“2010 már a tervezés éve lesz” – Interjú Baross Pállal

Hogyan látta az Allee-ban a szénmonoxid-mérgezést az ING? Milyen eredményt hoztak a hatósági vizsgálatok? Műszaki hiba vagy emberi mulasztás történt a tulajdonos szerint? Valóban tárgyalásokat folytat az ING az Allianz-cal az Allee értékesítéséről? Miért lesz nehéz év 2010? Kiesnek -e a csontvázak jövőre a szekrényből?

Portfolio.hu: Az Allee több szempontból is bekerült a hírek közé az elmúlt időszakban. Egyrészről ez volt az egyetlen újonnan átadott bevásárlóközpont 2009-ben Budapesten, másrészt viszont néhány nappal a nyitás után a szénmonoxid-mérgezés kapcsán került be a projekt a hírekbe. Ti hogyan látjátok a történteket, mi a ti álláspontotok az ügyről?

Baross Pál: Az Allee a 2009-es év legnagyobb sikertörténete volt számunkra. A projektet pontosan a tervezett időben átadtuk, teljesen bérbe adtuk és igen komoly befektetői érdeklődést is tapasztaltunk iránta. Néhány nappal a nyitás után történt a szénmonoxid-mérgezés a bevásárlóközpontban. Ezzel kapcsolatban a hatósági vizsgálatok még nem fejeződtek be, így erről nem tudunk nyilatkozni. A mi helyszíni vizsgálatunk lezárult, így erről tudok érdemben beszélni. A bevásárlóközpontban néhány Spar-alkalmazott jelezte, hogy rosszul lett és hozzájuk mentőt hívtak ki. A rosszul lett dolgozókat bevitték a kórházba, ott kivizsgálták őket, azonban a vérükben talált szénmonoxid mértéke messze a Budapesten sétálva is beszerezhető 5%-os határérték alatt maradt. Hárman közülük továbbra sem érezték jól magukat, így őket bent tartották megfigyelésre, a többieket hazaengedték. Mindeközben az épületben a hatóságok mérései szerint a szénmonoxid koncentrációja 0 ppm (db/egymillió részecske) volt akkor és azóta is folyamatosan. Az esetnek tehát az egészségügyi vonzata viszonylag kicsi volt.

A történet másik része az, hogy mi történt az épületben valójában. Ezen a napon nagyon sok autó érkezett az épületbe és az akkori hiányos, mára azonban újratervezett jelölések miatt a vásárlók a megszokottnál többet keringtek helyet vagy kijáratot keresve a parkolóban. Ezért kezdett nőni a CO-tartalom a mélygarázsban. Az üzemeltetés sajnos késve kapcsolta magasabb fokozatra a szellőző-rendszert, így alakulhattak ki a rosszullétek. Mire azonban a tűzoltók kiértek, addigra a CO-szint ismét határérték alatt volt, hiszen addigra már a magasabb terhelésnek megfelelő szinten működött a légcserélő berendezés is. Tehát nem műszaki hiba történt, hanem emberi mulasztás. Ennek a részleteit még vizsgáljak a különböző hatóságok. A vasárnapi intézkedések hatására azonban a rendszerek folyamatosan és kifogástalanul működnek azóta is.

Történtek változtatások a mélygarázsban az események után?

Bár a megtervezett és kivitelezett, jelenleg is hiba nélkül üzemelő rendszer elegendő és megfelel a ház biztonságos működéséhez és szellőzéséhez, az üzemeltetővel közösen természetesen részletesen megvizsgáltuk, hogy mi történt és min lehetne esetleg változtatni a bevásárlóközpontban, különböző óvintézkedéseket is hoztunk. Megvizsgáltattuk a mélygarázs közlekedési jeleit. Érkezett hozzánk egy hazai és egy holland szakember is, akik szerint a mélygarázsban lévő kiírások nem elég nagy méretűek, ami nehézkessé teszi a tájékozódást. Éppen ezért a mélygarázs jelzésrendszerét újraterveztettük, az újrafestést pedig Karácsony utánra tervezzük, addig útjelző bójákkal tettük egyértelműbbé a haladási irányokat. Emellett a -1 és -2 szintre új légzsilipeket szereltettünk be, hogy a mélygarázs és a bevásárlóközpont közötti átjárókon keresztül minimálisra csökkentsük a vásárlótérbe jutó CO-mennyiséget. Újra ellenőriztük a légtechnikai rendszerek beszabályozását, lecsökkentettük a CO koncentráció határértékét, amelynél a biztonsági szellőztetés elindul , az Interspar területén pedig folyamatos szmog CO-mérő került telepítésre.

