Bizonytalan és gyengélkedő irodapiac

A kontinens irodapiacain már érezhető a rövidtávú gazdasági bizonytalanság. A legnagyobb európai piacokon nagyjából 2 millió négyzetméternyi irodaterület talált új bérlőre, ami 20 százalékkal alacsonyabb a tavalyi szintnél, bár jelentős helyi különbségek kétségtelenül továbbra is fennállnak, derül ki a CB Richard Ellis legfrissebb EMEA-régió Irodapiaci jelentéséből.

A bérlői aktivitás
gyengülésének oka a bizonytalan gazdasági környezet és az alacsony üzleti
bizalom. Ennek ellenére érdekes fejlemény, hogy 2008 második félévében az új
bérleti szerződések mértéke meghaladja az első félévit, bár az összes terület
alatta marad a rekordnak számító 2007-es évi szintnek. Az újonnan bérelt terület
szintje így inkább a 2004-2005-ös évekéhez hasonlítható. London kivételével –
ahol az új bérletek szintje negyedévről-negyedévre 30 százalékot esett – nem
egyértelmű, hogy a nagy pénzügyi központokat jobban érintik a visszaesések, mint
más európai városokat. Számos városban, például Párizsban és Frankfurtban is a
pénzügyi szolgáltatók hozzájárulása az újonnan bérelt irodaterülethez még
emelkedett is az idei évben. A kereslet egyértelműen a közép-kelet-európai
régióban erős, ahol a magasabb gazdasági növekedés számos piacon, például
Moszkvában, Varsóban és Bukarestben is támogatta az új irodák iránti keresletet.

A lassuló piac ellenére a bérleti díjak növekedése 2008 második
negyedében az előző három negyedévben tapasztalható szint közelében maradt: a CB
Richard Ellis EU-27 Irodabérleti Indexe szerint a díjak 8,2 százalékkal haladták
meg a 2007 közepén érvényes mértéket. A második negyedévben a díjak Milánóban,
Varsóban, Bécsben és Amszterdamban oly mértékben növekedtek, hogy az egyensúlyt
meghaladóan ellensúlyozni tudták a párizsi, barcelonai és londoni díjcsökkenést.
A CB Richard Ellis EU-27 Irodabérleti Indexe csökkenő mértékben, 8,2 százalékkal
nőtt egy év alatt, a csúcsot jelentő 11 százalékos 2007. szeptemberi emelkedés
után. A díjak leggyorsabb növekedése leginkább Moszkvában, Varsóban és
Frankfurtban érhető tetten, a német pénzügyi központban 2007 közepéhez képest
egyenesen 13 százalékkal drágultak az első osztályú irodák.

A másik
oldalon 2004 óta először nőtt a piacon a kínálat, amit a gyengülő kereslet és
néhány piacon a növekvő átadások váltottak ki. Az európai piac ebben sem
egységes: a kihasználatlansági ráta a német városokban, illetve Bécsben és
Oslóban is csökkent, így még azokon a piacokon is, ahol nőtt a
kihasználatlanság, az abszolút szint alacsony maradt: Londonban például 3,6
százalék, Párizsban pedig 5,1 százalék volt.

A kihasználatlanság
rövidtávon nőhet, ahogyan további projektek készülnek el. A magas építési
költségek és a finanszírozás nehézségei visszafogják azonban a későbbi
fejlesztéseket. Több piacon a terveket újraértékelik vagy elhalasztják, ami
növeli annak lehetőségét, hogy a jövőben hiány léphet fel a jó minőségű
irodákból.

Az általános bérlői óvatosság, nem meglepő módon, általános
tulajdonsággá vált számos európai irodapiacon. Egyre kevesebb városban látunk
felfelé mozgó bérleti díjakat, és a növekvő kihasználatlanság a trend
folytatását vetíti előre. Még így is azonban jelentős különbségek láthatóak a
helyi piacok körülményei között, így még fontosabb a befektetőknek és bérlőknek
megérteni és figyelni e különbségekre.