Mekkora a baj az irodapiacon? – Elmondták…

Mi várható az irodapiacon 2009-ben? Melyek lehetnek a sikeres projektek? A fejlesztők hogyan készülnek fel a kihívásokra, milyen stratégiával lehet sikeres a bérbeadás? Ezekre és hasonló kérdésekre kerestük a választ, Árendás Gergely, a WING vezérigazgató-helyettesének,és Andreas Lindelöf, a Skanska ügyvezető igazgatójának megkérdezésével.

Lassulás lesz, de azért talán akkora dráma nem

Árendás Gergely, WING vezérigazgató-helyettes, irodafejlesztések

2009-ben bár jelentős csökkenés után, de továbbra is nagy mennyiségű új bériroda-felület várja a piacra lépését, a válság, és az előbb említettek tükrében mi várható a piacon az idén?

 A piac jelenlegi kilátásai szerint, egyelőre biztosan vége van annak az időnek, mikor szinte bármilyen épület irodaterületeit viszonylag rövid idő alatt bérbe lehetett adni. Jelenleg is több olyan irodaház van a piacon, mely akár már fél, vagy egy éve várja bérlőit, eredmény nélkül, nem egy közülük pedig meglehetősen nagy, 10 ezer négyzetméter feletti irodaterülettel rendelkezik. A most a piacon lévő ilyen projektek száma a jövőben pedig tovább növekedhet. Ugyanakkor talán mégsem ennyire sötét a kép, egy érdemi lassulás ugyan bekövetkezik a piacon, de ha egy termék megfelelően pozícionált, akkor annak bérbe adhatónak kell lennie a későbbiekben is.

Az idei évre tervbe több mint 2-300 ezer négyzetméteres felület, eredetileg több mint 600-négyzetméterről indult, ebből látható, hogy ahogy közelebb kerültünk 2009-hez, a fejlesztők egyre jobban próbáltak alkalmazkodni a kialakult helyzethez. Új projekt az idén, főleg spekulatív jelleggel nem valószínű, hogy elindul, amely hozzá járulhat majd ahhoz, hogy a piaci egyensúly helyreálljon.

A különböző irodalokációk esetében átrendeződést hozhat-e a válság, felértékelődhet-e az olcsóbb területek szerepe? Ezen belül is a most épülő k3 irodaháznak helyet adó Könyves Kálmán körút helyzete, hogyan alakulhat a jövőben?

Az alpiacokat tekintve, Bel-Buda kedvező helyzetben van, s várhatóan jól kiadható lesz a jövőben is, de a Belváros is egy jól teljesítő piaci szegmensnek számít. Ez azonban már kevésbé mondható el a nem központi elhelyezkedésű, metrókapcsolattal nem rendelkező ingatlanokról, melyek esetében a bérbeadás a jövőben problémásabb lehet, főként, ha nem rendelkeznek olyan különleges adottsággal, mint mondjuk a Duna-part.

A k3 helyéül választott Könyves Kálmán körút, egy kicsit kedvezőbb bérleti díjú lokációnak számít, mint a Váci út, s most olyan helyzetben vagyunk, amikor ez a kis különbség is számíthat. Nagyon szigorúan nézik a vállalatok a költségeiket, s ilyen tekintetben azt várom, hogy az ide tervezett jól összerakott projektekre a jövőben is lehet kereslet.

A k3 irodaház környezettudatos irodaként épül, mennyivel jelent nagyobb költséget a hagyományostól eltérő technológia? A válság ellenére a környezettudatos irodák a jövőben is vonzóak lehetnek?

Az építés költségét alig néhány százalékkal emeli a környezettudatos kialakítás megvalósítása. Ennél jelentősebb kihívást jelent, hogy a beruházás során egy, az eddigiektől eltérő szemléletre, és gondolkodásmódra van szükség. A válság a zöldirodák kibontakozó térhódítására vonatkozó hatását egyelőre még korai megítélni. Vannak olyan vélemények, amelyek szerint a bérlők elsősorban az irodák bérleti díjai alapján fognak választani, s akár 25 eurócentes diszkontnak is komoly vonzereje lehet. Az azonban biztos, hogy ha a környezettudatos irodák támogatása erősödik a jövőben, akkor ez még inkább elősegítheti a keresletnövekedést. Azt láttuk az elmúlt években, hogy nemzetközi, nyugat-európai cégek esetében dominánssá vált a társadalmi tudatosság, amely tehát egy valós igény a piacon, s nem látni, hogy ez a válság miatt hirtelen eltűnt volna.

Mire lehet számítani a piacon, lehetnek olyan fejlesztők, akik eltűnnek? Önök készülnek mások által kényszerértékesített projektek megvásárlására?

Akik nagy és rendszeres szereplői voltak ennek a piacnak azok meglepődnék, ha eltűnnének, az azonban elképzelhető, hogy egy nemzetközi cég átsúlyozza portfolióját, s Budapesten egy ideig nem fejleszt. Ami a kényszerértékesítésre került projekteket felvásárlását illeti, majd meglátjuk hogy belefogunk-e ilyen üzletbe. Azt hiszem a fókusz, mint ahogy a piac más szereplői esetében is, a meglévő portfolió, illetve a fejlesztési telek portfolió beindításán, a jelen helyzet még nem az akvizíciókról szól. De nyílván van olyan ár is, amikor az ember elgondolkozik egy adott projekt megvásárlásán.

Andreas Lindelöf, Skanska ügyvezető igazgató

Milyen budapesti irodaházak fűződnek a Skanska nevéhez, és milyen fejlesztéseken dolgoznak jelenleg?

