5 hónap alatt 5 év fejlődés ebben az ingatlan-szegmensben – interjú

Az Ingatlanhírek.hu portálnak nyilatkozva Szoboszlay Máté, a Prologis tőkeallokációs igazgatója elmondta: a járvány nagy fejlődés okozója volt és lesz a logisztikában. Szerinte az e-kereskedelem egy százalékpontos növekedése mintegy 2 millió négyzetméter plusz igényt generálhat az európai raktár-logisztikai piacokon.

— Hogyan értékeli a tavalyi évet a raktározás-logisztika szempontjából?

— A Prologis kutatási részlegének különjelentése szerint a koronavírus járvány öt hónap leforgása alatt több mint ötévnyi fejlődést generált a kiskereskedelmi piacon. Általánosságban növekvő keresletet és fejlesztési aktivitást látunk. Az online vásárlás intenzív növekedése kedvezően hatott a logisztikai ingatlanpiacra. Európában az e-kereskedelem jelenlegi piaci részesedése átlagosan 11 százalék, az e-kereskedelem egy százalékpontos növekedése pedig kb. 2 millió négyzetméter plusz igényt generálhat az európai piacokon. A logisztikai ingatlanok slágertermékké váltak a piacon.

– Mi a helyzet a Prologis-szal?

– A folyamatos kereslet és a kevés új raktárépület miatt rekord-magasan van a telítettségi rátánk. A korszerű raktárépületek többsége a fővároshoz kapcsolódik. Szerencsére e tekintetben is előnyös helyzetben vagyunk, hiszen valamennyi parkunk ebben a térségben található.

– Azért már a vidék is kezd felfejlődni e téren…

– Valóban. A vidék szerepe erősödik, sorra jönnek létre a helyi és regionális ipari övezetek. Az Audi Győrben, a Mercedes Kecskeméten hozott létre beruházást és hamarosan elindul a BMW debreceni gyárának építése is. Ezek mind segítik a terület-alapú diverzifikációt.

– Ha már szóba került ez a húzóágazat: vannak ügyfeleik az autóiparból is?

– Igen, épp nemrégiben újítottunk szerződést egy autóipari céggel a Prologis Park Budapest-Sziget I. területén.

– Milyen más tranzakciókat kötöttek tavaly?

– A Prologis Park Budapest-Szigethez kapcsolódóan tavaly két szerződést is kötöttünk, összesen 65 000 négyzetméterre. Ezek a tranzakciók is igazolják, hogy megéri magas minőségű, személyre szabott, rugalmas megoldásokat kínálni a partnereinknek. Mi minden esetben a hosszú távú együttműködésekre fókuszálunk.

– Történtek új fejlesztések is?

– Igen, a portfoliónkhoz nemrég egy 13 hektáros területet vásároltunk, amely a nagyon keresett, fővárosi agglomerációban, Szigetszentmiklóson található. A teljesen megfejlesztett és megtelt Prologis Park Budapest-Szigettel szemben található Prologis Park Budapest-Sziget II az M0-ás fővárosi körgyűrű mellett helyezkedik el és két, összesen 60 000 négyzetméteres raktárépület húzható fel rá. Az új park leendő partnereinknek és munkatársainak számos olyan új szolgáltatásokat kínál majd, amelyek hozzájárulnak az ott dolgozók jólétéhez, magas színvonalú munkakörnyezetéhez.

– Megállapíthatjuk, hogy a logisztika a világjárvány által generált válság kevés nyertese közé tartozik?

– A logisztikai szegmens teljesítménye a múlt évben valóban felülmúlta a többi ingatlanszektort (különösen az irodapiacét). A növekvő kereslet mellett erős fejlesztői és befektetői aktivitást is tapasztalunk. A tavalyi üzleti eredményeink alapján a Prologis fő fókusza, az ügyfél-centrikus stratégia válságállónak bizonyult, partnereink többsége folytatta vagy új szintre emelte velünk az együttműködést.

– Ezen kívül még mely tényezőknek tulajdonítják a jó eredményeket?

– Mindenekelőtt, ahogy már említettem, az online értékesítés robbanásszerű felfutása nagy szerepet játszott a sikeresen zárt üzleti évben. Az e-kereskedelem a hagyományos kereskedelemben szükséges logisztikai alapterület több mint háromszorosát igényli, ami szintén hozzájárult az intenzív keresletnövekedéshez. Emellett az ügyfelek manapság magasabb szintű szolgáltatásokat várnak el. Egyszerűen fogalmazva: a logisztikai ügyfeleknek egyre nagyobb szüksége van és lesz megfelelően felszerelt, megfelelő helyen található, megfelelő minőségű raktárépületekre és logisztikai parkokra. Mivel a leginkább keresett prémium épületekből továbbra is hiány van, ez a tendencia valószínűleg hosszú távon is folytatódik.

– Mit jelent ez Önöknek?

