Értékalapú ingatlanadó: lakóingatlan esetén maximum 0,5 százalék

A jelenleg is létező, a helyi, illetve kerületi önkormányzatok által bevezethető építmény- és telekadó alapjának és mértékének módosításával gyakorlatilag új, piaci érték (illetve ahhoz közelítő) alapú általános ingatlanadó kerülne bevezetésre 2009-től – áll a Deloitte hírlevelében, amely a 2008-tól tervezett adómódosító javaslatokat ismerteti.

Az építmény- és telekadó alapja az ingatlan számított területe vagy korrigált forgalmi értéke helyett az ingatlannak a törvényben lefektetett módszerrel meghatározott számított értéke lesz. A javasolt módszer szerint a törvény megyénként és azon belül település-típusonként – a fővárosban kerületenként – rögzíti az egyes ingatlanfajták (egylakásos lakóépületben lévő lakás, többlakásos és egyéb épületben lévő lakás, üdülőépület, kereskedelmi egység, egyéb nem lakás céljára szolgáló épület, telek) típusingatlanainak négyzetméterre vetített forgalmi értékhatárait.

Az ingatlanadót bevezető helyi önkormányzatok ezen országos érték-térkép alapján, a törvényben meghatározott – széles – értékhatárokon belül, a piaci értékviszonyok alapján határozzák meg ingatlan-fajtánként az átlagos fizikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanra (az úgynevezett típusingatlanra) irányadó négyzetméterre vetített átlagos forgalmi értéket, azaz települési (indokolt esetben településrészi) érték-térképet alkotnak.

Az adóalap kiszámítása oly módon történik, hogy az önkormányzati adóhatóság az adótárgyat képező ingatlanra irányadó települési, településrészi átlagérték alkalmazásával kiszámítja az ingatlan alapterületére (épület hasznos alapterülete, telek építménnyel le nem fedett része) vetített forgalmi értéket. Az így kalkulált
forgalmi értéket ezután bizonyos értékbefolyásoló fizikai jellemzők (például az épület kora, falazata, komfortfokozata, fűtési módja, szobái száma, többlakásos lakóépületnél a lakás tájolása, épületen belüli megközelítése) alapján módosítja.

A törvény ezen értékbefolyásoló fizikai jellemzőkhöz korrekciós tényezőket rendel, amelyek mértéke 1-nél nagyobb vagy kisebb attól függően, hogy az adott konkrét fizikai jellemző mennyire befolyásolja (növeli vagy csökkenti) a forgalmi értéket. Az ingatlan számított értéke, azaz az adóalap tehát az ingatlan alapterületére vetített forgalmi érték és a törvény mellékletében meghatározott korrekciós együtthatók szorzata.

Az adó mértékét az önkormányzat a törvényben meghatározott korláton belül maga határozza meg. A törvény által előírt maximális mérték lakóingatlan (lakás illetve ahhoz tartozó telek) esetén 0,5 százalék, a lakóingatlannak nem minősülő építmény és telek esetén pedig 1,5 százalék. Az önkormányzat az ingatlanadó tekintetében különféle mentességeket, kedvezményeket határozhat meg, azonban vállalkozók üzleti célt szolgáló ingatlanjai tekintetében a mentességek erősen korlátozottak.

A tervezett eljárási szabályok szerint az adóköteles ingatlanok tulajdonosai bevallást nyújtanak be az ingatlan adatairól, amely tartalmazza az adóalap megállapításhoz szükséges adatokat (alapterület, ingatlan fajtája, illetve az ingatlan
értékmeghatározásnál figyelembe veendő fizikai jellemzők). A bevallások alapján az önkormányzati adóhatóság feldolgozza az adatokat, kiszámítja a számított értéket és a fizetendő adót, majd határozatban közli az ingatlantulajdonossal. Az adó két részletben, az adóév március 15-éig, illetve szeptember 15-éig lesz esedékes

A tervezet szerint fennmarad a luxusadó is, amely kizárólag a nagy értékű (100 millió forintot meghaladó számított értékű) lakás és üdülő ingatlanokat terheli. Az ingatlanokat terhelő adók szabályainak összhangja érdekében az értékhatárok, illetve korrekciós tényezők meghatározása 2009-től a luxusadó esetében is a helyi adó törvény mellékletei alapján fog történni.

A luxusadó szabályai továbbá már 2008-tól úgy módosulnak, hogy az adó alanyai már nemcsak magánszemély lesznek, hanem valamennyi ingatlantulajdonos (például gazdasági társaságok, más jogi személyek is). Az adó mértéke nem változik, 0,5 százalék az ingatlan számított értékének 100 millió forintot meghaladó része után.