Hitelválság az ingatlanpiacon (interjú)

Azok a projektek fognak háttérbe szorulni, amelyek nem életképesek az új finanszírozási keretek között. Azonban amíg vannak alapvetően külföldi cégek, amelyek igényt támasztanak irodaterület iránt, a fejlesztők tovább fognak építeni- véli Számely Péter.

A magyar
ingatlanfinanszírozási piac egyik ikonikus szereplőjének számító szakember idén
szártól a HYPO Investmentbank AG-nél keres új kihívásokat.

Hogy hatott a
hitelpiaci válság az ingatlanfinanszírozási piacra? Mennyiben változtak meg a
piaci lehetőségek? Milyen projekteket szeretnek finanszírozni a bankok.
Interjú.

Valami véget ér

Portfolio.hu: Nyár óta új helyen
dolgozik, mennyiben változtak meg a lehetőségei?

Számely
Péter: Sok minden változott, máshol ülök, ennek a szervezetnek mások a
fókuszai. Itt közép-kelet-európai rálátásom van, ahol több különböző országgal
is foglalkozom.

P.: Egy évvel ezelőtt egészen más volt a piac. Most
milyennek ítéli meg az ingatlanfinanszírozás helyzetét?

Sz.
P.: Ezek a piacok működnek, vannak ingatlanbefektetési tranzakciók,
fejlesztések, és a fejlesztők, befektetők igényelnek finanszírozást. Ami egész
más, hogy a finanszírozási források sokkal korlátozottabban állnak
rendelkezésre, mint korábban. Úgy tűnik, a válság tovább elhúzódik, mint ahogy
gondolták a szakértők. Ez talán összefüggésben van az olajárak emelkedésével is,
valamint az inflációtól, illetve a recessziótól való félelemmel, ami most vagy
egy időben jelentkezik, vagy egy kicsit eltolódva, de mégis egybeesik a
sub-prime válsággal.

P.: Mennyire korlátozza a finanszírozó
lehetőségeit a forráshiány?

Sz. P.: Annyiban, hogy mindent
szinte mérlegen belüli finanszírozásként tud csak megcsinálni, illetve amit
eddig alá tudott írni a tőkeerejénél fogva, az most nem megy. Szindikálni kell a
hiteleket, előre. Bankok nem akarnak belemenni, kockázatkezelők nem akarják azt
a helyzetet, hogy egy-egy tranzakció bennragadjon a bankban, és ezzel
korlátozódjon akár a likviditás, akár az új üzlet lehetősége Nyilván megnyúlik
az engedélyezési idő ennek következtében, és ha kevesebb a forrás, akkor drágább
lesz.

P.: Korábban Ön is szerette a nagy üzleteket, a 100 millió euró
körülieket? Mennyire változott meg ez a megközelítés?

Sz. P.:
Minden tranzakciónál vannak fix költségek, és minél kisebb a hitel, ez annál
aránytalanabb. Ezért érdemes törekedni a nagyobb tranzakciókra. Az, hogy meg
tudjuk-e csinálni a nagyobb tranzakciókat, függhet a bank mérlegfőösszegétől,
illetve a saját tőkéjétől. Számos olyan szempont van, amit most jobban végig
kell gondolni, mint pár évvel ezelőtt. Korábban könnyen lehetett szindikálni,
értékpapírosítani. Tipikusan az angolszász típusú hitelezés, ami innen nézve már
kicsit erkölcstelennek is tűnik, hogy az óriási befektetési hajlandóság miatt a
bankok olyan hiteleket folyósítottak, amelyeket nem tettek volna meg, ha a saját
könyveikben kellett volna tartani. De mivel tudta, hogy van rá vevő,
folyósította, s eladta. Most rengeteg hitel ragadt benn, ezeket szindikálni sem
lehet. Amúgy ezek legtöbbje elég agresszív struktúrájú hitel volt , és ahhoz,
hogy a bankok ezeket a hiteleket saját mérlegeikben tartsák, át kellene
alakítani sokkal konzervatívabb tranzakciókká. Így a bankok vagy meg tudnak
szabadulni tőlük valamilyen módon, – visszavásároltatják ezeket a kötvényeket a
hitelfelvevővel valamilyen diszkontáron- vagy nem. Sok olyan bankkal találkozunk
ebben a helyzetben, akik szindikálni szeretnének, de a hitelek az egy évvel
ezelőtti piaci helyzetnek megfelelően lettek beárazva, ami a mostani helyzetnek
már nem felel meg.

