Panelban laksz? – Ezeket nem árt tudnod…

Sokan, sokszor, sokféleképpen eltemették már a hazai paneleket, ám a házgyári technológiával készült lakótelepeknek valahogy mégsem sietős eltűnni az itthoni ingatlanpiacról. A relatív alacsony árak miatt továbbra is van kereslet, meglepő módon az eladás sem tart feltétlenül sokáig, noha minden lakótelep kereslet, kínálat és ár szempontjából teljesen különálló szegmensként viselkedik.

Míg Kelet-Németország egykori iparvárosaiban azon gondolkodnak, hogy lebontsák-e a sok helyen elnéptelenedett lakótelepeket, addig itthon ha nem is virágkorát éli a panellakások  piaca, de úgy tűnik, jól szolgál egészsége, és a következő néhány évtizedben is az ingatlanpiac és a városkép részei marad. Ugyan a gazdasági válság hazai begyűrűzésekor sokan elsők között nevezték meg a panelek piacát, mint lehetséges áldozatot, az azóta eltelt idő rácáfolt a prognózisokra.

Örök nyerő az alacsony ár

A benne lakók által – sajátos adottságai miatt – általában csak mérsékelten kedvelt ingatlantípus töretlen vonzerejét éppen a piaci átlagnál lényegesen olcsóbb ára jelenti: Budapesten 6-7, vidéken akár 3-4 millió forinttól is elfogadható panellakást lehet vásárolni – összehasonlításképpen a fővárosban ezért az összegért a legtöbbször csak előnytelen helyen található kis alapterületű, állapotát illetően pedig igen erős kompromisszumokat kívánó téglalakások szerepelnek a kínálatban.

Mielőtt a válság megérkezett a hazai piacra, az eladósorban lévő paneleket főleg első lakásukat vásárló fiatalok, nagyon kevés (vagy nulla) önerővel rendelkező, saját lakásra vágyó vevők, illetve a gyors és problémamentes kiadásban bízó befektetők, valamint a vidékről felköltöző (vagy a fővárosban is lakást fenntartani kívánók) vették meg, mára a lakótelepek kínálata egyre nagyobb vásárlói kör ingerküszöbét éri el. Az árak az általános gazdasági helyzet miatt még lejjebb mentek, a hitelezési feltételek viszont megszigorodtak – a jellemzően rendelkezésre álló 2-3 millió forintos önerővel rendelkezők számára sokszor nemigen kínálkozik más alternatíva.

Még mindig gyorsan kipörög

Ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint a mostani hitelezési és pénzügyi feltételek között a panelek már kevésbé elutasítottak a piacon, holott 2-3 éve a döntő többség a lakótelepek kizárását említette meg első fontos szempontként a keresésnél. Előbb azonban a panelprogram, az utóbbi hónapokban pedig a távhő áfájának csökkenése jelentősen hozzájárult ahhoz, hogy a piacon néhol már szitokszónak számító panelek elfogadottsága újra magasabb szintre emelkedjen.

Külön előnynek nevezték szakmai körökben a panelpiac két – a jelen helyzetben feltétlen pozitív – tulajdonságát: alapvetően elég gyorsan ki lehet adni őket, a jellemzően 45-60.000 forint közötti bérleti díjért, és a nagyobb alapterületért cserébe sokan vállalják be a magasabb rezsiköltséget. Az alacsony árszint miatt még mindig viszonylag gyorsan eladhatóak a lakótelepi lakások: a felkapott lakótelepeken sokszor 2.5 hónap sem kell, hogy egy piaci áron kínálat panellakás gazdát cseréljen – előfordulhat tehát az, hogy egy-egy városrészben a panellakások gyorsabban tudnak forogni, mint téglaépítésű társaik – kivételt képeznek ez alól a nagy alapterületű lakások, illetve a kevésbé jó hírű lakótelepek.

Ragadós hírnév

A múltat ugyanis – egészen visszamenőleg a 70-es, 80-as évekig – lakótelepek esetében meglehetősen nehéz eltörölni, kevés példa van a megítélés jelentős változására. Budapesten például a paneles területek presztízsét már az építés óta nagyban meghatározza, hogy anno az állam mely rétegeknek osztott az adott környéken lakást, mennyire lett élhetőre tervezve a lakótelep (ez a 80-as évek végéig folyamatosan javult, épp ezért számítanak a legkeresettebbnek az utoljára épült panelek), illetve fel tudott-e mutatni a környék bármilyen fejlődést, vagy éppen elszlömösödött, jobb sorsra szoruló alvóvárosként funkcionál.

Mindez természetesen az árakban is nagyon erősen tükröződik, a “jónak” vélt, illetve az utolsóként épült lakótelepek esetében olykor 100.000 forinttal is magasabb négyzetméterárat kell fizetni lakásvásárláskor, mint a 70-es években felhúzott, “középszerű” lakótelepi lakások esetében – ráadásul ezek az árkategóriák alig mozognak. A néhány éve alaposan kipucolt, és biztonsági kamerákkal felszerelt Havanna lakótelep továbbra is az egyik legalacsonyabb átlagos négyzetméterárral büszkélkedhet, ugyanígy alacsonyak az árak Kőbányán, vagy éppen a kiváló metrókapcsolattal rendelkező Újpesten. Ennek ellenpontjaként a válság előtt a sokak szerint első számú Pók utcai lakótelepen olykor az akkori új építésű lakásokat is meghaladó négyzetméterárakon – közel 350.000 forintért – kínálták, és kínálják ma is az ingatlanokat.

Panelmenti profit

Nem jártak azonban rosszul a lakótelepekkel a beruházók. A magyarországi ingatlanpiac “aranykorában” – 2004 és 2008 között a gombamód szaporodó újépítésű lakások korában sokan költöztek – vagy próbáltak kiköltözni – a lakótelepekről, jórészt devizahitelre vásárolt új lakásba – néha mindegy volt, hogy hova, csak el a panelből.

Beruházói oldalról hamar felismerték ezt az igényt, és azt is, hogy a vásárlók nagy része szívesen marad azon a környéken, ahol korábban élt. Éppen ezért is tudtak sikeresek lenni azok a fejlesztések, melyek a lakótelepek szélén, vagy közvetlen közelükben valósultak meg – elég példának említeni Gazdagrétet, ahol a lakótelepet körbefutó út túloldalán 3-4 szeres áron kínált újépítésű lakások pillanatok alatt megteltek, de hasonló jellegű építkezések a keresettnek különösen nem nevezhető Kőbányán is sikerrel valósultak meg.

A nagy haszon nem itt van

Bár a piacon a panellakások tömeges felvásárlása befektetői szempontból nem jellemző, az alacsony árak miatt számos kisbefektető foglalkozik napjainkban is a kérdéssel, egy-két lakás megvásárlására gondolva, a gyors kiadásban, és a későbbi értékemelkedésben reménykedve. Érdeklődésük középpontjában ingatlanosoktól származó információk szerint elsősorban a felújítás előtt álló épületek, illetve a közeljövőben megújuló területek szerepelnek.

Szakértők azonban több háttérbeszélgetésen is arra figyelmeztettek, hogy dacára az alacsony áraknak, a panellakásokból rendelkezésre álló óriási kínálat miatt rövidtávon nagy hasznot nem feltétlenül lehet elérni ilyen tranzakcióval. Ráadásként a gazdasági környezet állapota sem mutat a közeljövőben lezajló áremelkedés irányába, sőt előfordulhat az is, hogy a vásárlóerő növekedésével a panelek népszerűsége ismét csökkenni kezd.