Köki: a pláza nem sikeres, de beindította az ingatlanpiacot

Miközben az már a nyitás előtt látszott, hogy a KÖKI Terminál sikere gyengébb lesz a vártnál, ez most, 10 hónap elteltével biztosra vehető. Ezzel szemben a környékre jó hatással volt a beruházás. Nézzük, milyen változásokat hozott a Kőbánya és Kispest lakóingatlan-piacán az elmúlt pár hónap: Hogyan alakult a kereslet? Hol tartanak most az árak?

Ha végigsétálunk a KÖKI Terminál folyosóin, akkor még mindig üres üzleteket látunk. Nem sikerült kiadni sok helyiséget a nyitásig, s számottevő javulás azóta sem következett be. A KÖKI Terminál tehát nem tekinthető kifejezetten sikeres beruházásnak, van azonban egy nem kellemetlen mellékhatása: élhetőbbé, vonzóbbá tette a környéket, ez pedig kihat a X. és XIX. kerület ingatlanpiacára is.

Metró eddig is volt

A X. és XIX. kerület metróállomásokhoz közel eső lakótelepei soha nem számítottak rossz célpontnak pesti viszonylatban. A metróval feltárt területek ugyanis mindig sokkal vonzóbbak, mint azok, ahol még buszra is kell szállni, hogy elérjük a metróállomást – magyarázta Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák ügyvezető-tulajdonosa.

Ráadásul felépült a pláza

Nagy versenytársa volt ilyen szempontból Kőbányának és Kispestnek a metróvonal másik végénél található IV. kerület, mely azonban a KÖKI Terminál miatt úgy tűnik, lemaradt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a IV. kerületben – nem beszélve az egyébként szervesen hozzá kapcsolódó XV. kerületről – most már alá kell menni a X. és XIX. kerületi, metrókörnyéki áraknak. A beruházással tehát egyértelmű előnyhöz jutott a két dél-pesti kerület. Ha kiterjesztjük a vizsgálódásunkat a közel fekvő XVIII. és XX. kerületre, akkor azt látjuk, hogy míg a két kerület a bevásárlóközpont kereskedelmi vonzáskörzetében fekszik – magyarul ezekből is a KÖKI-be járnak vásárolni -, addig az ingatlanpiacukon már egyáltalán nem érződik a X. és XIX. kerületihez hasonló pozitív hatás, egyszerűen túl messze vannak.

Jobb lakások ugyanazon az áron

A plázaépítések jellemzően kedvezően hatnak az ingatlanpiacra, s általában megemelik az árakat. Ez azonban csak a boldog békeidőkben, a válság előtt volt így. Nem is elsősorban a vásárlási lehetőségek kibővülése hat az árakra, hanem az, hogy a beruházások rendszerint a közlekedés fejlesztésével is együtt járnak. Így történt ez a KÖKI Terminál esetében is. Talán ez eredményezi azt is, hogy sok eladó azt hiszi: a pláza miatt magasabb áron tudja eladni lakását. Nekik azonban szembesülniük kell azzal, hogy a válság keresztbe tett az áremelkedésnek. Ettől azonban még a környék színvonala, élhetősége, közlekedése javult, amiből az következik, hogy az ár/érték aránya is. Vagyis ugyanazon az árszinten jobb adottságú ingatlanokat vásárolhatunk most – hangsúlyozta Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tapasztalatira alapozva.

Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette: az árak nem emelkedtek, de az ingatlanokat könnyebb lett eladni. Nem véletlen, hogy a két kerület ingatlanjainak hirdetéseiben rendre találkozhatunk azzal a paraméterrel, hogy hány perc alatt közelíthető meg a KÖKI Terminál. Ez nagyjából megfelel a korábbi “5 perc a metró” hívószónak, s az igazat megvallva ez azért még mindig a legfontosabb tényező.

A lakásárak alakulása a X. és XIX. kerületben, a KÖKI Bevásárlóközpont közelében

Forrás: Balla Ingatlanirodák, ballaingatlan.hu

Kőbányai kínálat

Az árak tehát nem emelkedtek, de merre járnak az újhegyi lakótelep esetében? Jelenleg egy egyszobás, 36 négyzetméteres panellakás 6-6,5 millió forintba kerül, egy kétszobás ára állapottól függően 6,9-8,2 millió forint között alakul – tehát elég jelentős a szórás ebben a kategóriában -, míg a legnagyobb, háromszobásokat pedig 7,5-8,9 millió forint között találunk a Balla Ingatlaniroda X. kerületi irodájának kínálatában. Kántor Istvánné magyarázata szerint a középső szegmensben érzékelhető magasabb árak annak köszönhetőek, hogy ez a legnépszerűbb méret, hiszen egy kisebb családnak már megfelelő, nincs feltétlenül szükségük háromszobás otthonra, ugyanakkor a rezsiköltségek alacsonyabbak.

Kispesti árak

Lendvainé Pető Zsuzsa, a Balla Ingatlanirodák XIX. kerületi irodájának vezetője a kispesti árakat ismertette: egy jó állapotú 1 2 félszobás panellakást átlagosan 7,5-7,8 millió forintért lehet venni, de a nagyon jó állapotú ingatlanokért akár 8,5 millió forintot is el lehet kérni. Itt azonban már mindennek felújítottnak kell lennie, a nyílászáróktól a burkolatokig. Természetesen az az ingatlan kel el a leggyorsabban, amit úgymond áron alul kínálnak, tehát volt példa 63 négyzetméteres panellakás 7,8 millió forintért történő eladására is, ami extrém alacsony ár, és ez nem tekinthető trendnek, viszont gyorsan el is tudták adni – tette hozzá.

A közelben lévő, felső-kispesti kertes házak esetében is hasonló a helyzet, az árak alacsonyak. Miheztartás végett: egy 100 négyszögöles telken fekvő, felújítandó, 60 négyzetméteres családi házat 11 millió forintért adtak el nemrég. A magasabb árfekvésű kategóriában viszont nehéz az eladás, hiszen egy gyönyörű, 160 négyzetméteres, 2001-ben épült, klimatizált, két fürdőszobás, szaunás lakást már 4 éve árulnak, de 40 millió forintért egyelőre nem akadt vevője.