A német alapoknak jól jött a válság?

A magas likviditással bíró és 2008-ban 7-8 milliárd euró tőkebeáramlásra számító német nyílt végű alapok a következő két évben akár 25 milliárd eurót fektethetnek be a globális kereskedelmi ingatlanpiacon – áll a CB Richard Ellis legfrissebb jelentésében. A tőkeerős, kockázatkerülő befektetők élénkülést hozhatnak a hitelválságtól sújtott üzleti környezetbe.

A
“Német nyílt végű alapok – múlt, jelen és jövő” címet viselő jelentés szerint a
jövőben is Európa marad az alapok kulcspiaca. A 25 milliárd euróra (kb. 6500
milliárd forintra) tehető vásárlóerő nagyjából 85 százaléka a kontinensen
maradhat, amelynek ötöde a hazai – német – piacon kerülhet befektetésre. Az
alapok működéséből Európa érett, likvid piacai profitálhatnak a legtöbbet:
Nagy-Britannia és Svédország például együttesen az alapok által kihelyezett tőke
15 százalékára számíthat. A jelenleg öt százalék fölötti, London központjában
elérhető hozam (amely az alapok által megcélzott szint) miatt a brit főváros
fontos lesz az ott ma is aktívan jelen lévő alapok számára. 2008 első félévében
860 millió euróra tehető befektetéseikkel idén a német nyílt végű alapok London
központjának egyik legnagyobb befektetői. Hogy portfóliójukat tovább
diverzifikálják, kihelyezendő tőkéjük 15 százalékát ázsiai és amerikai piacokra
szánhatják, hiszen ma még csak eszközeik 8,5 százalékát tartják Európán kívüli
ingatlanokban. Ázsia egyre érdekesebb számukra, különösen azért, mert a
térségben mára lehetségessé váltak a közvetett befektetések, így az alapok
tőkekihelyezésének 10 százaléka is megcélozhatja Ázsiát.

Az alapok
erős akvizíciós programjának egyik fő mozgatórugója magas likviditásuk.
Februárban a likviditás szintje elérte a 22 milliárd eurót, ami nagyjából
eszközeik értékének 27 százalékát jelenti. Amellett, hogy 5 milliárd euróra
tehető vásárlásaikkal az alapok nagyon aktív vevőknek bizonyultak az elmúlt hat
hónapban, a nettó tőkebeáramlás 4 milliárd eurót tett ki ezen időszak alatt,
amit csak júliusban további 1,2 milliárd euró követett. Ahogy a magas idegen
tőkearánnyal rendelkező vevők visszavonultak a piacról, a tőkeerős alapok rövid-
és középtávon egyaránt aktívak lesznek Európában.

Noha a német nyílt
végű alapokat – amelyeknek mai bruttó eszközértéke 105 milliárd euróra tehető –
úgy tűnik, nem érintette közvetlenül a hitelválság, a megváltozott üzleti
környezetre még konzervatívabb befektetési szemlélettel reagálnak. Ennek
értelmében csak első osztályú és központi elhelyezkedésű ingatlanokat
vásárolnak, amelyek biztos bevételt, alacsony kihasználatlanságot és hosszú
időszakra jelentős befektetést jelentenek. Az alapok történetében mindig is
kedvelt irodapiac továbbra is fontos terep lesz számukra még rövid és középtávon
is.

2006 óta jelentős változások történtek a német nyílt végű alapok
működésében. A jelentős eladási hullám és az azt követő átalakulás 2006 és 2007
folyamán, illetve a német törvényi környezet megváltozása, miszerint az alapok
nagyobb rugalmassággal kezelhetik befektetéseiket, hozzájárult ahhoz, hogy az
alapok a globális befektetői közösség jelentős szereplőjévé válhassanak. Az
iparág nagyot változott egy évtized alatt: a tíz évvel ezelőtt leginkább hazai
piacokon tevékenykedő befektetők mára a globális piac egyik legelismertebb
résztvevőjévé váltak, és ez kivételes előnyhöz juttatja őket a mai piaci
helyzetben.

A
német nyílt végű alapok ma a kelet-közép-európai régió vezető befektetői,
részarányuk a piacon 2008 első félévében elérte a 25 százalékot. A
diverzifikációs potenciál, a megváltozott német jogszabályi környezet és
Közép-Kelet-Európa erős piaci fundamentuma voltak azok a feltételek, amelyek
miatt az alapok egyre több üzletet kötöttek a kontinens ezen felén. Az, hogy az
ilyen konzervatív befektetők komoly vásárlók maradtak, tükrözi a
közép-kelet-európai ingatlanpiac jövőjébe vetett bizalmukat.