Eljött a bankok rémálma – visszaadják az ingatlanokat

Lemondott négy hazai bevásárlóközpontjáról a Charpatians (korábban Dawnay Day Carpathians), mivel nem tudta törleszteni a rájuk felvett hiteleket. Az ingatlanokat végül az MKB-nak adták vissza. Négy vidéki plázáról van szó (Pécs, Szombathely, Veszprém, Sopron). A veszély nagyobb, mint hinnénk, kicsit továbbgondoltuk az eredeti hírt.

 Ha kicsit visszakalandozunk az időben, akkor viszonylag könnyű megérteni, hogy miért ez a négy pláza került vissza a bankhoz. 2004-ben zajlott le Magyarország legnagyobb ingatlantranzakciója, amelynek keretében a Plaza Centers eladta plázáit a francia Klepierre-nek (amit azóta felvásároltak, így a plázákat jelenleg a Sécégé tulajdonolja). A tranzakció keretében 12 plázát adtak el, azonban 3 pláza és az akkor épülő veszprémi kimaradt az üzletből. Korábban a Plaza Centerstől az amerikai Heitman akarta megvenni a 15 plázát, s sokáig úgy volt, hogy létrejön az üzlet. A Klepierre csak 12 plázát vett meg, így a maradék négy (amelyek minden bizonnyal nem a legjobban teljesítők között voltak, hiszen a portfólió zászlóshajói az Alba, a Duna plázák voltak) egy másik tranzakció keretében a Dawnay Day-hez került, immár 2005-ben. A tranzakció akkori értéke 56,5 millió euró volt. Bár elképzelhető, hogy az azt követő években újrafinanszírozták (a hozamcsökkenés miatt), az MKB kb. 40-50 millió euróval lehetett benne az üzletben. (A Napi kb. 40 millió eurót ír)

A Dawnay Day tisztes múltja ellenére rendkívül agresszív játékos (volt) és nem túl jó érzékkel fektetett be. Erősen benn volt a román piacban, de ő volt az, aki 82,5 millió euróért megvette az SCD-től az Interfruct ingatlanportfólióját, ami mögül pár évvel eltűnt az áruházlánc.

Miért kerül vissza a bankhoz az ingatlan?

Visszakanyarodva az ingatlanok visszaadására, az indok viszonylag egyszerű, de ketté kell választani a sztorit. Ha plázák működési oldalát nézzük, akkor azt láthatjuk, hogy a mostani válság, ha különböző mértékben is, de érződik működésükön. A kiskereskedelmi trendek nem pozitívak, a verseny növekszik, s bérlők egyre inkább követelik az árengedményeket, mivel képtelenek kitermelni az eredeti bérleti díjakat, amelyek forintban számítva nagyobbak, mint tavaly. Így nem kockáztatunk sokat, ha kijelentjük, a 4 pláza valószínűleg kevesebb bevételt termel 2009-ben, mint 2008-ban. A másik szál az LTV. Az ingatlanfinanszírozást magas LTV-k jellemezték, az MKB egy különösen agresszív bank volt. Azonban mivel a befektetési ingatlanpiacon igen komoly leértékelődés volt, a 90%-os LTV könnyen felcsúszhatott 120-130%-ra. Ha ehhez hozzáadjuk a bevételcsökkenést, nem tartjuk kizártnak, hogy egyes projektek esetén az aktuális, reális LTV 130-140%-ra rúg. Ha nincs meg a projekt kamatfedezettsége és az ingatlantulajdonos bőven mínuszban van, akkor szokta elengedni az ingatlant, illetve akkor veszi vissza a bank, hiszen a birtokos tulajdonosi érdekeltsége már nincs meg.

Az MKB azonban nem bukta el a mind a 40- 50 millió eurót, hiszen az ingatlanok ezután is cash termelők. Megvan az üzemeltetőjük, ugyan úgy működnek tovább és termelik a bevételt, így ha a teljes kamatkötelezettség nem is tudja visszaszedni, 60-80%-át jó eséllyel (bár csináltunk a szerkesztőség vidéki tagjai között egy gyors felmérést, s finoman szólva egyik pláza sem egy Westend.) A virtuális bukta csak 8-16 millió euró. A 8-16 millió euró még így is nagy szám, azonban nem okoz problémákat. Nem realizált, ezt még bőven el lehet tartani saját könyvekben, várva arra, hogy a veszteségek egy részét ledolgozza az ingatlanpiac. Problémákat az okozhat a magyar bankszektorban, ha a hasonló ügyekből még rengeteg lesz. Ilyenkor a bankok nem tarthatják meg könyveikben az ingatlanok tömegét, kényszerértékesíteni kell, amelyből valószínűleg már csak súlyos veszteségekkel lehet kiszállni.

Damoklész kardja

Nagyon nehéz megbecsülni, hogy mekkora lehet az a potenciális hiteltömeg, amely Damoklész kardjaként lóg a bankszektor felett, de megpróbálunk számolni. Ha feltételezünk egy középtávon elhúzódó gazdasági és ingatlanpiaci válságot (magyarul a bérleti díjak csökkenésével, kiadási problémákkal és a tranzakciós piac teljes halálával számolunk), akkor a magyar ingatlanprojekthitelekből kb. 1,125 milliárd euró nagyon könnyen lehet rossz.

Számítási paraméterek:
– a budapesti A kategóriás irodaházak 2,5 millió négyzetméter 2010 végén
– 70%-uk teljesen problémamentes, 15%-uk döcög, de fizet, 15%-uk bukik
– egy négyzetméter irodát átlagosan 1500 euró hitel terhel
– ugyanannyi hitel bukik az egyéb piacokon (Bp.: B, C kategória, vidék, plázák, logisztika, hotelek), mind a BP iroda A kategóriába.

A számítási paramétereken lehet vitatkozni, de az, hogy könnyen ki lehet hozni egymilliárd euró feletti értéket, az azt jelenti, hogy ez olyan kockázat, amire érdemes figyelni a bankoknak. Szerencsére a hitelek egy részét külföldi bankok adták, de a magyar bankrendszer számára sem elhanyagolható a kockázat. Amennyiben cash-flow termelő ingatlanokat egy professzionális üzemeltetővel adnak vissza az nem jelent akkora problémát (mind pl. a mostani 4 pláza), azonban üres épületek, cash-flow nélkül minden bankár rémálmát képezik.

2010 nagy ingatlanpiaci lehetőségei mindenesetre nem a lakáspiacon lesznek, hanem a bankok kereskedelmi ingatlanportfóliójában.