Biztató eredmények a magyar ingatlanpiacon

A jelek szerint pörög az irodapiac, az második negyedévében 90600 nm-t adtak át, s az idei bővülés 10 éve nem látott rekordot állíthat fel. Az ipari ingatlanokat illetően a fejlesztők új helyszínekre is szemet vetettek, egyrészt Budapest körzetében, másrészt Győr és Székesfehérvár számára is nagyobb szerep juthat.

A retailben továbbra is nagy potencia rejlik, számos még
Magyarországon jelen nem lévő márka tervezi a piacra lépést, s folyamatosan
bővül a bevásárló központok és vidéki strip mallok száma – derül ki a DTZ
második negyedéves jelentéséből.

2008 második negyedévében az új
irodakínálat háromszor lett nagyobb, mint az előző év azonos időszakában, június
végéig 90600 nm-es irodafelületet adtak át, köztük az Átrium Park II-t, a Bartók
Udvart, a Corvin Offices I-t, a Flórián Udvart, a K6-t, a Millenium Tower III-t
és a South Buda Business Parkot is. A kínálat dinamikusan alakult a Dél-Pest-i
alpiacon, ahol az elkészült létesítmények 40-a található. Dél-Buda részesedése
25%-os volt, míg a Váci úti irodafolyosó 16%-os teljesítményével a harmadik
helyet foglalhatta el. 2008-ban egyébként várhatóan 290 ezerrel nő majd az
irodafelület nagysága, ami a legmagasabb emelkedést jelenti 10 éves
viszonylatban.

2008 második negyedévében az irodaterületek iránti
kereslet 63 ezer nm-re az előző év azonos időszakában tapasztalt kétszeresére
nőtt. A legnagyobb új bérleti megállapodások közé tartozik a Raiffeisen Bank
8405 nm-es szerződése az Arena Cornerben, a Környezetvédelmi és Vízügyi
Minisztérium Fejlesztési Igazgatóságának (KVVM FI) 4 300 m2-es bérlése az Átrium
Park II-ben, és a Bunge Zrt. 2100 nm-es irodabérleti szerződése a Váci 33-ban. A
legjelentősebb irodabérleti szerződés-hosszabbítás a TCom nevéhez fűződik, amely
megújította 1.300 m2-es irodájának bérletét a Maros Trade Business Centerben.

Szintén az előbb említett időszakban közel 120 bérleti szerződés került
megkötésre. A legnépszerűbb területek a bérlők körében a Váci úti irodafolyosó
és a KülsőKörút voltak, ahol a bérbe adott területek 25, illetve 20%-a
található. A legnagyobb kereslet a tranzakciók 30 %-át kitevő üzleti
szolgáltatás szektorban jelentkezett, míg a kereslet 25 %- át a pénzügyi
szolgáltató vállalatok, 13%-át pedig az állami intézmények generálták. A
vizsgált időszakban az átlagos tranzakcióméret 250 nm volt, ami a 2007 azonos
időszakában mért értéket 16 %-al haladja meg, a megkötött szerződések mintegy 68
%-a 500 nm alatti irodaterületre szólt.

2007 második negyedévéhez
viszonyítva az üresedési ráta mérsékelten növekedett (12,63%) mind az A, mind a
B kategóriás irodaépületekben. Ennek a változásnak az oka, hogy a negyedév során
az új kínálat 44%-kal haladta meg a bérbeadásokat. Az üresedési ráta Budán 364
bázisponttal nőtt, viszont Pesten 58 bázisponttal csökkent az előző év azonos
időszakához viszonyítva. Az A kategóriás prémium irodaházak bérleti díja 17-18
€/nm/hó között alakult, de néhány kivételes épületben elérte a 20-25 €/ m2/hó
bérleti díjat is.Az átlagos bérleti díj 12-14 €/ m2/hó között mozgott, s e téren
nem is várható jelentős elmozdulás a közeljövőben.

Az ipari ingatlanpiac a fővárosban
és környékén 2007 óta dinamikusan fejlődik, a jelenlegi modern ipari
ingatlanállomány 1,2 millió nm. A jól bevált helyszínek mellett a fejlesztők új
területeket is felfedeznek, ilyen például a Ferihegyi repülőtér környéke. Nagy a
kereslet a city-logisztika alapján épülő ipari parkok iránt, melyek kisebb
alapterületű egységeket kínálnak; raktározásra és könnyű ipari tevékenységre
alkalmasak. Az elkövetkező két évben a fejlesztők az ország több pontján is
újabb projekteket indítanak el.

Jövőre készül el a Segro által
fejlesztett Aerozone Business Park első üteme a Ferihegyi repülőtér közelében,
amely az év legnagyobb ipari fejlesztésének ígérkezik. Sok fejlesztő tervezi
jelenlegi létesítményeinek bővítését is, így jövőre várhatóan új raktárterületek
kerülnek átadásra a ProLogis Parkokban, az Europolis Park BUDAPEST M1-ben és az
East Gate Business Parkban is.