Látogatószámban érzékeltetek visszaesését a történtek miatt?

Látogatószámban nem éreztünk visszaesést, a nyitás óta átlagosan heti 170 ezer látogatónk van. A látogatószámmal kapcsolatban érdekes tapasztalatunk, hogy a várakozásainkhoz képest sokkal többen érkeznek tömegközlekedéssel az Allee-ba. Ezt én részben azzal magyarázom, hogy a bevásárlóközpont marketing-kampányában soha nem hangsúlyoztuk a Skála-örökséget, így szerintem sokan egyelőre nem tudják elhelyezni a térképen az Allee-t. A gépkocsik száma tehát alapvetően alacsonyabb, mint amit előzetesen vártunk. A látogatottsággal összességében teljesen elégedettek vagyunk, különösen a nagy mágnesbérlők teljesítenek jól.

November végén megírtuk, hogy piaci pletykák szerint az ING előrehaladott tárgyalásokat folytat az Allianz Real Estate-tel az Allee eladásáról. A tárgyalások tényét akkor az ING megerősítette, azonban részleteket nem árultak el. Hogy állnak most a tárgyalások?

Mint minden fejlesztő, mi is azzal a szándékkal fejlesztünk, hogy később lehetőség szerint értékesítsük a projektünket. Az Allee-t is kivittük a piacra már a fejlesztés fázisában, 2008 végén. Öt komoly, egymástól igen eltérő profilú érdeklődő jelentkezett nálunk. Ebből az ötből végül egy intézményi befektetővel már komolyabb tárgyalási szakaszban tartunk.

2009-ben szinte nem volt szignifikáns befektetési tranzakció a magyar ingatlanpiacon. Számítasz arra, hogy amennyiben az Allee értékesítése megtörténik, akkor megtörik a jég a hazai piacon, vagy egy fecske még nem fog nyarat csinálni?

Szerintem sajnos nem fog ettől a tranzakciótól megváltozni a magyar ingatlanpiac befektetői megítélése. Az Allee egy unikális termék, egy jól megfejlesztett, jó helyen lévő, jó bérlői mixszel rendelkező projekt. Szerintem a befektetők továbbra is nézik a közép-kelet európai feltörekvő piacokat, de nagyon szelektíven vásárolnak csak. 2009-ben több jó projektet is átadtak Budapesten a fejlesztők és ezek közül véleményem szerint néhányat el fognak tudni majd adni 2010 és 2011 során. Ami végérvényesen megváltozott a befektetési piacon az az, hogy a válságot megelőző évekkel szemben ma forward-tranzakciók keretében már nem lehet értékesíteni a projekteket. A projekteknek először bizonyítaniuk kell, hogy sikeresek, működőképesek és csak ezután van esélyük az értékesítésre.

Az Allee iránti befektetői érdeklődésben szerepe lehet annak is, hogy ebben a bevásárlóközpontban már a válság utáni gazdasági környezethez idomultak a bérleti díjak, tehát nem kell túlárazástól tartani?

Ennek is lehet valamekkora szerepe a befektetői érdeklődésben, azonban azt gondolom, hogy a befektetők a bérleti díjak esetleges túlárazottságát jellemzően felismerik és azt a tranzakciós hozamokban ellensúlyozzák. Az viszont igaz, hogy a befektetők szívesebben választanak olyan projektet, ahol reális, hosszú távon fenntartható bérleti díjak alakultak ki.

Az ING Real Estate anyacégében, Hollandiában komoly változások történnek. Távozott a vezérigazgató és jelentős reorganizáció is végbement. Hogyan hathat mindez a magyarországi irodára, különösen annak fényében, hogy a hazai ING-nek nincsen folyamatban lévő vagy tervezés alatt lévő projektje sem?

Két választ adnék erre a kérdésre. Az egyik az, hogy a válsághoz való alkalmazkodásnak az ingatlanszektorban nem elsősorban projekt-alapon, hanem cégstratégia-szinten kell megvalósulnia. A komoly változtatásoknak a cég egész stratégiáját kell érintenie. Az ING Real Estate 2008 augusztusában megvizsgálta az addigi európai üzleti modell fenntarthatóságát és ekkor született egy olyan döntés, hogy három év alatt át kell alakítani a cég stratégiáját. Az új stratégia egyik központi eleme az, hogy ezen túl a kiskereskedelmi fejlesztésekre koncentrál majd a cég Európában, azzal a kiegészítéssel, hogy az Allee-hez hasonló – kereskedelmi funkciót tartalmazó – vegyes funkciójú fejlesztések is a profilban maradnak. Ez nyilvánvalóan azt jelenti, hogy kevesebb fejlesztése lesz az ING-nek. Ennek megfelelően a szervezeti felépítés is megváltozik, hiszen előfordulhat olyan szituáció, hogy Európán belül csupán néhány országban folyik majd fejlesztés. A szervezet ezért regionális team-ek kialakításának irányába fog elmenni és meg fog szűnni az ország-specifikus szervezeti felépítés. Ez a folyamat már az Allee fejlesztésénél is érződött, hiszen a marketingben egy prágai kolléga is részt vett, míg a sales-t egy hollandiai munkatárs készítette elő. Egy nagy nemzetközi szállodalánc működéséhez lehetne hasonlítani ezt az új felépítést, ahol az új szállodák fejlesztése nyilvánvalóan korlátozott és egyszerre jellemzően csak néhány országban terveznek expanziót.

