Mindenki csak nyerhet? – Feladta a leckét a bérlők megtartása

A facility management-cégek vezetőinek egyik szeme sír, a másik nevet. A szolgáltatásaik iránti kereslet fokozódik, ugyanakkor a verseny is nő, mivel több tanácsadó ezen a területen reméli megtalálni elveszett forintjait, euróit.

Sok cégnek át kellett értékelnie működését, struktúráját a gazdasági válság hatására. A piaci környezet nem éppen kedvező, a profitok csökkennek: kulcsfontosságú, sok esetben a túlélés záloga a költségek lefaragása.

A cégek életében jelentős összegeket emészt fel székhelyük fenntartása, üzemeltetése – nem csoda, hogy ha az erre fordított kiadások mérséklését több cég is célul tűzte ki. Ennek egyik lehetséges módja, ha az adott cég az üzemeltetés terén jelentős megtakarításokat ér el. A facility és property management-cégeknek tehát új kihívásokkal kell szembenézniük, mára ugyanis a legfőbb döntő tényezővé az árak léptek elő. Versenyképes csak az az üzemeltető lehet, aki megtalálja a megfelelő megoldásokat a megbízó által remélt költségcsökkentésre.

Tovább nehezíti az üzemeltetéssel foglalkozó cégek helyzetét, hogy növekszik az erre a piacra belépő vállalkozások száma. A befektetési és a bérbeadási piac is komolyan szenved, és a megváltozott piaci környezet kihívásaira a korábban üzemeltetéssel nem – vagy csupán csekély mértékben – foglalkozó ingatlan-tanácsadók azzal válaszolnak, hogy erősítik ezt a területet, abban a reményben, hogy túlélik a válságot, és csökkenthetik veszteségeiket. A facility managementtel foglalkozó cégek helyzetéről és kihívásairól kérdeztünk piaci szereplőket.

Szűcs Melinda, vezérigazgató, B & V Group

A facility management területe valóban változóban van: a válság hatására az ingatlantulajdonosok igyekeznek húzni a nadrágszíjakon, mostanában a költséghatékonyságot tekintik elsődleges célnak – éppen ezért az ingatlanszektorban megnőtt az üzemeltető cégek szerepe. Növekedett az érdeklődés a facility management társaságok nyújtotta szolgáltatások iránt, de a sikeres cégeknek két feltételnek meg kell tudniuk felelni: egyrészt lehetővé kell tenniük a költségek csökkentését, másrészt pedig minőségben biztosítaniuk kell egy megadott színvonalat. A B & V Group esetében a nagyobb érdeklődés elsősorban a bankok részéről tapasztalható, ezek ugyanis az utóbbi időben nemfizetés miatt számtalan nagyobb épületet, irodaházat, bevásárlóközpontot, logisztikai bázist vettek át, amelyeket most kénytelenek kezelni. És épp ebben nyújt segítséget egy üzemeltető.

A válság már egy éve elkezdődött, de azóta nem találkoztunk olyan kérésekkel, amelyek érintették volna a szolgáltatások minőségét. Vagyis a cégek célja inkább a szolgáltatási kör megtartása melletti költségcsökkentés. Mivel a bérleti díjak esnek, a piac lényegében teljesítette ezeket az igényeket. Ha ez már nem lenne elég, a bérlők a jövőben vélhetően a takarítások gyakoriságán, illetve a recepciós szolgáltatások terén lennének először hajlandóak mérsékelni igényeiket, de a piac egyelőre nem tart itt, a szolgáltatások színvonala változatlan. Jelenleg a legnagyobb kihívásokkal éppen ezért inkább a property management területén szembesülünk, ma ugyanis a kulcsszereplő bérlők számos gonddal küzdenek: nem tudják fizetni a bérleti díjakat, kisebb területre költöznének, stb. A legnehezebb ezért az ő megtartásuk, illetve megtalálásuk.

Az üzemeltetési piacon megfigyelhető másik tendencia a verseny fokozódása: több tanácsadó cég is belekezdett a facility mana­gement-tevékenységbe. Évtizedek tapasztalatát azonban fél vagy egy év alatt nem tudják megszerezni, így talán továbbra is előnyt élveznek a már hosszabb ideje piacon lévő üzemeltetők. A versenyképesség feltétele a jó szakmai gárda. Nem elég egy embernek jónak lennie, az egész csapatnak kell együttesen kiváló teljesítményt nyújtania. De ugyancsak fontos szerep jut az alvállalkozói körnek is. Az üzemeltető a tulajdonos egyik legfontosabb bizalmi embere, akárcsak a jogász vagy a könyvelő, és nagyon sok múlik rajta abban a kérdésben, hogy sikerül-e megtartani a bérlőket, vagy sem.

