Ingatlanpiac – mi vár ránk a következő években?

Mi vár a következő években a hazai ingatlanpiacra? A tegnapi Portfolio Property Investment Forum konferencia délelőtti előadásainak rövid lényege, és az államtitkári helyzetértékelés összefoglalója következik.

A hazai ingatlanpiac nagyon izgalmas időket él át, rekordalacsony az üresedés, rekord alacsonyak a hozamok, ami mellett soha nem látott minőséget tudunk létrehozni, amivel az egész város fejlődéséhez járulunk hozzá. Mindez nagy lehetőség, de nagy felelősség is egyben. A potenciális veszélyek mellett mégis minden azt mutatja, hogy lehetőségünk van nagy dolgokat létrehozni. A piac értéket teremt, de ehhez keményen és tisztességgel kell dolgozni, hiszen mindenkinek az érdeke, hogy egy jól működő piacon dolgozhasson – nyitotta meg a 15. Property Investment Forum konferenciát Noah Steinberg FRICS, az RICS magyarországi elnöke, a WING elnök-vezérigazgatója.

Irodát keres? Nézzen körül az irodahaz.info oldalunkon.

Hogyan tudunk felkészülni a klímaváltozásra?

Peter Sweatman (Climate Strategy & Partners,Chief Executive) vezette be a konferencia közönségét a fenntarthatóság fontosságába, a szakértő elmondta, hogy a változás eléréséhez az első és egyik legfontosabb lépés, hogy energiát, időt, pénzt fektessünk az energiatudatosságba, majd elkerülhetetlen, hogy minden piaci szereplő elköteleződjön a cél eléréséért. Jelenleg közel 1200 befektetőt számlál az a kezdeményezés, ami a karbonlábnyom csökkentése okán jött létre. Azon túl, hogy pontosan mérjük az energiafelhasználást, a transzparencia is egy fontos lépés, hiszen ezzel ösztönözhetők a szereplők, hogy elmozduljanak a karbonsemlegesség irányába.

Az épületeink a globális energiafelhasználás 39 százalékáért felelősek!

Az energiafelhasználás különböző szintekre, területekre osztható annak megfelelően, hogy az adott épület, illetve az azt használók éppen mely részét használják. Az első terület a direkt felhasználás (víz, fény, hűtés, fűtés) a második terület a teljes elektromosságot érinti, míg a harmadik az adott cég működéséhez kötődő ellátási láncból adódik (egy ingatlanfejlesztőnél például az, hogy az építkezéseken felhasznált építőanyagoknak is van környezeti lábnyoma).

Éppen emiatt a legfőbb cél, hogy 2030-ra minden újonnan épülő épület zéró karbonkibocsátást, míg 2050-re minden meglévő épület is zéró kibocsátást érjen el.

Irodát keres? Nézzen körül az irodahaz.info oldalunkon.

Klímaváltozás és ingatlanpiac

Milyen hatásai vannak a klímaváltozásnak az ingatlanpiacra? És vajon hajlandók lennének-e a fejlesztők magasabb díjat fizetni azért, hogy a klímaváltozás negatív hatásait csökkentsük? –  tette fel a kérdést Barta Zsombor, a HuGBC (Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete) elnöke. A közönség több mint fele szerint az ingatlanpiacnak a klímaváltozásra jelentős hatása van, a fejlesztők legnagyobb része azonban legfeljebb 5-10 százalékot áldozna arra, hogy a klímaváltozás negatív hatásait csökkenteni tudjuk.

