Bérlés vs.lízing – A KKV ingatlan alternatívái

A kis- és közepes, szolgáltatási szektorban aktív vállalkozások közül sokan költségmegfontolások által vezérelve nem irodaházakban végzik tevékenységüket, hanem nagyobb lakásokat használnak irodaként.

Ezek a KKV-k jellemzően bérlik a
lakásirodákat, ugyanakkor logikusan merül fel a kédés: lehet e a lízing a hosszú
távú ingatlanbérlet reális alternatívája, illetve megéri-e a bérleti díjjal
azonos nagyságrendű törlesztőrészlet mellett lízingelni az irodaként használt
lakóingatlant.

Ami a nagy cégek, multinacionális
vállalatok számára a legtöbb esetben természetes; az elegáns előtér, az
üveghomlokzat, a mélygarázs, azaz egy modern irodaház velejárói, az a kis- és
közepes vállalkozásoknak gyakran megfizethetetlen luxusnak tűnik. Bár a régióban
hazánk a legalacsonyabb irodaköltségekkel büszkélkedhet, ma Budapesten egy első
osztályú, A-kategóriás irodaházban jellemzően havi 15-17 eurót (3500-45OO
forintot) kell fizetni négyzetméterenként egy irodaterületért, a bérleti díjat
és az üzemeltetési költséget is figyelembe véve. “Ennek megfelelően az
A-kategóriás bériroda piacon bérlőként ritkán jelennek meg a hazai KKV-k, ezt a
szegmenst a nagyvállalatok, a multik és – viszonylag új trendként
megfigyelhetően – az állami nagyvállalatok, hivatalok, minisztériumok, állami
háttérintézmények dominálják” -összegzi Király György, a Hypo Alpe-Adria Leasing
régióigazgatója.

Olcsóbb alternatívát jelentenek a B-kategóriás
irodaházak, ahol jellemzően 10-12 eurós (2500-3000 forint) bérleti költséggel
találkozhatunk, azonban ezek az épületek sok esetben nem rendelkeznek ideális
lokációval és nem mutatnak fel nagyobb presztízst vagy kényelmet egy jó állapotú
társasházban lévő lakásirodánál. S ezzel lényegében el is érkeztünk a
magyarországi kis- és közepes vállalkozások által leginkább preferált
megoldáshoz, a lakásirodához, azaz amikor a 10-20 főt foglalkoztató
vállalkozások lakóingatlanokban végzik tevékenységüket. Az általánosnak
tekinthető 10-12 négyzetméternyi egy főre eső irodaterülettel kalkulálva a kis,
szolgáltatási szektorban aktív vállalkozások igényeinek leginkább a 150-200
négyzetméteres lakásirodák felelnek meg.

Nagypolgári iroda?

A lakóingatlanok közül az irodafunkciók ellátására a fent említett
méretbeli követelmények következményében jellemzően a régi építésű nagypolgári
lakások bizonyulnak alkalmasnak. Ezek jelentős részét a belső pesti kerületekben
találjuk, így mindenképpen érdemes megvizsgálni ezt a részpiacot közelebbről is.
Alapvetően két fő kategóriát érdemes elkülönítenünk a fővároson belül. Az egyik
a klasszikus, szűk értelemben vett Belváros, a másik pedig a Nagykörút és annak
a vonzáskörzete. Értelemszerűen csakúgy, mint a lakásárakban, a bérleti díjakban
is érzékelhető különbség van a két részpiac között.

A Belvárosban a
150-200 négyzetméteres lakásirodák bérleti díja elhelyezkedéstől, ill. a lakás
adottságaitól és felszereltségétől függően négyzetméterenként 1800-3000 forint
között alakul, míg a Nagykörút által fémjelzett részpiacon 1600-2200 fortintos
bérleti díjjal kell számolniuk az oda költöző KKV-nak. A külsőbb pesti
kerületekben a bérleti díj természetesen valamivel alacsonyabb ennél, ott
jellemzően 1300-1700 forint/négyzetméternyi díjat kell fizetni havonta egy
lakásiroda után.

Előnyben a lakásirodák vidéken

A vidéki
nagyvárosokban – Debrecenben, Győrben, Miskolcon – még a budapestinél is nagyobb
a különbség az irodaházak és a lakóingatlanokban kialakított irodahelyiségek
bérleti díjai között, hiszen míg a lakások bérleti díjai szignifikánsan
alacsonyabbak a fővárosi szintnél, addig az irodaházak szinte drágábbak vidéken,
mint Budapesten. A lakóingatlanok bérleti díját tekintve nagyságrendi különbség
nincs az említett három vidéki város között, az egy négyzetméterre eső bérleti
díj jellemzően 1000-1500 forint között alakul. Ha ezzel szembeállítjuk a
professzionális irodaházak 2500-3500 forintos (üzemeltetési költséget is
tartalmazó) bérleti költségét, akkor egyértelműnek tűnik a választás a helyi
KKV-k számára. A relatív drága vidéki irodaházak okát egyébként abban kell
keresnünk, hogy ezekben a városokban nem alakult ki érett irodapiac, s a modern
irodaházak kínálata rendkívül szűkös, így értelemszerűn a verseny is
korlátozottabb mint a kifejezetten kompetitív fővárosi irodapiacon, ahol a
bérlőket túlkínálatos piaci körülmények “kényeztetik el”.