Egy adott épület átvétele során első lépésként meg kell vizsgálni, hol lehet javítani az üzemeltetésen, hogyan lehet növelni a hatékonyságot, és hogyan lehet csökkenteni a költségeket. Ezt és az üzemeltető fontos szerepét talán jól érzékelteti egy példa: az Atlanta Center üzemeltetését három-négy hónappal ezelőtt vettük át, és első feladatként megnéztük, hogy melyek az üzemeltetési kiadások, és mely költségtényezőket lehet mérsékelni. Az említett ingatlan esetében ez az egyetlen lépés 33%-os megtakarítást hozott.

Ruzsinszki Tibor, üzletág-igazgató, Strabag Property and Facility Sevices

A facility management-piacon a legfőbb változás, hogy az ár mint döntési szempont felértékelődése tapasztalható. Korábban a fő döntési tényezők között szerepelt a minőség, a proaktivitás és a jó kapcsolat is, de most ezek súlya csökkent. Az ügyfelek kutatják az árcsökkentési lehetőségeket, a kiírt tendereken pedig a korábbiakhoz képest jelentősen alacsonyabb árakkal lehet nyerni. Megtorpant a korábbi tendencia, amelyben a minőségi szolgáltatások és a hozzáadott értékek fokozatosan felértékelődtek, és a piac tisztulásnak indult.

A nagyobb cégek, amelyek alapvetően nem az ingatlanszegmensből élnek, a költségek minimalizálása érdekében sok esetben alacsonyabb szolgáltatási minőséggel is hajlandóak beérni. Csökkentik a takarítások vagy karbantartások gyakoriságát, nem rendelnek eseti munkákat, amivel természetesen jelentősen csökkenthető az üzemeltetés ára is.

A bér­iroda- és a bér­­logisztikai piac ugyan­­akkor az előzőektől eltérően reagál. Itt ugyanis elsődleges szempont a bérlők megtartása, így a szolgáltatások színvonalát nem szívesen mérséklik. Ez utóbbi esetekben tehát tartják a szolgáltatások színvolát, és az árcsökkentés iránti igények kielégítését inkább jobb ár-érték aránnyal vagy energiatakarékos megoldásokkal igyekeznek elérni.

A facility management-piac volumene főként pénzügyi oldalról csökken. A fejlesztési ütem ugyanis drasztikusan visszaesett, ami megtörte az üzemeltetési piac – korábbi években megfigyelhető – fejlődési ütemét. Általánosságban egy adott facility management-cég rendelkezik egy bizonyos üzemeltetési bázissal, amely szerény ugyan, de biztos profitot termel. Ehhez adódik hozzá a különböző opcionális, nagyobb profitmarzsot lehetővé tevő munkákból adódó nyereség. Ez utóbbi munkák száma azonban a válság hatására jelentősen, 60-70%-kal visszaesett, így az alacsonyabb árak mellett a facility managementet komoly kihívások érték.

További változást jelent, hogy a tenderek száma jelentősen megnőtt a piacon, ennek eredményeként valószínűleg piaci átstrukturálódás lesz majd megfigyelhető. Míg korábban az üzletkötések során nagyon nagy szerepe volt a kapcsolati tőkének, és a tárgyalásokon még jó árakkal is nagyon nehéz volt egy jó kapcsolatokkal rendelkező céget megverni, addig most alacsonyabb árakkal bármely üzemeltető felveheti a versenyt a többiekkel. A verseny tehát élesedett a piacon, a jelenlegi helyzetben a legtöbb cég célja, hogy – akár némi nyereség feláldozásával is – megtartsa meglévő ügyfeleit, hiszen ez normális piaci körülmények között is lényegesen kisebb költségekkel jár, mint később visszaszerezni őket.

Ebben az új piaci helyzetben az FM cégeknek is át kell gondolniuk a stratégiájukat, és a túlélés érdekében meg kell hozniuk a nehéz döntéseket is. A Strabag PFS a nagyobb belső szinergia érdekében mind alvállalkozói, mind létszámoldalról átvilágította saját költségstruktúráját. Új FM-PM szoftvert vezet be, amely hatékonyan és integráltan támogatja az FM-PM és az egyéb, főleg pénzügyi folyamatokat.