Nemcsak az épületen belüli, hanem az épületen kívüli tényezőket is figyelembe kell venni.A KPMG felmérése alapján a KKV szektor által használt ingatlanok energiakibocsátásának különböző módszerekkel történő csökkentésével 75 ezer családi ház energiaszükségletét lehetne megtakarítani – mondta el Dános Pál, MAISz, MRICS, a KPMG igazgatója, aki hozzátette, hogy egy épület szerkezete 80 százalékát adja a szén-dioxid kibocsátásának, ezért nagyon nem mindegy, hogy milyen szerkezettel építik meg. Elsőre fa tűnhet a legjobbnak, de mégis az acél jár a legkisebb kibocsátással, így mindig alaposan körül kell járni a lehetséges megoldásokat. A város egyfajta mozaikhálózat, amibe az elemeket ugyan a fejlesztők helyezik be, de magát a hálózatot nem ők alakítják. Arról, hogy milyen területintenzitást tartanak megfelelőnek, a városnak kell döntenie. A párakapuk helyett például átgondoltabb tervezéssel lehetne csökkenteni a nyári forróságot. Az okosvárosok mellett szükség van okos szakemberekre és okos politikusokra ahhoz, hogy jó élhetőbb és fenntarthatóbb legyen a világ.

A fenntarthatóság a finanszírozási lehetőségekre is hatással van. Aki eladásra fejleszt, azoknak a cégeknek sajnos a profitmaximalizálás az érdeke, így kevés olyan megoldást alkalmaznak, ami a fenntarthatóságot szolgálja. Aki saját magának fejleszt, ott sokkal több ilyen megoldást alkalmaznak. A cél, hogy egy egységes látásmód legyen, amihez valami szabályrendszert kell kialakítani. A finanszírozásban is vannak erre megoldások, például a CPI által is kibocsátott zöld kötvények, amit kimondottan fenntartható felújítások finanszírozására lehet felhasználni. Tény ugyanakkor, hogy a komfortérzet sokszor nem környezettudatos. Ami fontos, hogy a bérlőkben tudatosítsuk azt, hogyan használják az épületet akár a világítás, az indokolatlan légkondihasználat tekintetében. Az átadás után ugyanis az épület kibocsátása már a bérlőktől is nagyban függ – hívta fel a figyelmet Gereben Mátyás, a CPI Hungary országmenedzsere.

Irodát keres? Nézzen körül az irodahaz.info oldalunkon.

A világ népessége egyre nagyobb arányban urbanizált terekben, nagyvárosokban él, de több nyugat-európai város is törekszik a fenntarthatóságra, karbonsemlegességre, melynek során a szabályozók felelőssége hatalmas. Konjunktúra idején a környezetvédelemről relatíve könnyebb gondolkodni, de egy válság alatt ez akár luxusnak is tűnhet. A szabályozási környezetnek meg kell jelenni, amit globális térben kell figyelni. Vajon ki hajlandó lemondani például egy nagyobb ablakról az olcsóbb megoldások érdekében? – mondta el Dr. Gyorgyevics Benedek, a Városliget Zrt. vezérigazgatója.

Nehéz hinni abban, hogy az edukáció mindenre megoldást tud adni, ugyanis az ingatlanfejlesztés egy kőkemény üzlet, melynek során nem mehet minden szembe a gazdasági megtérüléssel. A versenyképességet nem lehet figyelmen kívül hagyni, így a kvóták és a szabályozások kialakításában az állam felelőssége óriási, ahogy abban is, hogy hova, milyen épületekre adnak ki engedélyeket. Összességében a cél, hogy városlakóként a legjobb környezetben élhessünk, mindezt úgy, hogy ez még a gyerekeink számára is elérhető legyen – tette hozzá a szakértő.

Az üzemeltetők legfontosabb szerepe, hogy megismerjék a rendszereket. A tervezésbe tanácsadóként bevonva az üzemeltetőket, elérhető, hogy az épületeket környezetbarát módon évtizedekig lehessen üzemeltetni. Bár egyelőre nem látjuk azt, hogy a piac megfizetné az ezzel járó többletköltségeket, de egy környezettudatosan megépített, minősített épület lehet, hogy drágább, de a fenntartható megoldások miatt az üzemeltetési költsége is alacsonyabb lesz. A leggyakoribb kérdés, hogy hogyan lehet olcsóbban, nagyobb élményt adni a bérlőknek. A hűtés, fűtés, áram és víz felhasználása szempontjából ezek az épületek biztosan olcsóbban üzemeltethetők. Fontos lenne ugyanakkor, hogy ne csak az új, hanem akár a meglévő épületek felújítására is kidolgozzanak egyfajta szabályozási rendszert. – mondta el Vágó László, a NEO Property Services Zrt. vezérigazgatója.