A növekvő piaci aktivitás miatt 2008 első
félévében a kereslet elérte a 135 000 nm-t, ami 37%-kal múlta felül 2007 első
félévét. A fent említett kivételes bérbeadási arányt öt jelentős ügylet
generálta, az Unilever, az UTI Logistics, cargopartner, Geodis és DHL
raktárbérlései. A teljes bérbeadás 35%-a a logisztikai cégekhez köthető, míg a
kereskedelmi tevékenységet folytató vállalatok 22%-ért felelősek. Az átlagos
bérbe adott területnagyság spekulatív épületek esetében 4 200 nm, 5%-kal
magasabb az előző év azonos időszakához képest. Míg egyes épületek teljesen
bérbeadásra kerültek, addig néhány park jelentős üres területtel rendelkezik. Az
üresedési ráta 13,5 %-ra növekedett melynek egyik kiváltó oka a Rynart
kivonulása a Rozália Parkból, aminek eredményeképpen 68.000 nm raktárterület
szabadult fel. Emellett jelentős nagyságú újépítésű terület is átadásra került.

Az utóbbi években a bérleti díjak csökkentek, ami az ipari ingatlanok
piacára és a többi ingatlanpiaci szegmensre is jellemző volt. A Budapest
környékén elhelyezkedő ipari parkokban a bérleti díjak 3,5-4,5 €/nm/hó körül
alakultak az év első felében. A városon belüli üzleti parkok árazása magasabb,
4,5-5,5 €/nm/hó között mozognak a díjak. A piacon megjelenő újabb parkok,
valamint a meglévők bővülésének hatására a bérleti díjak enyhe csökkenésére
számítunk.

A kiskereskedelmi piac élénkülése 2007-ben
vette kezdetét, és továbbra is dinamikusan fejlődik. Új luxus márkák
szándékoznak megjelenni a magyar piacon, a jelenlévők pedig vidéken folytatják a
terjeszkedést. 2008-ban ugyanúgy, mint 2007-ben a legtöbb kiskereskedelmi
fejlesztéstípus bevásárlóközpont és “strip mall” volt. Az ország legnagyobb
bevásárlóközpontja, az Arena Plaza már tavaly novemberben megnyitotta kapuit. A
Váci utca és az Andrássy út vonzották az új, magasan pozícionált márkákat és a
befektetőket. A fővárosban pedig több olyan projekt folyik, melyek során régi,
patinás épületeket alakítanak át többfunkciós ingatlanokká, míg vidéken a strip
mall-ok a legjellemzőbb fejlesztési formák.

A növekvő befektetői
tevékenységnek köszönhetően jelenleg 1,5 millió nm a modern kiskereskedelmi
állomány összterülete, ebből 800.000 nm Budapesten és agglomerációjában
található. A kiskereskedelemi kínálat az év első hat hónapja során mintegy
70.000 nm-rel nőtt, az átadott projektek nagy része vidéki városokban található.
2009 végéig Budapesten és környékén 280.000 nm, míg a vidéki városokban további
450.000 nm modern kiskereskedelmi terület átadására kerülhet sor.

A növekvő piaci aktivitásnak köszönhetően több új márka kíván belépni a magyar
piacra nemcsak Budapesten, hanem vidéken is. Az Alshaya csoport – amely olyan
márkákat forgalmaz, mint a Debenhams, a Mothercare, a Topshop vagy a The Body
Shop – a főváros egyik kiemelt bevásárlóközpontjában való megjelenését tervezi,
valamin Olaszország egyik vezető divatruházati márkája, a Motivi is érdeklődik a
budapesti piac iránt. A high street szegmensben a közeljövőben a Burberry, az
Armani Csoport, valamint a Gucci szándékozik új boltot megnyitni, míg a Lacoste
Budapesten és vidéken kíván terjeszkedni.

Budapest 1,7 milliós
lakosságával az ország egyetlen metropolisza. Az eddigi legjelentősebb
fejlesztés, – egyben a legnagyobb bevásárlóközpont – az Arena Plaza is itt épült
meg 67.000 nm bruttó bérbe adható területtel. Az épület 200 kiskereskedelmi
egységnek ad helyet – köztük olyan újonnan megjelenő márkáknak, mint a Peek and
Cloppenburg, a Pull and Bear, a Stradivarius és az Oysho.

A bérleti díjak függenek a bevásárlóközpont elhelyezkedésétől, az épületen belül
a boltok elhelyezésétől, és az egységek méretétől. A földszinti kiskereskedelmi
egységek átlagos
négyzetméterenkénti bérleti díjai a Váci utcában 90-120
€/nm/hó, míg az Andrássy úton 60-100 €/m2/hó közt mozognak. A legsikeresebb
bevásárlóközpontokban, mint az Arena Plazaban és a West End City Centerben, a
négyzetméterenkénti bérleti díjak havi 80-100 € közt mozognak, míg a Mammutban
és a budapesti Árkádban ez az érték 40-65 €. A kevésbé modern
bevásárlóközpontokban havonta 20-40 € köztiek a négyzetméterre vetített bérleti
díjak. A vidéki bevásárlóközpontokban a négyzetméterenkénti átlag bérleti díjak
30-40 €, míg a kiskereskedelmi parkokban 9-14 € közt mozognak havi szinten.