jó hír lehet, hogy az üresedésben hamarosan csökkenés várható. A logisztikai szektor természetéből fakadó gyorsreakciónak köszönhetően a fellendülés tekintetében is éllovas lehet, tehát a korábban leállított projektek itt indulhatnak el először.

Talán az egyik legnagyobb vesztesnek számít Magyarországon a kiskereskedelmi ingatlanszektor. A gazdasági visszaesés, és a növekvő munkanélküliség erodálta a lakosság zsebében maradó forintokat, jelentősen csökkentve a kiskereskedők forgalmát. Hazánkban azonban a piaci lejtmenet kezdete már jóval korábbra tehető, a 2007-es megszorító intézkedések mérték az első csapást a szektorra. A válság csak egy újabb pofont jelentett a már addig is nehéz helyzetben lévő kereskedőkre, s rajtuk keresztül a kiskereskedelmi ingatlanok piacára.

Bár az idei évre több retail terület átadását is tervezték, a finanszírozási nehézségek miatt a fejlesztők több beruházást is elhalasztottak, annak ellenére, hogy bérbeadásuk már megkezdődött. Budapesten a bevásárlóközpontok közül egyedül a nemrégiben átadott Allee készült el az eredeti terveknek megfelelően 2009-ben. A Blahára tervezett Europeum az elképzeléssekkel ellentétben 2009-ben nem nyitja meg kapuit. A fejlesztő, Ablon jelenleg magasabb feltöltöttségi arányra vár, az átadás majd csak akkor várható, ha az épület 70 százaléka bérlőre talál. Szintén nem készül el idén a Corvin Átrium sem, mely a jövő évtől várhatja majd a vásárlókat, de az Orco
fejlesztésében épülő Párizsi Nagyáruház átadását is el kellett halasztani.

Hogy a vidéki fejlesztések közül is említsünk néhányat, a 2008-ban még idénre nyitást tervező tatai, oroszlányi, és váci Family Center is csak később lesz elérhető a vásárlók számára. A fejlesztő a korábban idei év eleji átadási dátumokat 2010 illetve 2011-re módosította az év közepén készített felmérésünk szerint. De nem készült el a 2008-ban még 2009 második negyedéves nyitást tervező Solaris sem a Whitestone Investment fejlesztésében.

Mint látható tehát, nagyon sok az olyan épület, amely csak később valósulhat meg. Egyelőre azonban csak remélni lehet, hogy a helyzet a különböző piacokon minél előtt stabilizálódik, s az előbb említett ingatlanok építése ismét megindul.