A budapesti lakáspiac tendenciái

Az aktuális lakáskínálat volumene 2008 nyarán nem mutatott számottevő változást: valamivel több mint 9000 db budapesti újépítésű otthon közül választhatnak a lakást keresők. Az idei első félévben 34 új beruházás értékesítése kezdődött meg, melyekben a fejlesztők 2672 lakást alakítanak ki.

A fejlesztők száma
csökken, a vevők inkább a stabil, minőségi beruházókat részesítik előnyben. A
legtöbb újépítésű lakást a XIII. kerületben kínálják; a leendő otthonok átlagos
alapterülete 70 és 80
m² közötti. Az OTÉK előírások aktuális
módosítása a minőségi javulást célozza: élhető méretek nélkül a jövőben nem
adnak majd ki építési engedélyt.

Egyre
többen tervezik a lakásvásárlást

Az AL Holding és a GKI 2008 második negyedéves felmérése szerint – az
első negyedévhez képest – országosan 15 százalékkal, 30 000–re
nőtt azon háztartások aránya, amelyek a következő egy évet tekintve biztosak
abban, hogy lakást vásárolnak, vagy építenek.

A lakáspiacra vonatozó helyzetértékelések mind Budapesten, mind a vidéki
régiókban számottevően javultak az előző, 2008. áprilisi megkérdezéshez
képest, sőt 2004 óta nem mutatott ilyen kedvező értéket a lakáspiaci
várakozásokat jellemző AL-GKI index. A “szezon” beindulása tehát
nyilvánvalóan javította a megkérdezettek
véleményét.

Területi és beruházói koncentráció

Mind
területi, mind beruházói szempontból a piac koncentrálódása figyelhető meg. Már
2006 év eleje óta 5 kerület(III.,
VIII., XI., XIII. és XIV.)teszi ki a budapesti választék 60
százalékát, ez az idei első félévben sem változott.
A legnagyobb részesedéssel a XIII. kerület rendelkezik, a budapesti
kínálat 18 százaléka található itt.

Ezzel párhuzamosan az elmúlt években csökkenő számú beruházó a Budapesti
értékesítés növekvő hányadát tudhatja magáénak. Az AL Holding felmérése szerint tavaly
közel negyedével csökkent azon fejlesztők száma, akik 100 lakásnál többet
értékesítettek a fővárosban.

Az 10 legtöbbet értékesítő beruházó
kínálatában egyre növekszik az olyan beruházások száma, ahol a hangsúlyt a
komplex lakókörnyezet kialakítására fektetik.

Minőségi javulás – új előírások

Az új
beruházásoknál a minőség folyamatos javulása figyelhető meg. Aleendő otthonok alapterülete tovább nő, leginkább a kislakások építése
szorul vissza. Az egyszobás
garzonlakások kínálata tavaly 20 százalékos mértékben esett vissza, a nagyobb,
3-4 szobás lakások kínálata 14 százalékos bővülést mutat.

Míg a 2007 első félévében használatba vettotthonok átlagos
alapterülete62,2
m² volt, addig 2008 hasonló időszakában már 72,2
m², azaz 10 m²-rel
nagyobb, mint egy évvel korábban. ² A jövőben a lakás alapterületek
további növekedése várható: ezt jelzi előre, hogy a háromlakásosnál nagyobb,
friss engedélyt kapott lakóépületek száma nemcsökkent (2007 első
félév: 214 db, 2008 első félév: 231 db), csak a bennük kialakítandó lakások
száma kevesebb. A 2006-os és 2007–es év első félévi adatait összehasonlítva
az egy épületre jutó átlagos lakásszám 20 százalékos mértékben, 24-ről
19-re csökkent. ² Az egy évvel korábbi 73 m²–rel
szemben, 2008 első félévében már átlagosan 80 m²-es lakásokra
kértek építési engedélyt a beruházók.²

Mindez összefügg azzal, hogy a vevői döntésekben egyre inkább
tükröződik a tudatosság, a hosszabb távú tervezés, mind többen igénylik a minőségi
elemeket a garázs, a terasz meglétét. A célcsoport kutatások szerint a lakás elhelyezkedése elsőrendű döntési
szempont a lakás kiválasztásánál. A nagy beruházók sokéves szakmai tapasztalata,
a gondosan megválasztott projekt helyszínek, a kapcsolódó terület-rehabilitáció valamint a
lakások kialakítása során a vásárlói igények rugalmas figyelembevétele az
eladási statisztikák tanúsága szerint találkozik a kereslet elvárásaival még
változó piaci környezetben is. Hiszen a jó projektek értékesítése nem esett
vissza a piaccal, sőt volt, ahol az idei értékesítés meg is tudta haladni a
tavalyit.

A vásárlók számára fontos továbbá a
beruházó stabilitása, tartós piaci jelenlétük megalapozza a tőlük lakást
vásárlók biztonságérzetét.

A
minőség javulására ugyanakkor
szeptembertől már nemcsak keresleti, hanem, az OTÉK előírások változásának
köszönhetően, szabályozási oldalról is
egyre több tényezőhat. Hiszen
az új szabályok egy csoportja a minőségi építkezést célozza meg. Élhető méreteknélkül a jövőben nem adnak ki építési
engedélyt: legalább egy lakószobának el kell érnie a 17 m²–t
(étkező, amerikai konyha nélkül számítva), a lakószobáknak az eddigi 6 helyett
legalább 8 m²-esnek kell lenniük. Két lakószoba felett a
fürdőszobától külön WC-t kell építeni, 10 m-nél nagyobb szintkülönbség esetén
kötelező a lift, hatnál több lakás esetén pedig a parkolókat építményben kell
biztosítani. Nem elhanyagolható, hogy főúttól 50 m-re nem szabad lakóházat
építeni.

“Bár az
előírások csak a 2008. szeptembert követően kiadott építési engedélyekre
vonatkoznak a legnagyobb beruházók ezeknek az elvárásoknak a kereslet nyomására
már jó ideje megfelelnek. A piacon ugyanakkor egyelőre számos olyan kisebb
szereplő álta, kedvezőbbnek látszó áron kínált ajánlat van, ami nem felelne meg
az új szabályoknak. Mivel azonban e módosítások a tényleges életminőséggel
függnek össze, nem mindegy, hogy ma milyen új lakást vásárolunk, hiszen fenti
szempontok a lakások másodlagos piacán is érvényesülni fognak és így közvetlen
hatással lesznek a lakás befektetési értékének alakulására” – mondta Hunyady Attila, az AL Holding Zrt.
Igazgatótanácsának elnöke.

AZ OTÉK szabályok után további
minőségi szigorítás is várható a lakások energetikai mutatóira vonatkozóan,
amikor – tervezetten januártól – a lakásokra vonatkozó “zöldkártyák” használatba
kerülnek.