P.: Egy elemzés szerint Angliában 85
bázispontot emelkedtek a hozamok az első félévben. Vegyük ezt érvényesnek
Kelet-Európára is. Mennyire elfogadott a 80-90 bázispontos hozamemelkedés,
illetve ez hogyan érinti a finanszírozókat?

Sz. P.:
Beszélgettünk erről az ügyfelekkel, attól függ, hogy milyen befektetési
stratégiát követtek. Ha konzervatív befektetési stratégiát követett a befektető,
akkor a hozamemelkedés gyakorlatilag nem jelentkezik, vagy nem ilyen mértékben.
A konzervatív befektető nem csak az aktuális piaci értéket nézi, hanem a
lehetséges exitjét is. Akik így közelítenek meg egy projektet, azoknak a
közelmúltban nehéz volt tranzakciókat megvalósítani, de az idő őket igazolta, és
most kevésbé fáj a fejük az esetleges hozamnövekedés miatt.

Azok, akik
sokkal agresszívebben csinálták a tranzakciókat, viszonylag drágán vásároltak,
nagy tőkeáttétellel dolgoztak, ott gond van, két ok miatt is. Egyrészt az
ingatlan értéke csökkent, másrészt a hitel/ingatlanérték arány megromlott, ami
adott esetben negatív saját tőkét is eredményezhetett. Ez pedig egy finanszírozó
rémálma. Ilyen esetben nem lehet mást csinálni, mint helyreállítani a
leszerződött hitel arányt. Ezt egy aktuális értékbecslés alapján lehet megtenni,
utána a helyreállítása úgy történik, hogy az ügyfél visszafizeti a hitel egy
részét vagy befizet egy számlára készpénzt, ami alapján a hiányzó fedezet
létrejön. De egyelőre nem hallottam, hogy valaki emiatt tönkrement vagy akár
végrehajtás alá került volna.

P.: A bankok mindenesetre figyelik
ezt…

Sz. P.: Hogyne. Ez most egy sarkalatos pont.

P.: A tranzakciós finanszírozások gondolom visszaestek. A magyar
piacon alig van tranzakció…

Sz. P.: Érthető, hiszen az
eladók kivárnak. A válság előtti időszakban is viszonylag kevés befektetési
termék volt. A nagy kereslet miatt szöktek föl az árak. A piacot az jellemezte,
hogy az épület elkészülte előtt azt már előre el lehetett adni, függetlenül
annak bérbeadottsági fokától. Ezt a befektetői keresletet ismerték föl a
fejlesztők és ezért fejlesztésből nem volt hiány. A befektetési termékek iránti
kereslet azonban megváltozott. A fejlesztők, akik korábban még más piaci
helyzetben kalkuláltak viszonylag drágán vették a telket, ez alapján a
fejlesztési költségük magasabb is lehet, mint a most elérhető ár. Ennek
következtében a azok a fejlesztők, akik képesek tartani ezeket az ingatlanokat,
nem akarnak veszteséget realizálni, inkább kivárnak. Ez a helyzet nem ismeretlen
a piacon, volt már ilyen a ’90-es évek elején, amikor még nem volt igazi
befektetői kereslet, és a fejlesztők arra kényszerültek, hogy az épület
elkészülte után is tartsák az ingatlant. Ha az ingatlan bérbe volt adva, akkor
tudták fizetni az adósságszolgálatot, és akkor nem volt semmi gond.

P.: Ezek szerint a fejlesztők meg tudják tartani a saját
portfoliójukban az ingatlanokat?

Sz. P.: Így van. Aki
pénzügyileg rendben van, és felkészült az épület üzemeltetésére annak nem kell
megszabadulnia az ingatlantól.

P.: Igaz, hogy eddig nem voltak gondok
az ingatlanpiacon, de ön szerint nem is lesznek?

Sz. P.:
Egyedi esetek lehetnek, tudunk olyan tranzakcióról, amikor nagyon magas
finanszírozási arány volt alacsony hozam mellett, ott biztos, hogy át kell
ütemezni az adósságot vagy a hitel és fedezetet érték arányát helyre kell
állítani. Ezt el lehet intézni tárgyalásos alapon, nem feltétlenül kell
végrehajtásról beszélni. Azt hiszem, hogy az esetek nagy részében ez tárgyalásos
alapon fog lezajlani, mert egy hosszú távú finanszírozás a befektetővel egy
együttműködés, a feleknek a közös cél érdekében együtt kell működni. El kell
fogadni azt a tényt, hogy megváltozott a környezet.

