A pénzügyi szektorok ingatlanpiaci kockázatai

A makrogazdasági
kiigazítás “buborékszempontból” veszélyt jelenthet a teljes
gazdaságra, így az – alapvetően a makrotényezők alakulását követő –
ingatlanpiacra is – derül ki a Pénzügyi Szervezetek Állami
Felügyeletének (PSZÁF) honlapján publikált tanulmányból.

Az, hogy a jövedelem, kamat stb. jelenlegi szintje nem tartható,
az elemzők szerint tipikus buborék-jelenség – állapítja meg Stachó
Andrea, a tanulmány szerzője, a PSZÁF munkatársa.
Egy sikeres fiskális konszolidáció hatására a jövedelmek
szűkülése, illetve stagnálása mellett feltehetően mérséklődik az
(ingatlan) hitelek és (ingatlan) befektetési termékek iránti
kereslet is, ami érzékenyen érinti a hitelintézeteket, amelyeknek
ráadásul számolniuk kell az (ingatlan) hitelezési veszteségek
átmeneti növekedésével is.
Az ügyfelek nem-fizetése esetén ugyan a bankok a fedezetek
érvényesítésén keresztül mérsékelni tudják veszteségeiket, ezek
jelentős része azonban ingatlan alapú jelzálog, így az esetleges
ingatlanpiaci változások itt is hatnak.
Az elemzők becslése szerint a jelzáloggal terhelhető földterület
piaci értéke 60-90 ezermilliárd forint lehet, a lakásállományé 40
ezermilliárd, a kereskedelmi irodaépületeké legfeljebb 5
ezermilliárd forint.
A bankok által bejegyzett összes jelzálogjog értéke 12,5
ezermilliárd forintot ért el 2006 júniusában, tehát a teljes
elérhető ingatlanállomány mintegy 10 százaléka van hitel fedezetéül
lekötve.
Ez az elemzés szerint kellően reprezentatív érték ahhoz, hogy az
ingatlanpiac bármilyen irányú jelentős elmozdulása a banki
hitelbiztosítékok értékében is hasonlóan tükröződjön.
A bankok mérlegében az ingatlancélú hitelek összege 2,7
ezermilliárd forint, a teljes mérleg 13 százaléka, illetve a teljes
hitelállomány 21 százaléka.
Az ingatlanhitelek expanziójának lassulása a banki üzletméret
növekedését arányának megfelelően érintené, az eredményre azonban
nagyobb lenne a hatása, mivel a kiskereskedelmi jellegű
ingatlanhitelezésen realizálható kamat- és jutalékrés nagyobb a
banki hitelezés átlagos mértékeinél.
A biztosítók és a pénztárak befektetései között a közvetlen
ingatlanbefektetés csekély részt tesz ki: a biztosítók 1,6
ezermilliárd forintnyi vagyonának mindössze 0,5 százaléka, a
nyugdíjpénztárak közel 2 ezermilliárdos portfoliójának pedig 0,2
százaléka fekszik közvetlenül ingatlanokban, így az ingatlanpiac
változásai ezekre a szektorokra csekély hatást gyakorolhatnak.
A befektetési alapokon belül a közvetlen ingatlanbefektetés
teljes egészében az ingatlanalapokhoz kapcsolódik, mintegy 2.100
milliárd forintnyi portfoliójukon belül a közvetett
ingatlanbefektetés aránya is alacsony (jelzáloglevélben nettó
eszközértékük 3,1 százaléka fekszik). A pénzügyi vállalkozások
ingatlanfinanszírozásból származó követeléseinek értéke mintegy 170
milliárd forint.
A hitelezési tevékenységhez kapcsolódó kockázatok közül a
legjelentősebb a nem-fizetési kockázat, amit az ügyfél jövedelmének
visszaesése, munkahelyének elvesztése, túlzott eladósodása, de a
gazdasági környezet romlása (növekvő kamatszint, gyengülő hazai
valuta) is kiválthat.
A 2006. évi kiigazító csomag az elemzés szerint összességében
mérsékelten negatívan hat majd az ingatlanpiacra.
Az irodapiacon a következő másfél évben marad a túlkereslet, az
ipari és kereskedelmi célú ingatlanok piaca pedig pozitívan
stagnálni fog.
A termőföld ára a hosszú távú alulértékeltség miatt zavartalanul
emelkedni fog, a belterületi föld- és telekáraknál viszont
átmenetileg stagnálás várható.
A lakáspiacon ugyanakkor kedvezőtlen a helyzet. A kormány
kiigazító csomagja olyan időszakban érkezik, amikor az árak már
amúgy is stagnálnak, több területen pedig egyértelmű áresés
tapasztalható.
A lakáskeresletet a kiigazító csomag konjunkturális hatása, a
csökkenő jövedelem és az emelkedő kamatszint minden bizonnyal
visszaveti majd. A megmaradó kereslet az elemzés szerint részben az
új lakások felé fordulhat, tekintettel az áfa felső kulcsának
csökkenésére, illetve az új tőkejövedelem-adók terelő hatására.
A növekvő energiaköltség és az emelkedő infláció az
építőanyagárakat kezdetben megdobhatja, ennek azonban az
építőiparban kibontakozó dekonjunktúra erőteljesen határt szabhat.
Hasonlóan lefelé szoríthatja az árakat az alulfoglalkoztatott
építőipari vállalkozók csökkenő munkadíja is (az utóbbi hónapokban
jelentősen visszaesett az autópálya-építés lendülete, az
infrastrukturális fejlesztési célú EU-transzferek tekintetében pedig
egyfajta kényszerű pályázati szünet van).
A fentiek fényében könnyen elképzelhető, hogy a 2006-2007-es
időszakban a lakásárak átlaga országosan akár 10-15 százalékig
menően is visszaeshet, aminek Budapesten nagyjából 0-5 százalék
közötti áresés felelne meg.
Ez a fajta korrekció, ha bekövetkezik, az elemzés szerint akár
amolyan kisebbfajta piaci buborék elpattanásaként is felfogható.
Ezt azonban érdekes módon nem az ingatlanárak korábbi jelentős
felfutása idézné elő, mint általában jellemző, hanem az, hogy az
ingatlanpiac alakulását meghatározó legfontosabb makrogazdasági
mutatók adott szintje egyensúlyi okok miatt fenntarthatatlannak
bizonyult. Az említett buborék tehát inkább makrogazdasági, semmint
ingatlanpiaci természetű lenne.