– Ez a trend számunkra kedvező, hiszen a Prologis ügyfélre szabott megoldásai és szolgáltatásai mind ezt a szegmenst hivatottak kiszolgálni. Mi nem csak tetővel fedett falakat kínálunk. Arra törekszünk, hogy olyan épületeket és parkokat hozzunk létre, ahol a partnereink vállalkozásának sikere megalapozható, a munkatársak pedig örömmel és így hatékonyan tudnak dolgozni. Az elmúlt évek másik trendje szintén kicsúcsosodott a tavalyi évben. Egyre nagyobb az igény ugyanis az olyan raktárépületek iránt, amelyek a végfelhasználók közvetlen közelében, a nagyvárosokban vagy azok agglomerációjában találhatóak. Számunkra ez szintén előnyös, mivel a portfóliónk jelentős része az ellátási lánc végén található, közvetlen összeköttetéssel a kiemelt jelentőségű szállítási útvonalakhoz. Végül, de nem utolsósorban, előnyt jelent, hogy globális tapasztalatunk révén képesek vagyunk gyorsan és rugalmasan reagálni az ügyfeleink igényeire.

– Milyen kilátásokkal számolnak és mit terveznek a következő 12 hónapra?

– Arra számítunk, hogy a logisztikai ingatlanpiacot továbbra is nagyban befolyásolja az e-kereskedelem felfutása. A kutatási részlegünk továbbra is figyelemmel kíséri és elemzi a piaci trendeket és kockázatokat annak érdekében, hogy a lehető leggyorsabban és rugalmasan tudjunk reagálni a felmerülő igényekre.

– Hogyan változott a kereskedők és a gyártók logisztikai, raktározási gyakorlata?

– A globális ellátási lánc biztonságával kapcsolatos problémák a raktározási és készletszintek újragondolására késztették a piaci szereplőket. A raktározási periódus a korábban jellemző 1-3 napról 7-14 napra nőtt. A piaci szereplők szeretnék elkerülni a világjárvány első hullámában megtapasztalt ellátási nehézségeket. Ezt akár paradigmaváltásnak is nevezhetjük: a just-in-time készlettervezést a biztonságosabb, just-in-case készlettervezés váltotta fel. A logisztikai piac szempontjából ez szintén előnyös, hiszen ösztönzőleg hat a raktárak iránti keresletre.

– A szektor szereplőinek stratégiája, magatartása, gondolkodása minként változott a járvány hatására?

– Szembe kellett néznünk és alkalmazkodnunk kellett az „új normalitáshoz”. A vállalatok számára fontosabbá vált az ellátási láncaik válságállósága, mint a hatékonysága. Az e-kereskedelem előretörése és a magasabb készletszintek jelentős keresletet generálnak a logisztikai ingatlanok iránt. Szóba került korábban a Prologis különjelentésünk egyik fontos tanulsága, miszerint az ügyfelek egyre magasabb szintű szolgáltatásokat várnak el. Tapasztalataink szerint partnereink többsége elvárja, hogy innovatívak legyünk és naprakész adatokkal lássuk el őket a legújabb piaci trendekről.

– Mit vár a 2021-es évtől a szektorban?

– Fokozatosan erősödő piaci aktivitásra és a fenntartható innovatív megoldások iránti igény erősödésére számítunk. Az egyik fő cél a költséghatékonyság, de a környezettudatos megoldásokat is egyre jobban igénylik ügyfeleink. A Prologis képes gyorsan cselekedni, pilot programokat indítani és ezek tapasztalatait beépítve tökéletesen ügyfélre szabott megoldásokat kínálni a partnereink számára.

– Mi kell ahhoz, hogy amennyire egyáltalán lehetséges, visszatérjünk a válság előtti „normalitáshoz”?

– Működési szempontból minden adott, előbb azonban megfelelő szintű átoltottságra van szükség. Amikor a pandémiát követő „normalitáshoz való visszatérésről” beszélünk, a biztonság az első. A Prologis az első pillanattól kezdve arra törekszik, hogy minimalizálja a helyzet okozta kockázatokat. Örülünk, hogy parkjainkban a folyamatos működés ellenére sem jelentettek tömeges megbetegedést.

– Magyarország és a régió stratégiai szerepe változik a Brexit, illetve járvány utáni új világban?

– A kilátások mind a közép-kelet-európai régióban, mind Magyarországon kedvezőnek tűnnek. Egyre nagyobb az érdeklődés az olcsó gyártóközpontok, így a mi régiónk iránt is. Ezek a változások valószínűleg hosszú távúak lesznek, hatásuk évekig érezhető lesz. Hasonlóképp kedvező jel, hogy az ázsiai befektetési tőke egyre erőteljesebben van jelen a térségben, mivel az ázsiai vállalatoknak a közép- és kelet-európai piac ideális belépési pont az EU-ba.

– Új szállítási módok előretörhetnek?

– A pandémia eltérően érintette az egyes szállítási módokat. A közúti közlekedés sebezhetősége nyilvánvalóvá vált. Ezzel szemben Európa-szerte megnőtt a kereslet az alternatív közlekedési lehetőségek, különösen a vasút, a hajózás és az intermodális közlekedési lehetőségek iránt. Ahogy korábban szóba került, az e-kereskedelem berobbanása felerősítette a minél gyorsabb áruszállítás iránti keresletet is. A Prologis számára ez versenyelőnyt jelent, hiszen a portfóliónk nagy része ideális helyen, az ellátási lánc végén helyezkedik el, közvetlen hozzáféréssel az autópályákhoz és más, stratégiai jelentőségű szállítási útvonalakhoz. Az öt hazai parkunkból kettőben közvetlen vasúti összeköttetés is rendelkezésre áll, amely szükség esetén kiegészítheti vagy helyettesítheti a közúti szállítást.