Harcolnak a bankok a legjobb projektekért

Több ideális projektet is találunk a magyarországi ingatlanpiacon, melyekért nagy verseny folyik a bankok között. Az ingatlanszektorban tapasztalható lassú, de pozitív elmozdulásnak köszönhetően egyre aktívabb néhány bank a projektfinanszírozásban – mondja Kementzey Ferenc, a Raiffeisen Bank Vállalati és Önkormányzati Területéért felelős vezérigazgató-helyettese.

Portfolio: Aktívabbak a bankok ma a projektfinanszírozásban, mint 2-3 évvel ezelőtt? Ha igen, miért? Miért lett megint vonzó az ingatlanpiac?

Kementzey Ferenc:

P.: A devizahitelesek helyzetének rendezéséből fakadó banki veszteségek várhatóan vissza fogják vetni a projektfinanszírozók közelmúltban megfigyelt lendületét?

K. F.: Kétségtelen, hogy jelentős negatív hatást gyakorol a bankok mérlegére a devizahitelesekkel történő elszámolás. Az amúgy is egyre szigorodó tőkekövetelmények mellett ez a veszteség tovább szűkíti a bankok lehetőségét a finanszírozás területén. Hogy a gyakorlatban ennek milyen hatása lesz a finanszírozási hajlandóságra és azon belül a projektfinanszírozásra, az többek között attól függ, hogy ezt a tőkevesztést a bankok milyen módon kezelik. Lehetnek bankok, amelyek a tőkehelyzetük romlása miatt a hitelezési politikájukat is változtatni kényszerülnek. Mindezek mellett én nem gondolom, hogy a projektfinanszírozásban ma aktív bankok lendületet vesztenének, a Raiffeisen biztosan nem tesz így.

P.: Van manapság érdemi verseny a finanszírozó bankok között?

K. F.: Igen, és főleg az elmúlt 1 évben tapasztalunk élénkülést a projektfinanszírozás területén. A piac kicsit átrendeződött a válságot követően, néhány korábbi nagy projektfinanszírozó ma egyáltalán nem, vagy alig mutat aktivitást. Viszont megjelentek új, kisebb szereplők is a piacon.

P.: Milyen az ideális projekt banki szemmel?

K. F.: Az ideális projekt? Első osztályú elhelyezkedés, kiváló ingatlan, tőkeerős, tapasztalt tulajdonossal, megfelelő önerővel és első osztályú bérlői körrel. A jó hír, hogy szerencsére vannak olyan ügyletek a piacon – ha nem is túl sok -, amelyekről azt gondoljuk, hogy mindegyik fenti feltételnek megfelelnek. Ezekért az ügyletekért folyik a legnagyobb verseny a bankok között, de azért elmondhatjuk, hogy a legtöbb potenciális ügylet nem ilyen, és természetesen más ügyletre is lehet finanszírozást szerezni. Minden hitelkérelmet egyedileg vizsgálunk, és igyekszünk megtalálni azt a struktúrát, ami a bank számára és az ügyfél számára is elfogadható, és igazodik az adott projekt sajátosságaihoz.

P.: Mi a fontosabb a banknak? A projekt maga vagy a befektető/fejlesztő?

K. F.: Egy új projekt megítélésénél a finanszírozók elsődlegesen az ingatlan alapparamétereit vizsgálják: milyen típusú az ingatlan, hol helyezkedik el, mekkora a várható pénzáram, amit adósságszolgálatra lehet majd fordítani. Ez a legfontosabb. Ugyanakkor éppen a válság világított rá arra, hogy a befektetők szakmai tapasztalata és elkötelezettsége jelentősen képes befolyásolni egy projekt sikerét, ezáltal a kihelyezett hitel térülését. Amikor egy ügyletnél probléma merül fel, akkor lehet igazán megtapasztalni, hogy milyen sok múlik a hitelezett cégek tulajdonosainak, menedzsmentjének képességén és szándékán: akarnak-e, tudnak-e kritikus helyzetekben a bankkal együttműködve megoldani egy problémát. Így hát azt mondhatom, hogy mára felértékelődött a “know your customer” elv, és még fontosabbá vált az adós és a mögötte álló tulajdonos személye.

P.: Sok fejlesztő panaszkodik az általuk túl szigorúnak tartott finanszírozási feltételekre (előbérleti arány, saját erő mértéke, stb.). Várható középtávon ezen feltételek puhulása vagy a fejlesztőknek bele kell törődniük, hogy ezek az új játékszabályok?

K. F.: Ezeket az új játékszabályokat egyrészt az elmúlt évek tapasztalatai, másrészt a bankszektorra vonatkozó szigorodó előírások indukálták. Jelentős mértékű lazításra emiatt ma nem látok reális esélyt. Ha tovább élénkül és likvidebbé válik az ingatlanpiac, illetve ha látszik, hogy folyamatosan nő a kereslet a bérlői oldalon is, akkor elképzelhető, hogy a bankok a jelenlegi finanszírozási politikájuk finomhangolásaként bizonyos paraméterek tekintetében lazítanak majd.