01 Oct2017-01-17

Budapest megelőzi régi riválisait

A régiós országok vártnál jobb gazdasági teljesítménye, illetve az általános pozitív hangulat egyre több fejlesztőt ösztönöz új projektek indítására, olyannyira, hogy régiós szinten az irodapiaci kínálat várható bővülése meghaladja a keresletét. Az új kínálat mértéke várhatóan lelassítja a bérleti díj növekedését, sőt, egyes piacokon azok csökkenéséhez is vezethet a következő három évben. Míg korábban Varsó volt a közép-kelet-európai régió egyértelmű favoritja, és sokáig egyeduralkodója, mára a térségbeli riválisok egyre erősebbek. A legjobban teljesítő közép-európai piacok várhatóan Prága és Budapest lesznek.

Felfutóban Budapest

A budapesti irodapiac már tavaly a fellendülés jeleit mutatta, 2015-ben viszont egyértelműen vonzó desztinációvá vált a magyar főváros, mind befektetői, mind fejlesztői szemmel nézve. Az elmúlt időszakban tapasztalt gazdasági fellendülés nagymértékben javította ugyan Budapest megítélését, és növelte a bérlői aktivitást – 2015 második negyedévében rekord bérbeadási volumen volt mérhető, a nettó piaci felszívás pedig jelenleg 40 százalékkal magasabb, mint tavaly ilyenkor -, de még mindig nem okozott bérletidíj-növekedést. A kiajánlott bérleti díj 2015 első felében – ugyanúgy, mint az elmúlt öt évben mindig – 21 euró volt négyzetméterenként a belvárosban, amihez általában jelentős kedvezmények társulnak.

Magyarország kivételes helyzetét mutatja, hogy – Lengyelországgal és Csehországgal ellentétben – a kihasználatlansági ráta folyamatosan csökken, történelmi magasságokból most először a rivális Prágában mért szám alá esett a mutató. Ez – azzal együtt, hogy meglehetősen kevés spekulatív fejlesztés zajlik – középtávon várhatóan a bérleti díjak emelkedését hozza majd magával.

Miután 2014-ben közel 70 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti modern irodaállomány, idén eddig csak egy épületet adtak át 20 ezer négyzetméter új területtel, ráadásul további bővülés szintén csak a Váci Greens komplexumban várható 2015 folyamán. A fejlesztői aktivitás növekedését mutatja azonban, hogy az elkövetkezendő két évben több építés alatt álló projekt befejezése is várható, miközben számos cég harangozott be grandiózus új projekteket, ráadásul nem csak a válság idején is viszonylag biztonságos választásnak bizonyult Váci úton.

Mit keresnek a befektetők?

A budapesti befektetési piacon óriási áttörést jelentett az a nyári tranzakció, mely során az AEW Europe által kezelt alap három elemből álló portfóliót értékesített egy nemzetközi konzorciumnak. Míg 2014-ben a befektetési aktivitást “csak” a helyi alapok aktív részvétele lendítette fel, a Morgan Stanley Real Estate Investing, a WING és a CC Real közös vásárlása már azt üzeni a külföldi befektetőknek, hogy Magyarország igenis nagyobb figyelmet érdemel. Ugyan a portfóliónak egy bevásárlóközpont is része volt, a legkedveltebb befektetési termék Budapesten továbbra is az irodaház. Csehországban a már régebb óta aktív külföldi befektetők (főként német, osztrák, amerikai és brit alapok) elsősorban kiskereskedelmi egységeket vásárolnak, ráadásul a plázáknál is népszerűbb terméknek bizonyultak a bevásárlóutcák üzletei. A 2015-ös csehországi befektetési volumen elérheti a rekordnak számító 2,5-3 milliárd eurót. A régió leglikvidebb piacának számító Lengyelországban az év első felében a befektetők 801 millió euró értékben vásároltak kereskedelmi ingatlant, ami alig fele az előző év azonos időszakában mért értéknek. Míg a korábbi években a tranzakciók legalább fele a fővároshoz volt köthető, 2015 első hónapjában a szerződések közel kétharmada Varsón kívüli ingatlanokra vonatkozott. A legnépszerűbb befektetési termék továbbra is az irodaház, de jelentősen nőtt a kiskereskedelmi szektor népszerűsége is. Bukarest jóval szerényebb befektetési volument tud felmutatni, 2015 második negyedévében 31,4 millió euró értékű ingatlan cserélt gazdát, az irodák részaránya pedig a 15 százalékot sem érte el.

