Kedvezmények az irodapiacon

Az elmúlt években az irodapiacon igen nagy konkurenciaharc kezdett kiéleződni a fejlesztők között, a különböző irodaépületek esetében a legkülönbözőbb csomagot kínálják a legváltozatosabb kedvezményekkel a potenciális bérlők részére.

A fejlesztők a kedvezmények széles skáláját nyújtják, hogy megnyerjék a bérlőket a bérleti díj csökkentésétől a bérleti díjmentes időszakok nyújtásán át, extra műszaki tartalom mellett néha még a költözési költségeket is átvállalják attól függően, hogy mennyire sürgős az adott háznak az irodaterületek mielőbbi értékesítése, bérbeadása, illetve az adott bérlő megfogása. Különösen fontos ez akkor amikor 2006-ban közel 200.000 nm új irodaterület kerül piacra, mely 2007-ben újabb 200.000 nm-rel egészülhet ki!

Érdemes megjegyezni, hogy alapvetően burkolt ellenérdek van a bérlő és a fejlesztő között, hiszen ez utóbbi befektetői szemmel tekint az ingatlanra, az esetek zömében a megtöltött épület továbbértékesítésre kerül ingatlanalapok, vagy más befektetők felé. Minthogy a papíron fizetett bérleti díj (nominál bérleti díj) az eladásnál jelentkező hozamelvárás (yield) egyik legfontosabb tényezője, a tulajdonosnak az az érdeke, hogy ezt a díjat minél magasabb szinten tartsa és inkább egyéb kedvezményeket tegyen. Ezek a kedvezmények elsősorban bérleti díjmentes időszak formájában, másodsorban extra műszaki tartalom biztosításával, (pl. üvegfal gipszkarton helyett, gyengeáramú hálózat kiépítése, stb.) jelentkeznek.

A bérlő érdeke pont ellenkező, ő költség oldalról közelíti meg az irodabérletet és általában az az érdeke, hogy a havi fix kiadást a lehető legalacsonyabb szintre csökkentse, így neki lehet, hogy másodlagos az esetleges extra műszaki tartalom. Ezt támasztja alá a www.iroda.hu májusi szavazása is, ahol “Az Ön számára milyen jellegű engedmény a legkedvezőbb egy hosszú távú bérleti szerződésnél?” kérdésre több mint 65% tette le voksát a bérleti díj csökkentése mellett. A díjmentes időszak kompromisszumos megoldás szokott lenni, mely 1-2 hónaptól hosszabb, 5 éves szerződésnél a 3-4 hónapot is elérheti.

Fejlesztő és fejlesztő között is van azonban különbség. A klasszikus irodafejlesztők (akik eladásra építik az irodaházakat) szívesebb adnak díjmentes hónapokat kedvezményként, vagy költözési hozzájárulást. Míg a hosszú távon goldolkodó befektetők hajlandóak a bérleti díjból is engedményeket adni, hiszen náluk nem annyira fontos, hogy a jövőbeni bevételeket mesterségesen magasan tartsák, nekik egy adott időszakra vetített effektív bevétel az elsődleges szempont.

A prémium kategóriás irodaházak jó példával szolgálnak arra vonatkozólag, hogy az extra szolgáltatások mennyire fontosak a bérlőknek, hiszen ők nem engednek a bérleti díjból, magas szinten tartják azt. Jó példa erre a Roosevelt ház, mely kiemelt lokációval kívánja megcélozni jövőbeni partnereit, extra szolgáltatásként pedig saját Roosevelt kártyát ad bérlőinek, mellyel különböző kedvezményeket vehetnek igénybe. A másik hasonló példa a szemben elhelyezkedő Lánchíd Palota prémium bérleti díjaival, kiemelkedő lokációjával, magas presztízsértékével egyedülállónak számít egyenlőre a magyar piacon. A díjban azonban mindkét esetben pszichikai tényezők is szerepet játszanak: magas reprezentáció, PR faktorok, különleges szolgáltatások.

A fent említett példán kívül számos olyan esetet lehet látni a múltban, amikor hasonló lokációval rendelkező irodaházak annak érdekében, hogy megkülönböztessék terméküket eltérő módon pozícionálták azt stratégiailag. Azonban nem egy esetben az előre elkészített stratégiákat a piac is deformálta, alakította. Ilyen volt a MOM Park illetve Alkotás Point páros, vagy a 2005-ben átadott BC 140 – Center Point páros is, de ide sorolnám a Europe Tower – Duna Tower ikertortyokat is.

A MOM Park visszafogott német konzervatív design-nal, de minőségben ugyanolyan jónak hirdette magát, mint az egyedi megjelenésű Alkotás Point, a MOM Parknak azonban sikerült szerezni pár előbérlőt (pl. SAP) így sokkal kényelmesebben alakíthatták a további értékesítést. A Center Pointnak szintén sikerült előbérleti szerződést kötni egy nagy bérlővel (Exxon Mobil), így lépéselőnybe került a szemben lévő BC 140 irodaházzal, ahol kisebb bérlők felé is nyitottak, kisebb területeket is bérbe kellett adniuk, hogy feltöltsék a házat. Az Europe Tower esete pedig igen ritkának mondható ahol Erste Bank még az épület elkészülte előtt megvette egész házat, egyébként valószínűleg ugyanolyan ütemben telne a Duna Tower irodaház is, hiszen mind színvonalában, mind szolgáltatásaiban hasonló adottságokkal rendelkezik.

A 2006-ban, 2007-ben piacra kerülő új irodaterületek újabb dilemmákat vetnek fel, hiszen alapvetően két módja van bérlőszerzésnek, egyrészt új cégekkel megtelíteni az irodaházakat, amelyeknek még nincs Magyarországon székhelyük, nagyobb részt viszont már a piacon lévő, más irodaházban székelő cégekkel fogják megtelíteni ezeket az épületeket.

A feladat a régebbi irodaházak számára adott: megtartani a bérlőket, a lejáró szerződéseiket meghosszabbítani a már ott lévő bérlőkkel. Valószínűleg a kínálativá átalakuló piac miatt optimális esetben stagnáló, de valószínűsíthetően inkább enyhén csökkenő effektív bérleti díjak várhatóak. A régebbi alacsonyabb kategóriájú házak tulajdonosainak nehéz lesz lépést tartani az újonnan épült házakkal, így vagy korszerűsítik az épületeket, vagy annyira nyomott bérleti díjakat fognak kínálni, hogy komoly pénzügyi áldozatvállalással járjon egy új épületbe való átköltözés. Az alacsonyabb bérleti díjú házak némi előnyt élvezhetnek az intézményi kereséseknél a megszorítások miatt, ez tehát lehetőséget jelent számukra, hogy az esetlegesen megürült területeket pótolják.