Csúcson innen és túl

Sokan gondolják úgy, hogy elértük a csúcsot a hazai hozamokban, és hamarosan korrekció következhet, ugyanakkor a konferencia résztvevőinek szavazatai alapján sokak szerint éppen most érte el az egészséges szintet a piac és a hozamok hosszú távon stabilizálódnak. Noah Steinberg FRICS (elnök-vezérigazgató, elnök, WING, RICS magyarországi elnöke) nem vár szakadékot, a kamatkörnyezet, amiben jelenleg vagyunk tartósnak tűnik, és amíg az ingatlanpiac vonzó befektetési célpont, addig a jelenlegi kedvező környezet fent tud maradni.

A beszélgetés vezetője, Dr. Kui Szilárd, (vezető ügyvéd, Ingatlanjogi Csoport vezetője, DLA Piper) kérdésére, miszerint eljött-e az ideje eladni a Telekom-székházat Noah Steinberg elmondta, hogy minden befektetőnek van egy sajátos befektetési profilja, kockázati megítélése, a Wing számára hasonlóan ugyanígy mindig egyedileg döntenek az egyes házaknál a kiszállási stratégiáról.

Arra a kérdésre, hogy befektetői fronton mi látszódik Loska Erika MRICS, (Head of Office Division, Knight Frank Hungary) elmondta, hogy abszolút töretlen a beruházási kedv. Bőven vannak új és meglévő szereplők, az viszont teljesen más kérdés, hogy termék van-e. A bérlőknél azt látják, hogy a legfontosabb egy irodaházban, vagy a partereknél, hogy rugalmasak legyenek és a bizonytalanságot lekövessék. A bérbeadók viszont a másik oldalról szintén rugalmasságot várnak el a bérlőktől, leginkább a lokációban.

Berki J. János, (Nemzetközi Iroda-bérbeadási és Vagyongazdálkodási Igazgató, Futureal) a bérlők oldaláról azt látja, hogy egyre több helyen szempont a rugalmasság, vagy a különböző WELL és környezeti minősítések. A bérleti díjakban még úgy tűnik, hogy nem értük el a plafont, így további emelkedésre lehet számítani. A coworking irodák kapcsán elmondta, hogy ebből a szegmensből nem szabad kimaradni.

Irodát keres? Nézzen körül az irodahaz.info oldalunkon.

Borbély Zoltán, (ügyvezető igazgató, Atenor Hungary a bérleti díj változást nem lehet csupán a megemelkedett kivitelezési költségekre fogni, egy másik jelentős faktor, hogy nincs elég termék, elég kiadó hely a piacon. A coworking cégekre nagyon nagy szükség van a budapesti piacon, főleg ha megnézzük az üresedési rátát. Összehasonlítva bármelyik várossal ezt most itthon nagyon kevés. Mára arról szólnak a bérleti tárgyalások, hogy hogyan tudunk többet adni a munkavállalóknak, így a következő 5 évben a minőségi termékek piaca fog erősödni a munkavállalók igényeinek a kielégítése miatt.

Reicher Péter (régió igazgató, GRAPHISOFT SE) arra a kérdésre, hogy hogyan lehet az építőipari költségeket csökkenteni, elmondta, hogy a BIM olyan digitális platformot ad a teljes projekt alá, ami lehetővé teszi, hogy a tervezéstől kezdve az üzemeltetésig a különböző szereplők együttműködhessenek. A kivitelezésben és az üzemeltetésben még nagyon nagy hatékonyságnövekedést elérni, ehhez azonban megfelelő szakmai tudás szükséges.

Politikai hatások

Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár is tartott előadást: azt hangsúlyozta, hogy a főváros egyrészt a budapestiek otthona, másrészt a nemzet fővárosa, de emellett Közép-Európa legmeghatározóbb városa is lehet. Ezek a minőségek nincsenek meg egymás nélkül. Ha Budapest nem jó fővárosa nemzetének, nem lesz elég jó otthona lakóinak és fordítva: ha nem jó otthona a budapestieknek, akkor nem lehet jó nemzeti főváros sem. A fővárosi infrastruktúra, középületek nagy része mindig is állami, kormányzati beruházásként valósult meg, a mindenkori kormánynak éppen ezért felelőssége van Budapest építésében, mert ez önmagában nem várható el a fővárostól. A mindenkori kormány nem hagyhatja magára, de nem is gyámkodhat Budapest felett.