Mit vársz a 2010-es évtől?

Szerintem 2010 biztosan nem lesz jobb év mint az idei volt. Mentalitásban várhatóan jobb lesz. 2008 a megdöbbenésről szólt és szerintem sok piaci szereplő nem volt őszinte magához sem, hiszen 2008-ban még sokan gondolták úgy, hogy ez a válság őket nem fogja érinteni. 2009 arról szólt, hogy a cégek megvizsgálták a folyamatban lévő fejlesztéseiket, terveiket, finanszírozásaikat. Ilyen értelemben 2009 egy befelé forduló, defenzív év volt. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal találkozóin azt látom már az utóbbi időben, hogy egyre több fejlesztő kezd a jövőre gondolni, arra, hogy mit kellene csinálni 2010-ben ahhoz, hogy 2011-ben esetleg már sikeres projektekkel jelenhessenek meg a piacon. 2010 már bizonyos értelemben lehet a tervezés éve. Nagyon remélem ugyanakkor, hogy a fejlesztők nem fognak még bele olyan projektekbe, melyeknek nem jött még el az idejük. Ugyanakkor vannak olyan fejlesztők, akiknek 2010-2011 még a bérbeadásról, az értékesítésről fog szólni, azaz megkezdett beruházásokat kell elvezetniük a végső szakaszig.

Mennyire tartasz attól, hogy sok csontváz van még a szekrényben? Jelenleg számos fejlesztő egyelőre képtelen érdemben kiadni új irodaházát és ennek megfelelően a bérleti díjak is jelentősen csökkentek. A finanszírozó bankok – érthető okokból – azonban 2009-ben nem kezdtek bele az ilyen jellegű hiteleik leírásába, kényszerértékesítésbe. Bekövetkezhet ez 2010-ben?

Kétségtelen, hogy a bankok egyelőre nem kopogtatnak a fejlesztők ajtaján, hanem egy kicsit elnézőbbek most ezekkel az ügyfelekkel, addig ameddig valamilyen mértékű törlesztést fizetnek. Néhány évtizeddel ezelőtt New Yorkban Donald Trump-nak több fejlesztésével komoly gondjai akadtak, nem tudott teljes mértékben eleget tenni a finanszírozási kötelezettségeinek. Amikor a finanszírozó bankok “elkezdtek dörömbölni” Trump ajtaján, akkor ő az anekdota szerint elhívta őket az irodájába. A tárgyalóasztalra kitett egy cipős dobozt, benne a problémás ingatlanok kulcsaival és azt mondta a bankároknak: Uraim, vagy elviszik ezt a dobozt, vagy hagynak dolgozni.” Természetesen az utóbbit választották. Szerintem valami hasonló történik ma Magyarországon is. Ehhez persze az is kell, hogy a fejlesztők ne éljenek vissza ezzel a helyzettel. Előfordulhat persze, hogy 2010-ben lesznek olyan bankok, akik bizonyos projektek esetében a kényszerértékesítés mellett dönt.

Kicsit távolabbra tekintve, közép- vagy hosszú-távon milyen típusú projektekben látsz fejlesztési potenciált Magyarországon?

Egy ideje különös figyelemmel kísérem a neighborhood-center fejlesztéseket. Nyugat-Európában ugyanis sok esetben 5-10 ezer négyzetméteres retail fejlesztések is sikeresek és piacképesek tudnak lenni jó struktúrával, jó lokációval. Ilyen fejlesztéseknek biztosan lenne létjogosultsága a hazai piacon is. Az ilyen típusú projektek esetében véleményem szerint meg kellene győzni az önkormányzatokat arról, hogy nem feltétlenül van szükség a jelenlegi szabályozások által előírt számú parkolóhely építésére, hiszen nem cél addicionális gépkocsi-forgalmat generálni. Emellett látok potenciált a városkapunál elhelyezkedő metrómegállók mellé épített vegyes funkciójú projektekben.