 Az Skanska első fejlesztése a magyar piacon az East-West Business Center volt, amely 1991-ben készült el. Ezt követte a West End Business Center 2001-ben, majd a Science Park 2004-es, illetve a Light Corner 2006-os átadással. Ez összességében 100,000 négyzetméternyi irodaterületet jelent. Jelenleg egy projektünk áll építés alatt, ez a Gyáli út és a Könyves Kálmán krt. kereszteződésében található Népliget Center, melynek első fázisát 2008. januárjában már át is adtuk. A második fázisban épülő “B” és “C”épület várhatóan 2010. első negyedévében készül el.

Ezeken felül aktívan keressük a fejlesztési lehetőségeket, jelenleg mintegy 75 000 négyzetméternyi irodaterület-fejlesztési potenciállal rendelkezünk Budapesten: a Hungária körút és Thököly út sarkán tervezünk egy 12 000 nm-es irodaházat, az M5-ös bevezető szakaszának túloldalán lévő területen pedig Scandinavian Gardens néven, további 60 000 négyzetméternyi irodaterületet fejlesztését készítjük elő.

Milyen stratégiával lehet sikeres egy irodaház-fejlesztő a jelenlegi extrém piaci körülmények között? Bérbeadóként milyen stratégiával tudnak előnyre szert tenni?

Elsősorban jó termékre van szükség. Hogy mi a jó termék? A minőség az egyik legfontosabb tényező, emellett lényeges, hogy a projekt megfelelő koncepcióval rendelkezzen és az átadás időben, csúszás nélkül valósuljon meg. A Skanska ezeken kívül egy további dimenziót is fontosnak tart: felismertük, hogy a környezettudatosság egyre lényegesebb kérdés az irodaház-fejlesztési projektek esetében is, a jövőben pedig még nagyobb szerepet szánunk ennek. Nem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanfejlesztő referenciái a jelenlegi helyzetben még inkább felértékelődnek, így nem mindegy, hogy a fejlesztő milyen projekteket tudhat a háta mögött.

Bérbeadóként a piaci jelenlét folyamatos fenntartására törekszünk marketing- és értékesítési tevékenységünk maximalizálásával. Próbálunk proaktívak maradni, és a potenciális bérlőkkel igyekszünk minél jobb kapcsolatokat kiépíteni. Ez az anyavállalatunk esetében, Svédországban nagyon bevált modell, amit Magyarországon is szeretnénk felépíteni. Az elkövező időszakban minden bizonnyal még fontosabb szerepe lesz ennek a leendő bérlők felkutatásában.

Emellett igyekszünk kihasználni a különböző országokban működő leányvállalataink közötti szinergiákat, és összehangolni a tevékenységeinket. Ez elsősorban a nemzetközi háttérrel rendelkező bérlők esetében kap nagyobb szerepet: ha egy nemzetközi vállalat a régió valamelyik országában Skanska-irodaházban bérel irodát, akkor jó esély van arra, hogy Magyarországon is minket választhat.

Bár számos fejlesztő állította le vagy halasztotta el irodafejlesztési projektjét az elmúlt időszakban, még így is hatalmas mennyiségű új irodaterület kerül a budapesti piacra 2009-2010-ben? Mindez lassuló gazdasággal és visszaeső irodapiaci kereslettel párosul. Nem tart a bérleti díjak jelentős csökkenésétől?

A válság hatásai rövidtávon valóban fájdalmasak lehetnek a budapesti irodapiacon, és ezt a bérleti díjak is megérzik. Úgy vélem azonban, hogy hosszú távon Budapest nagyon előnyös pozícióban van. A budapesti irodabérleti díj-szint az egyik legalacsonyabb Európában, ami természetesen nekünk, fejlesztőknek/tulajdonosoknak nem jó hír, a pozitív oldala viszont a történetnek, hogy míg más piacokon a bérleti díjak volatilitása nagyon nagy, és a kereslet-kínálat törvényeit rugalmasabban követik, Budapesten már nem sok tere van a csökkenésnek. Lehet, hogy rövidtávon minimálisan csökkenést kell elszenvednünk, de inkább a stagnálásra számítok.

Igaz azonban, hogy a bérleti díjak emelkedésére még középtávon sem nagyon van esélyünk. Talán 2012-től van ennek realitása, ami – ha az ingatlanfejlesztések életciklusát tekintjük – akkor nem is olyan hosszú idő. Nagyjából egy fejlesztési ciklust fed le, a tervezési, engedélyeztetési és kivitelezési időket figyelembe véve.

Mit vár a befektetési ingatlanpiacon 2009-ben?

Úgy tűnik, hogy még mindig a kivárás dominál a befektetési ingatlanpiacokon- a vevők és az eladók elvárásai továbbra sem találkoznak, és ahhoz, hogy érdemi változást tapasztaljunk, először a globális pénzügyi piacokon kell stabilizálódnia a helyzetnek. A bizonytalanság egyelőre megbénítja a piacokat: amíg többé-kevésbé stabil a piaci helyzet és kiszámítható, hogy mi történik másnap, addig nincs olyan nagy gond. A rendkívül volatilis piacok azonban összezavarják a szereplőket, akik hirtelen nagyon kockázatkerülővé válnak. Úgy vélem, amint a globális pénzpiacokon megnyugszanak a kedélyek, az ingatlanbefektetési piac is feléled. Pénz természetesen van, azok a nagy alapok, amelyek eddig vásároltak, most is tőkeerősek, csak egyelőre kivárnak.