Az új helyzet lényege, hogy szemben az elmúlt kilenc évvel, Budapest két felelőse ma nem egy csapatban focizik, a két fél, a kormányzati és városházi többség politikai riválisa egymásnak. Meglátjuk, ez hova vezet – azt tudjuk, hogy az elmúlt kilenc év sikeres Budapestet eredményezett.

Az Economist felmérése szerint az elmúlt 9 évben az élhetőségi szinteken 20 helyet lépett előre Budapest, aminek folytatásához kötelező együttműködnünk az új városvezetéssel. Ugyanúgy állunk Budapest fejlesztéséhez, mint Tarlós István idején álltunk, a kerületi önkormányzatok és a városvezetés támogatása nélkül akkor sem valósítottunk meg fejlesztéseket, és ehhez a jövőben is tartjuk magunkat, ha azt jogilag-pénzügyileg egyébként megtehetnénk. Amit a főváros nem támogat, az nem fog megvalósulni – tette hozzá.

Az egyik legfontosabb jövőbeli projekt a Déli Városkapu fejlesztés mintegy 200 hektáron Dél-Pest és Észak-Csepel területén, ami a város aranytartaléka, közel a belvároshoz. A tervek szerint a területnek három része lenne, egy nagy ferencvárosi park és az atlétikai központ, mellette Csepelen a főváros harmadik legnagyobb, 46 hektáros közparkja, valamint egy 40 hektáron megépülő diákváros.

Irodát keres? Nézzen körül az irodahaz.info oldalunkon.

Csak rá kell nézni: ez a térség ma egy szemétlerakó, lakosságtól elzárt, pusztuló terület – reméljük a fővárosi közgyűlés nem akadályozza meg kizöldítését, a terület rehabilitációját – emelte ki Fürjes Balázs. Hozzátette: állják szavukat, ha nincs önkormányzati támogatás, visszamondják az atlétikai világbajnokság rendezési jogát, és Magyarország kifizeti a milliárdos kártérítést a nemzetközi szövetségnek, ami a Budapest támogatásával megkötött nemzetközi szerződés alapján kötelező lesz.

Ők lettek 2019-ben az ingatlanpiac legjobbjai

A konferencia után tizedszerre osztották ki a Portfolio Property Awards díjait. 9 kategóriában választotta ki az év legjobb projektjeit, tranzakcióit, cégeit a szakmai zsűri, Ágházi Gyula, Futó Gábor, Jellinek Dániel, Kovács Attila, Nagygyörgy Tibor, Noah Steinberg és Scheer Sándor. Az év koncepciójáról a konferencia közönsége szavazhatott.

1. Az év irodaprojektje 10 000 négyzetméter alatt: Advance Tower II. (Fejlesztő: Futureal)
A Futureal Advance Tower II. épületegyüttese a 2. fázisban közel 8000 négyzetméter bérbe adható területtel 20 000 négyzetméteresre bővült. A 8 szintes, ‘A’ kategóriás irodaház finanszírozására a Futureal-csoport tavaly több mint 34 millió euró értékű hitelszerződést írt alá a K&H Bankkal, idén áprilisban pedig már értékesítésre is került az ingatlan, az első ütemét vásárolta meg az Erste Ingatlan Alap, a második fázis pedig határidős ügylet keretében kerülhet a portfóliójába. Az egész irodakomplexum értéke mintegy 68 millió eurót tesz ki.

2. Az év irodaprojektje 10 000 négyzetméter felett: Budapest ONE (Fejlesztő: Futureal)
A Futureal fejlesztésében, három ütem alatt összesen 65 400 négyzetméternyi irodaterület valósul meg Őrmezőn a Budapest ONE irodaparkban, az első ütemet 2019 végén adják át, 25 ezer négyzetméternyi irodával és további 2600 négyzetméternyi retail egységgel.