Csúcsra járatott fejlesztések Prágában

Prágában is jelentősen nőtt 2015-ben a modern irodák iránti kereslet, a második negyedévben 130 ezer négyzetméterre kötöttek szerződést, ami közel kétszerese az egy évvel korábbi értéknek, a negyedéves piaci felszívás mértéke (72 500 négyzetméter) pedig 2008 vége óta nem volt ilyen magas. Bár több spekulatív fejlesztést is átadtak az év első felében, a kihasználatlansági ráta mégis csökkenni tudott. Amennyiben a felszívás üteme fenntartható marad az év hátralévő részében, további csökkenés is elképzelhető, annak ellenére is, hogy további jelentős új területek átadása várható. A Cushman & Wakefield előrejelzése szerint a következő két évben az irodapiac felső szegmensében a kiajánlott bérleti díjak lassan, de pozitív irányban változnak majd, míg a kihasználatlansági ráta várhatóan továbbra is két számjegyű marad.

Prágában a fejlesztési aktivitás az idei évben csúcsosodik ki, az év első felében több mint 110 ezer négyzetméter irodaterületet adtak át, és további közel 150 ezer áll építés alatt. Az idei közel 200 ezer négyzetméteres állománybővülés után, mely a 2008-as rekordév utáni legmagasabb érték lesz, 2016-ban már csak 40-50 ezer négyzetmétert tehet ki az új átadások mérete.

Varsó kikerül a középpontból

Az év első felében a bérbeadási volumen elérte a 390 ezer négyzetmétert Varsóban, ami 50 százalékos növekedést jelent éves szinten. Ennek ellenére Lengyelországban éles kontraszt alakult ki Varsó és a másodlagos városok között, melyekben kiemelkedő a kereslet, míg a fővárosban a rengeteg új fejlesztés akadályozza a bérleti díjak növekedését.

A területek folyamatos piaci felszívása a város kihasználatlansági mutatójának ideiglenes csökkenését okozta az első negyedévben, majd a mutató a második negyedévben újra 14 százalék fölé emelkedett. A Cushman & Wakefield szerint a magas kereslet ellenére a gyors ütemű átadások továbbra is kiegyensúlyozatlanná teszik a keresletet a következő egy-másfél évben. Ez nyomást gyakorol a kiajánlott bérleti díjakra, ami felborítja a kínálat és a kereslet egyensúlyát, így a piac ismét a bérlőknek kedvez majd, bérletidíj-mentes időszakokkal és/vagy kialakítási hozzájárulással. Ezen túl, míg a nettó felszívás pozitív marad, mi több, növekszik, a bérleti díjak várhatóan csökkennek.

A bérbeadási aktivitás növekedése más városokban is tetten érhető. A másodlagos piacokon 2015 első felében több mint 217 ezer négyzetméterre kötöttek szerződést, ez 2014 összes bérbeadásának közel kétharmada. Az erős bérlői kereslet miatt a tendencia egész biztosan folytatódik az év végéig.

A fővárosban eddig 2015-ben 150 ezer négyzetméterrel bővült az irodaállomány, az éves építési volumen pedig elérheti a rekordnak számító 350 ezret. Jelenleg hozzávetőlegesen 576 ezer négyzetméteren folyik olyan irodaterület fejlesztése, amelyet 2016 végéig adnak át, ám ennek csak kevesebb mint ötödére kötöttek előbérleti szerződést.

Bukarestre is érdemes figyelni

Az első féléves bérbeadási volumen a román fővárosban megközelítette a 140 ezer négyzetmétert, ráadásul 2008 óta nem volt ilyen magas az előbérleti aktivitás. Az irodaállomány arányához képest Bukarest büszkélkedhet Európa második legerősebb fejlesztői aktivitásával, 2016 végéig több mint 400 ezer négyzetméter irodaterület átadásával számolnak. Ezek többsége azonban spekulatív projekt, ami akadályozza a bérleti díjak növekedését.