Kell-e pláza válság idején?

Milyen hatással lehet a mostani válság a kiskereskedelmi ingatlanpiacra? Csökkenésbe fordulhatnak -e át a bérleti díjak a Belvárosban? Lesz -e szükség új bevásárlóközpontokra? Milyen koncepció lehet nyerő egy alapvetően szűkülő piacon? Elekes Andrással, a Fashion Street-et is fejlesztő Immobilia Zrt. vezérigazgatójával beszélgettünk a hazai retail piac kilátásairól.

Elekes András meghívott előadója lesz a november 11-én
immár negyedszer megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak,
Magyarország legnagyobb ingatlanpiaci konferenciájának.

Továbbra
is bíznak a belvárosi retail felértékelődésében, vagy a most kibontakozó válság
következményeként visszafogottabb fejlődéssel számolnak?

Elekes
András: A jelenlegi pénzügyi válság egyik leginkább érintett ágazata az
ingatlanfejlesztés, hisz nincs olyan futó vagy tervezett Projekt ahol ne lenne
jelentős a banki finanszírozási igény. Tehát a fejlődés üteme valószínűleg
lassulni fog, de a felértékelődési tendencia nem, vagyis ha egyszer a reál
gazdaság újból normálisan fog működni, még mindig szüksége lesz Budapestnek
arra, hogy a belső városmagba “visszatérjen” az élet, márpedig ennek fő mozgató
rugója a kereskedelem fejlesztése.

Lát még potenciált Magyarországon
még nem jelen levő márkák behozatalára, belépésére?

E.A.: Azt
gondolom ezt nálam jobban látják a bérbeadással foglalkozó nemzetközi
ingatlanügynökségek, de annyit azért mi fejlesztők is látunk, hogy egy hasonló
lélekszámú és léptékű európai Fővárosban, még nagyon sok olyan “márkát” látunk
akik nálunk még nem jelentek meg.
A luxus márkák folyamatosan kezdenek
megjelenni az Andrássy úton, ahol véleményem szerint egyenlőre a megfelelő
bérbadható területek hiányával indokolható, hogy egyes jól ismert cégek még
nincsenek jelen.
A “városi kereskedelemben” a közterületek minőségének
javulása lehet az a vonzerő, ami egyes már helyet kereső cégeket a végső döntés
meghozatalára ösztönöz.

Ön
szerint a high street üzlethelyiségek, ill. a bevásárlóközpontok konkurenciái
vagy inkább kiegészítő “termékei“ egymásnak?

E.A.: Egy természetes fejlődés
útján kialakult kereskedelmi infrastruktúra esetén szerintem kiegészítik
egymást, vagyis az olyan városokban mint London vagy Párizs ahol évtizedes
hagyományai vannak egyes vásárlási célpontoknak egy új bevásárlóközpont
megjelenése valamilyen hiányt pótol egy adott helyszínen, de nem csábítja el a
vevőket a működő bevásárló utcákból. Magyarországon és elsősorban Budapesten az
infrastruktura nem ilyen természetes úton fejlődött, tehát minden újonan
megjelenő nagy volument képviselő bevásárló hely megmozgatja az embereket, és ha
más nem kiváncsiságból felkeresik. Ettől függetlenül szerintem alapvetően más a
vásárló közönsége egy West End vagy egy Mammut bevásárlóközpontnak vagy a Váczi
utcának illetve a Fashion Street-nek. Az elsők inkább a fiatalabb korosztály
számára vonzóak, elsősorban mint talákozóhelyek és csak másodlagosan mint
vásárlási célpontok, míg a belvárosi kereskedelem a turisták és a középosztály
vásárlóerejére épül. Tehát hosszú távon nem konkurenciáról, hanem két különböző
vásárlási élményt nyújtó helyszínről kellene beszélni.

Bérleti díjak
tekintetében milyen tendenciára számít? Folytatódik az elmúlt évek viszonylag
dinamikus bérleti díj növekedése a Belvárosban, avagy ezen a szinten
stabilizálódnak?

E.A.: A mai helyzetben dinamikus
növekedésről már nem nagyon beszélhetünk hisz minden elvárást felülírnak a napi
gazdasági hírek, de lassú növekedésre azért még van némi tartalék. Korszerű
kereskedelmi célra épült modern területekért még mindig hajlandóak lesznek a
Bérlők megfizetni a fejlesztők álta kért árat, de csak akkor ha a környezet is
megfelelő színvonalú lesz.

Ön szerint mennyire állja meg a helyét az
a vélemény, hogy a hazai (s különösen a fővárosi) kiskereskedelmi ingatlanpiacon
jelentős fejlesztési potenciál van még bevásárlóközpontokra, hiszen Budapesten
az egy főre eső retail space még mindig alacsonyabb mint a legtöbb régiós
fővárosban?

E.A.: Megállja a helyét az az állítás, hogy
szükség van még kereskedelmi területekre, de a jövőben más fajta fejlesztői
gonolkodásra és magatartásra lesz szükség ahhoz, hogy egy projekt meg is
valósulhasson. Az olyan fejlesztések mint az ING Új Buda Városközpontja,a KÖKI
Projekt vagy a Bosnyák téri Mundo Városközpont már túlmutatnak a kereskedelem
fejlesztésen, ezek már “térségfejlesztések”, amelyek képesek lesznek arra, hogy
egy-egy kerület vagy nagyobb lakóterület számára olyan környezetet hozzanak
létre, ami erősítheti az emberek kötődését és helyszínévé válhatnak a városi
léttel vele járó közösségi életnek.