Bérlés:
kidobott pénz vagy szükségszerűség?

Láthatjuk tehát, hogy
szignifikáns különbség van az irodaházakban bérelhető irodahelyiségek és a
lakóingatlanokból irodává avanzsált lakásirodák bérlete között. Mivel ez a
részpiac korántsem transzparens, ezért pontos arányokat nehéz meghatározni,
azonban egyértelmű, hogy a hazai – szolgáltató tevékenységet végző KKV-k –
jelentős része, feltehetően többsége lakóingatlant használ irodájául. Ráadásul
vélhetően ezen cégek döntő többsége nem saját tulajdonú lakóingatlanban
tevékenykedik, hanem bérlőként használja őket.

Csakúgy mint az
albérletben lakó magánszemélyekben, a vállalkozásokban is logikusan merül fel a
kérdés, hogy bár számukra költségként elszámolható a bérleti díj, ám hosszú
távon kidobott pénzként is értelmezhető, különösen, ha egy saját tulajdonban
lévő ingatlannal állítjuk szembe a bérlést. A saját tulajdonú lakóingatlan
persze nagyon sok cég számára kellő tőkeerő hiányában nem reális alternatíva, ám
a stabil pénzügyi lábakon álló kis- és közepes vállalkozásoknak mindenképpen
érdemes megfontolniuk, hogy hosszú éveken keresztül bérleti díjat, vagy
lízingdíjat fizetnek havi rendszerességgel.

Első pont: önerő

Az kétségtelen, hogy amíg az ingatlanbérlés nem igényel különösebb
kezdőtőkét, addig az ingatlanlízing esetében, különösen, ha használt ingatlanról
van szó, a cégnek rendelkeznie kell az önerő összegével (az ingatlan értékének
jellemzően 10-25 százalékával) ahhoz, hogy a lízingbe belevágjon. Azaz, ha egy
160 négyzetméteres, belső pesti kerületben lévő, 50 millió forintos értékű
használt lakást veszünk példának, akkor lízing esetén – 15-20 százalékos önerőt
feltételezve – 7,5-10 millió forintot kell kezdetben kifizetnünk.

A
másik nagyon fontos szempont a lízing-bérlés dilemmában a futamidő kérdése. Az
ingatlan lízingelése határozottan nagyobb elkötelezettséget jelent, hiszen
ahhoz, hogy a lízingdíj versenyképes legyen a bérleti díjjal, viszonylag
hosszabb, 20-25 éves futamidejű konstrukcióban érdemes gondolkodnia a lízingbe
vevőnek. A jelenlegi piaci gyakorlat szerint a lakóingatlanokat vagy
határozatlan időre adják bérbe bizonyos felmondási idő mellett, vagy egy éves
bérleti szerződést kötnek a felek, amit aztán időről-időre meghosszabbítanak,
kitéve a céget a kényszerű költözés kockázatának.

Még mielőtt elvesznénk
a lízingdíjak részleteiben, érdemes tehát összegezni, hogy a vállalkozásoknak
egyrészt rendelkezniük kell bizonyos szabad tőkével ahhoz, hogy lízingelhessék
az ingatlant, melyet irodaként használnak, másrészt pedig stabil jövőképpel,
hiszen a lízinggel bevállalt futamidő jelentősen túlmutat a bérleti
szerződésekben rögzített időszakon. Szerencsére vannak Magyarországon olyan kis-
és közepes vállalkozások, melyek az említett nagyságrendhez képest kellően
tőkeerősek és hosszú évek stabil működéséből következően nem félnek belevágni
egy hosszabb futamidejű pénzügyi lízingbe.

Ha a KKV a fenti feltételeket teljesíti,
akkor szinte magától értetődő a lízingelés megfontolása, hiszen – amennyiben a
lízingdíj versenyképesnek bizonyul a bérleti díjjal – hosszú távon mindenképpen
racionálisabb döntés a bérlés alternatívájaként. Lássuk tehát, hogy valóban
versenyképes -e lízingelés havi költsége a bérleti díjjal! A fent már említett
példánál, azaz a 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben található használt
lakóingatlannál maradva vetettük össze a költségeket. A lakás bérleti díja a
jelenlegi piacon kb. 240-280 ezer forintot tesz ki havonta. Ha 50 milliós
ingatlanértékkel számolunk (ami valamivel több mint 300 ezer forintos
négyzetméterárnak felel meg), akkor egy 25 éves futamidejű, 25 százalékos önerőt
(12.5 millió forint) megkövetelő zárt végű pénzügyi lízing esetében 250 ezer
forintos havi törlesztőrészletet kapunk.

Így akár a lízingdíj – az
említett önerő mellett – “kompatibilis” a lakás bérleti díjával, azaz a
vállalkozásnak a költségszerkezetében gyakorlatilag nem jelent változást,
viszont a futamidő végével saját tulajdonába kerül egy értékes ingatlan.

