“Az ingatlan értelmes befektetési cél marad” – Interjú

Milyen mértékben eshet vissza a fejlesztési, ill. a befektetési aktivitás a válság hatására a hazai ingatlanpiacon? Miben változott meg a fejlesztői kockázat megítélése? Előtérbe kerülhetnek -e alternatív finanszírozási formák?

A közelmúlt pénzügyi-gazdasági eseményeinek ingatlanpiaci
vonatkozásairól kérdeztük Szécsényi Lászlót, a Schönherr Szécsényi Ügyvédi Iroda
ügyvezető partnerét.

Szécsényi László meghívott előadója lesz a november
11-én immáron negyedszer megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment
Forum-nak, Magyarország legnagyobb ingatlanpiaci konferenciájának.

Portfolio.hu:
Mint az ingatlanpiacon aktív ügyvédi iroda, érzékelnek -e visszesést a
közelmúltban kibontakozni kezdett gazdasági válság következtében, akár
befektetési, akár fejlesztési oldalon?

Szécsényi László: A piaci események alakulását mi is szoros
figyelemmel kísérjük. Fejlesztési oldalon érzékeltünk komoly megtorpanást,
elsősorban a finanszírozási lehetőséget elképesztő mértékű beszűkülése miatt.
Eközben bizonytalanásgot látunk a bérbeadások tekintetében is, vagy legalább is
a vállalatok elhalasztják a hosszútávú döntések meghozatalát. Tranzakciós
oldalon más a helyzet, ott mi legalább is nem éreztünk visszaesést a német
alapok erős aktivitása miatt.

Az ingatlanpiacon lehet-e érezni a
külföldi befektetők kivárását, Magyarországgal szembeni bizalmatlanságát?

Sz.L.: Külföldi és külföldi között nagy különbségek vannak.
Bizonytalanságot még nem érzünk, de a piacralépőknél fokozottabb óvatosság
tapasztalható.

Milyen
hatással lehet a kialakult finanszírozási és gazdasági környezet a nagy
volumenű, komplex funkciójú fejlesztésekre? Milyen változásokra számít ezen a
téren?

Sz.L.: Az ilyen típusú fejlesztések nagyon komoly
technikai, jogi és pénzügyi előkészületet igényelnek. Amíg korábban akár egy
alaplemez kivitelezésébe a fejlesztő aláírt finanszírozási szerződések nélkül is
belekezdett (mondván a finanszírozás csak formaság), addig ez ma már
öngyilkosság. Ezek a körülmények a jobb szervezettség és hatékonyság irányába
tolják a projekteket. A fejlesztői kockázat mibenléte nyilvánvalóan
átértékelődik.

Érzékelt -e elmozdulást alternatív
(nem-projekfinanszaríozási) finanszírozási formák felé a fejlesztők
részéről?

Sz.L.: Véleményem szerint ezek a formák eddig is
léteztek, nagyon sok joint-venture-t láttunk pénzügyi és szakmai befektetők
között. Ezek alapvetően azért jöttek létre, mert az ingatlan-befektetők már csak
akkor jutottak projektekhez, ha korai stádiumban beszálltak és a projekt
megvásárlására irányuló jogaikat finanszírozási források rendelkezése bocsátása
ellenében biztosították maguknak. Ezek az alternatív formák kétségtelenül
alkalmasak a banki források pótlására, a kérdés csak az, hogy mennyire maradnak
értelmes befektetési célok bérbeadások hiányában a vállalható rizikóküszöb
alatt. Ezt a kérdést pedig csak az általános gazdasági változások tükrében lehet
megítélni. Abban azonban biztos vagyok, hogy maga az ingatlan értelmes
befektetési cél marad.