3. Az év hotelprojektje: Párisi Udvar Hotel Budapest in The Unbound Collection by Hyatt (Fejlesztő/Beruházó: Mellow Mood Hotels)
A Párisi Udvar Hotel Budapest nevet viselő szálloda, amely a “The Unbound Collection by Hyatt” márka tagja, a Mellow Mood Hotels projektjei közé tartozik, 2014-ben került a csoport tulajdonába az épület, a 2,1 milliárd forintos vételár többszörösét, mintegy 13 milliárd forintot költöttek a ház helyreállítására.

4. Az év irodabérleti tranzakciója: Pillar (Fejlesztő: GTC) – Ügyfél – ExxonMobil (Ügynökség: CBRE)
Az ExxonMobil Global Business Center, a tervek szerint 2022 első negyedévében átadásra kerülő GTC Pillar teljes egészére, vagyis 27 500 négyzetméterre kötött bérleti szerződést. A hazai irodapiac tranzakcióinak történetében ez a legnagyobb megállapodás, amit még fejlesztés alatt álló irodára kötöttek, illetve az idei év eddigi legnagyobb előbérleti tranzakciójaként is leírható. A tranzakció során a bérlőt a CBRE képviselte.

5. Az év befektetési tranzakciója: Roosevelt Irodaház – Vevő: OTP Ingatlanbefektetési Alap – Eladó: GLL
Szeptemberben a német tulajdonostól magyar szereplőhöz került a Széchenyi téri Roosevelt Irodaház, az ingatlan 24,2 ezer négyzetméter területen kínál „A” kategóriás irodákat, amit 1800 mn kereskedelmi és vendéglátó-terület egészít ki a földszinten.

6. Az év Property Management cége: ESTON
Az ESTON több mint 300 ezer négyzetméternyi irodaterületet kezel és több mint 40 ezer mn iroda kiépítését felügyelte projekt menedzserként.

7. Az év Facility Management cége: Dome FSG
A DOME Facility Services Group a klasszikus üzemeltetési tevékenységeken túl saját energetikai és fit-out üzletágakkal rendelkezik. Jelenleg több mint 1,7 millió négyzetméteren nyújtanak szolgáltatásokat, a tavalyi évben indított robotika üzletág mellett, idén proptech szolgáltatásokkal bővítették palettájukat.

8. Az év ingatlanpiaci finanszírozója: OTP Bank
Az OTP Bank idén a Cordiával több finanszírozási megállapodást is kötött lakóprojektekre, év elején a XIII. kerületi Duna-part közelében épülő 275 lakásos Marina Garden, valamint a XI. kerületi Sasad Resort lakóparkban épülő két ingatlanegyüttes, a négy villaépületből, illetve 98 otthonból álló Sasad Resort Hill és két apartmanházban a Sasad Resort Sun fejlesztése kapcsán szerződtek összesen 7,7 milliárd forint értékben. Ezen túl, tavasszal jelentették be, hogy a XIII. kerületi Duna-part közelében épülő, összesen 412 lakásos Marina Life 1. és 2. üteme, valamint az IX. kerületi Millennium-negyedben található, 306 otthonból álló Akadémia Garden fejlesztése kapcsán jött létre finanszírozási szerződést szintén a Cordia az OTP Bank között, összesen 17,5 milliárd forint értékben.

9. Az év ingatlanpiaci tehetsége: Nagy Gergely (OTP)
A magyar bankrendszerben 15 éves tapasztalattal rendelkezik, elsősorban közép- és nagyvállalat finanszírozói területen, amelyből 10 évet vezetőként dolgozott. Folyamatosan foglalkozott ingatlanfinanszírozással, 2015 végén csatlakozott az OTP Bank Nyrt. szervezetéhez, ahol átvette a bank jelenleg 90 fős budapesti közép- és nagyvállalati régiójának irányítását.

10. Az év koncepciója: New Age (Fejlesztő: CPI): A CPI fejlesztésében valósul meg New Age irodaprojekt az Árpád híd pesti hídfőjénél.