A vállalkozások szempontjából kiemelt jelentőségű a költségek
elszámolhatósága, s ebben a tekintetben a lízingelés teljesen versenyképes a
bérléssel. Az ingatlan pénzügyi lízingbe vétele esetén költségként elszámolható
a havi lízingdíj kamat és kezelési költség része, az ingatlan után számított
értékcsökkenés, illetve minden kezdeti költség (értékbecslési díj,
szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, stb.).

Szintén fontos kérdés
az ingatlan vásárlás esetén fizetendő illeték, ami mind a használt, mind a (a
KKV-k számára egyértelműen releváns) 30 millió forintnál értékesebb újépítésű
ingatlanok esetében a vételár első 4 millió forintjára 2 százalék, míg az e fölé
eső részre 6 százalék. Az illetékfizetés alól a lízingelés nem jelent kivételt,
viszont lehetőség nyílik a fizetendő illeték megfinanszíroztatására.

Nyílt vagy zárt?

A használt lakóingatlanok esetében
egyébként a zárt végű pénzügyi lízing a jellemző, ebben az esetben a lízingbe
vevő a futamidő lejártával tulajdonosává válik az ingatlannak (a futamidő alatt
értelemszerűen a lízingcég tulajdonában van a lakás). Újépítésű ingatlanoknál a
nyílt végű pénzügyi lízing a meghatározó, ebben a konstrukcióban a lakás nem
kerül automatikusan a lízingbe vevő tulajdonába, hanem a lízingösszeg és
járulékai teljes megfizetése után az ingatlan új tulajdonosát a vállalkozás
jelölheti ki.

Jogosan merülhet fel a kérdés, hogy mi történik akkor, ha
a vállalkozás akármilyen okból az ingatlanváltás, -tovább lépés mellett dönt. A
lízingelt ingatlannál is van erre lehetőség, amennyiben az eredeti lízingbe vevő
cég talál egy olyan “vevőt” (praktikusan egy másik vállalkozást), aki egy, az
addig eltelt futamidő, az eredeti önerő, stb. függvényében kialakult “vételár”
kifizetése után átszerződik az ingatlan lízingelésére és onnantól kezdve fizeti
a lízingdíjat. Mindemellett lehetőség van a pénzügyi lízing esetében a
lakóingatlan bérbeadására is, azaz a vállalkozás bérbe adhatja a még nem is a
tulajdonában lévő lakást egy másik vállalkozásnak.

Üzemcsarnokot
lízingelni?

A nem szolgáltató tevékenységet végző nagyobb
vállalkozásokat a használt ingatlan alapján két jól elkülöníthető csoportba
sorolhatjuk. Az egyik a klasszikus, termelő, gyártó tevékenységet végző
vállalatok csoportja, a másik pedig a logisztikai szolgáltatók. Az első
csoportba tartozó vállalatok az esetek többségében nem jelennek meg bérlőként az
ipari ingatlanok piacán, mert a sztenderd bérraktárak nagyon sok esetben nem
felelnek meg a gyártás, termelés egyedi partikuláris igényeinek. Éppen ezért a
termelő vállalatok jellemzően vagy saját tulajdonú ingatlanban végzik a
tevékenységüket, vagy lízingelik a használt ingatlant. Ez utóbbi megoldás a
KKV-k körében elterjedt konstrukció, részben azért, mert az említett okok miatt
a termelő vállalatoknak az ingatlanbérlés sokszor fel sem merül alternatívaként,
s így csupán a vétel és a lízingelés között választhatnak. A Budapest
vonzáskörzetében, autópályák közelében lévő ipari parkokban a mérettől és az
elhelyezkedéstől függően 6-18 ezer forint/négyzetméter között alakul a
megvásárolható telkek ára. A legmagasabb négyzetméterár a nyugati
agglomerációban található kisebb telkek esetében alakulhat ki, s értelemszerűen
négyzetméterre lebontva a nagyobb telkek a “legolcsóbbak”.

Ezzel szemben
a logisztikai szolgáltatók esetében az ingatlanbérlés a domináns, az ipari
béringatlanokban, bérraktárakban egyértelműen többségben vannak, s csak ritkább
esetben tevékenykednek saját tulajdonban lévő, vagy lízingelt ingatlanban.
Vidéken a bérraktárak kínálata a modern irodaházakhoz hasonlóan igencsak
limitált, a “big box-ok” szinte mindegyike Budapest autópályával ellátott
vonzáskörzetében, vagy a főváros külsőbb kerületeiben található. Az irodapiachoz
hasonlóan a logisztikai béringatlanok piacán is – régiós szinten – alacsony
bérleti díjakról beszélhetünk, így vélhetően ez is közrejátszik abban, hogy a
logisztikai szolgáltatók szívesen maradnak a bérlői oldalon. A modern
logisztikai ingatlanokban a bérleti díj 3-5 euro/nm/hó (750-1250 forint) között
mozog, a fővároson belüli ingatlanokban valamelyest magasabb díjakkal lehet
számolni, mint az agglomerációban található raktárakban.