P.: A 7
százalékos finanszírozási kamatból hogy jön ki a 6 százalékos ingatlanpiaci
hozam, ha a válság tartósan elhúzódik?

Sz. P.: Nem vagyok
jós. Az elmúlt időszakban a brit piacon a hozamráták alacsonyabbak voltak, mint
a pénzpiaci kamatok. Mégis volt hitelfelvétel, mégis voltak tranzakciók. Mi
lehet ennek az oka? Az egyik ok, hogy a befektetőknek is muszáj dolgozniuk,
lépniük kell, úgy kell megvalósítani a befektetési terveket, hogy a tőkéjük ne
csak egy ingatlanban legyen benne, és ahhoz, hogy többet vegyenek, esetleg nem
elég a saját tőke, hanem fel kell venni külső forrást. Megtérülést így is lehet
számolni, lehet, hogy nem annyira kedvező, mintha fordított arányban lenne, de
életképesek lehetnek ezek a tranzakciók. Másodsorban tipikus az angol piacra,
hogy mindig kalkulálnak a bérleti díj növekedésével, amivel együtt a hozamok és
a kamatok közötti nem szerencsés arány megfordul.

Ebben a régióban, amit
kiegészítenék még Romániával és Bulgáriával, meg talán Ukrajnával, azért más a
helyzet. Ezekben az országokban az ingatlanpiac fejlettségéhez képest még
túlárazott a piac. Azért lehet ez az érdeklődés, mert ott még a hozamráták
csökkenése várható. Hogy mikor, azt nem tudjuk, de az biztos, hogy előbb-utóbb
megtörténik, ahogy a gazdaság fejlődik. Ami a veszély, hogy a bérleti díjak
magasak, és várhatóan csökkenni fognak, ez így volt Budapesten, Prágában,
Varsóban, ezeknek a ciklikus folyamatoknak nem lehet ellenállni. De egyelőre még
a finanszírozás költsége és az elérhető hozamráták között van némi különbség,
bár egyre szűkül. Nem tudni, mi lesz abból, ha a piac el kezd konszolidálódni. A
tőkeerősek valószínűleg átvészelik, akik pedig nem, azok eladni kényszerülnek,
esetleg veszteséggel is.

P.: Az új székében mit szeretne hitelezni,
mik a fókuszok?

Sz. P.: Hitelt akarunk kihelyezni, ezért
minden ügyfelet örömmel várunk. Nyilván a mostani piacnak megfelelően tudunk
finanszírozni, ez a piac konzervatívabb, mint korábban. Magyarországon 70-75
százalékos hitel/érték arány mellett a finanszírozási marzsok sokkal magasabbak,
mint korábban; fejlesztéseknél 1,8-2 százalék kamatmarzs lehet, befektetéseknél
1,5-1,7. Azokat a tranzakciókat, amelyek beleférnek ebbe a keretbe, örömmel
finanszírozzuk, amelyek nem, azokat kénytelenek vagyunk elutasítani. Illetve
maga a finanszírozási környezet sem olyan, hogy valaki egy nekünk nem tetsző
projektet máshol lényegesebben jobb feltételekkel tud finanszíroztatni, mert az
elvárásaink nem annyira különlegesek.

P.: Mennyire veti vissza a
magyar ingatlanfejlesztői aktivitást, hogy jelentősen csökkentek a
finanszírozási lehetőségek?

Sz. P.: Azt hiszem, hogy a
fejlesztők önmagukban nem fognak visszalépni. Azok a projektek fognak háttérbe
szorulni, amelyek nem életképesek az új finanszírozási keretek között. Amíg
vannak alapvetően külföldi cégek, amelyek igényt támasztanak irodaterület iránt,
akkor a fejlesztők tovább fognak építeni. Tavaly rekordév volt az aláírt bérleti
szerződések volumenében. Ha ez a volumen, megmarad, akkor a fejlesztőknek nincs
miért leállniuk. Azok a fejlesztők azonban gondban lehetnek, akik elszámolták
magukat és drágán vették a telket és esetleg magasabb bérleti díjjal
kalkuláltak. Valószínű, hogy emiatt visszafogottabb lesz a fejlesztési piac, de
egészségesebb.