A lomha kutya kezdi utolérni a gazdáját

A gazdaság és a tőzsde viszonyát a kutyasétáltatással is szokták példázni. A gazdaság a gazda, míg a kutya a tőzsde, amelyik össze-vissza rohangál a gazdája körül, de nagyjából egy irányba mennek. Az ingatlanpiac esetében viszont képzeljünk el egy olyan kutyát, amelyik csak lomhán kullog a gazdája után. Mikor észreveszi azonban, hogy a gazdája már messze lehagyta, akkor gyorsan utána fut, sőt ilyenkor előfordul, hogy le is előzi. Ennek lehetünk most szemtanúi a magyar ingatlanpiaci folyamatok kapcsán – hívta fel a figyelmet Kiss Ernő, az ESTON befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.

Makrogazdasági szinten két éve látható növekedés idehaza: az infláció folyamatosan csökkent, a GDP emelkedett. A javuló makrogazdasági folyamatok pedig késleltetve ugyan, de hatást gyakorolnak a magyarországi ingatlanpiacra.

Igaz, a magyar befektetési ingatlanpiac súlya közép-kelet-európai összehasonlításban jelenleg nem mondható jelentősnek, 2014-ben összesen 0,46 milliárd eurós forgalom bonyolódott le, ami a korábbi évek volumenéhez képest jelentős emelkedést jelent. Eközben Románia 0,9 milliárd €, Csehország 1,8 milliárd €, Lengyelország pedig 3,1 milliárd eurós eredményt ért el. (Ne felejtsük, a 2006/7-es éveket, amikor is a legjobban ment az ingatlanpiac a régióban, Magyarország súlya még jelentősen erősebb volt a maga közel 2 milliárd eurós teljesítményével). 

A hozamokat tekintve – első látásra – nem tűnik jelentősnek a növekedés Magyarországon. Ingatlanfejlesztői szemszögből nézve azonban óriási különbséget jelent a cseh vagy lengyel 6% és a magyar 7,25-7,5% hozam közötti profittartalom különbsége – hívja fel a figyelmet Kiss Ernő.

Az általános trendekről szólva, a „klasszikus vevők” – vagyis a nyugat-európai, angolszász intézményi befektetők – itt vannak ugyan a piacon a korábbi akvizícióik révén, és kezelik is a portfóliójukban levő ingatlanokat, de befektetőként nem látjuk aktívnak őket. A makrogazdasági folyamatok alakulása illetve a nyugat-európai régióban is tapasztalható „hozamvadászat” talán ismét felbátorítja majd őket. Elmondható, hogy új szereplők belépése ebből a „klasszikus vevői csoportból” jelenleg nem igazán tapasztalható.

Növekedett az aránya viszont a hazai intézményi befektetőknek, a megerősödött hazai magánbefektetői köröknek, illetve „egzotikusabb” befektetőknek (ide sorolhatók a keletről, például az arab országokból érkező vásárlók). Utóbbiak jelenléte kimondottan a hotelszektorban nagyon erős, miközben az orosz szereplőket részben a hotel, részben pedig a lakóingatlanok piacán látjuk aktívnak.

Összességében – az Eston adatai szerint – mindenképpen növekvő befektetési volumen figyelhető meg Magyarországon. A piacon ugyanakkor diverzifikáció tapasztalható: látványosan nőtt például a hoteltranzakciók száma, sőt olyan nem tipikus szegmensben is történt tranzakció mint az egészségszektor. A hotelpiacon azt látjuk, hogy nagyon jól teljesít Magyarország, különösen Budapest. Növekednek a szobaárak és a foglalások, a belváros felértékelődik. Nőtt a kereslet a belvárosi ingatlanok iránt, és belvárosi épületekről gyakori hír, hogy hotelfejlesztés miatt cserél gazdát.

 Jelenleg nem kérdés, hogy az összeurópai piacon Budapesten a legmagasabbak a hozamok. A varsói vagy prágai piachoz viszonyítva jelentős, akár 100-150 bázispontot is elérheti  a hozamkülönbség. 

A hozam és a bérleti díjtömeg egymáshoz való viszonyát vizsgálva ki kell térni az irodaházak bérleti díjában levő regionális eltérésekre, hiszen amíg Varsóban egy „A” kategóriás irodaház bérleti díja ma 16-18 €/m2 szintjén mozog, addig Magyarországon egy frissen épült, azonos kategóriájú irodaházban 12,5-14€ között szóródnak a bérleti díjak. A 4€/m2 differencia jelentős árkülönbséget tud generálni a befektetési vásárlás szempontjából is. Kiss Ernő, az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője ugyanakkor arra számít, hogy Magyarországon mindenképpen lesz növekedés a bérleti díjakban, még ha 2007 előtti „álomszintre” történő visszaemelkedés rövid távon nem is várható.

A telekpiacon mintegy 8 év kihagyás után végre ismét tényleges vásárlási szándékkal jelennek meg a nagyobb fejlesztők. Ráadásul több olyan fejlesztőről is van hír, akik egy folyamatban levő projekt mellett már keresik a következő építési telket is. Érdemes odafigyelni a Skanska példájára: a cég ugyanis bizalmát kifejezve visszahozta Magyarországra a fejlesztés mellé a kivitelezési tevékenységét is.

Végfelhasználók is elkezdtek saját célra telket keresni. Ez utóbbi oka, hogy olcsó a forrás a Növekedési Hitelprogram (NHP) révén. Sok olyan magyar kkv is van közben, akik elgondolkoznak azon, hogy érdemesebb saját tulajdonú ingatlanban folytatni a működést (annak rugalmatlanságával együtt), közülük pedig megjelennek már konkrét épületekre is vevők. A bankok eszközkezelő cégei által korábban felvásárolt, és évekig eladhatatlan ingatlanok az utóbbi 6-12 hónapban nagy lendülettel, sikeresen kerülnek értékesítésre. 

A magyar befektetési ingatlanpiacon tehát zajlik az élet, vannak nagy volumenű ügyletek, a tranzakciók pedig heterogén összképet mutatnak: az irodaház, bevásárlóközpont, egészségügy, hotel szektorokban egyaránt színesítik az összképet. Az ipari ingatlanok piacán a Prologis akvizíciós tevékenysége újabb lendületet adott a piaci koncentrációnak, hiszen a cég jelenleg már mintegy 40%-os részesedéssel rendelkezik a minőségi bérlogisztika területén. Az irodaházak piacán két jelentős vevő is kikerült a végfelhasználói körből, a hazai intézményi befektetők közül pedig mindenképpen érdekes színfoltnak számít az MNB megjelenése, aki részben saját célra, részben pedig befektetésképpen vásárolt. Zárszavában Kiss Ernő hangsúlyozta, a piac most egészen más képet mutat a szereplők összetételében és aktivitásában, mint a válság előtti legaktívabb időszakban, azaz 2005-2007 között.