5 sikertényező befektetők számára

Mit tud ajánlani egy ingatlanfejlesztő, hogy nyerő pozícióba kerüljön a piacon?

2015-ben a befektetők jelentős érdeklődést mutattak a Közép- és Kelet-Európában elhelyezkedő irodaépületek iránt. A kiemelkedő területeken, például Varsóban, Prágában, Budapesten, Bukarestben és a lengyel vidéki nagyvárosokban megvalósuló projektek gyakran már az építkezés befejezése előtt vevőre találtak. A befektetők egyre növekvő elvárásai miatt azonban az ingatlanfejlesztőknek hozzáadott értékkel rendelkező termékekben kell gondolkodniuk.

A CBRE szerint Közép- és Kelet-Európában az irodaépületek piacán megvalósított beruházások értéke 2015-ben meghaladta a 3,9 milliárd eurót, mellyel e termékek piaca a második legnagyobb forgalmú üzletág lett a régióban. A vonzó ingatlanok elengedhetetlen jellemzője a hosszú távú nyereség és a kiváló minőség. De vajon mivel tud többet ajánlani egy fejlesztő ahhoz, hogy nyerő pozícióba kerüljön az ingatlanpiacon a versenytársaihoz képest? A Skanska Commercial Development Europe meghatározott öt kulcsfontosságú tényezőt a sikeres üzletkötés eléréséhez.

1. Jó kapcsolatok a kezdetektől
Adrian Karczewicz, a Skanska CEE tranzakciós igazgatója azt vallja, hogy a jó üzleti kapcsolatok és a bizalom kiépítésének alapja a befektetők nyílt és barátságos megközelítése. „Év elején rendszerint felkeresem a potenciális vevőket, és elbeszélgetek velük. Ezek a látogatások segítenek abban, hogy felmérjem a vevők elvárásait, igényeit és adott érvre tervezett beruházási stratégiáit. Egyidejűleg lehetőségem nyílik arra, hogy bemutassam a vevőknek a közép- és kelet-európai piacot, tájékoztassam őket értékesítési terveinkről, és további együttműködést ajánljak számukra.” – mondta Karczewicz.

2. Gyors és zökkenőmentes tranzakciók
A Skanska célja, hogy a projektre vonatkozó marketing tevékenység megkezdésétől számított hat hónapon belül megkösse az üzletet. Annak érdekében, hogy a befektető partnerek részére az eljárás hatékony és egyszerű legyen, a cég elvégzi az épület alapos és részletes értékbecslését, amit vállalaton belül előzetes átvilágításnak (due diligence) nevezünk. Ezt az átvilágítást külső szaktanácsadók végzik, ami garantálja, hogy független fél alkot véleményt az ingatlan műszaki dokumentációjáról és jogi helyzetéről. Egyaránt fontos a dokumentációk gondos kezelése, a szükséges engedélyek megszerzése, a szaktudás valamint a hivatali ügyintézés ismerete.

3. Piac és hozam
„A közép- és kelet-európai térségben eszközölt befektetések gyakran magasabb megtérülést biztosítanak, mint a nyugat-európai országokban történő beruházások. Tapasztalataink alapján kijelenthetjük, hogy a legkedvezőbb irodaépületi hozamok a lengyel vidéki nagyvárosokban, pl. Lotzban és Katowicében (7,5% körül), Krakkóban és Wroclawban (6,25%), valamint Bukarestben (7,5%) és Budapesten (7%) érhetők el. A Varsóban és Prágában megfigyelhető szerény hozamcsökkenés (körülbelül 5,5%) ellenére a befektetők továbbra is ezeket az ’érett’ piacokat részesítik előnyben” – mondta Adrian Karczewicz.

4. A termék minősége
Egy projekt kiválasztásánál az épület műszaki paraméterei, mint pl. a föld alatti szintek és a tetőszigetelés minősége nagyon fontosak. A LEED tanúsítványokkal alátámasztott jó tervezés és minőségi kivitelezés biztosítja a vevőt arról, hogy nem kell az ingatlanba komoly tőkét beruháznia az üzemeltetés alatt. „A felvonók és a hatékony szellőztető rendszerek szintén nagyon fontosak. Érdemes áldozni ezekre a területekre még akkor is, ha ezzel kisebb irodai területhez jutunk. Nagyon fontosak továbbá az irodai terület kihasználását és a dolgozók kényelmét befolyásoló tényezők. Ide tartoznak a következők: BMS (épületfelügyeleti rendszer), álmennyezetek és álpadlók, vízszigetelés, nappali fényt biztosító rendszerek és az egy főre jutó friss levegő m³ mennyiségének növelése” – tette hozzá Adrian Karczewicz.

5. Magas bérbeadási arány
A vevők nem akarják azt a kockázatot vállalni, hogy egy ingatlan megszerzése után bérlőket keresnek, inkább olyan épületeket részesítenek előnyben, amelyek hamarosan akár teljesen megtelnek bérlőkkel. Ha egy épület megvásárlásának időpontjában alacsony a bérbe vett terület aránya, akkor a Skanska a fennmaradó területre minimum három éves bérleti szerződés aláírásának lehetőségét ajánlja fel a befektetőnek. A magas bérbeadási aránynak köszönhetően a vevő hosszú távra nagy pontossággal megbecsülheti a befektetés megtérülési mutatóját (ROI). Ezért az új bérlők megszerzése döntő fontosságú és ezt jó előre – akár már az építési munkák megkezdésekor – el is kell kezdeni. A legutóbbi ABSL jelentés szerint a külföldi cégek több mint 15 évvel ezelőtti megjelenésük óta már több mint 1000 SSC/BPO/ITO központot hoztak létre a közép- és kelet-európai régióban. Ez a szektor 335 000 szakembert foglalkoztatott 2015 I. negyedévében. A McKinsey & Company szerint a következő tíz évben a szektor tovább bővül és 850 000-1 050 000 munkalehetőséget fog biztosítani. Ez azt jelenti, hogy az irodaépületekre vonatkozó igény folyamatosan nő, ami a közép- és kelet-európai régió fővárosaiba és vidéki nagyvárosaiba vonzza a fejlesztőket és – ennek eredményeképpen – a befektetőket is.

A Skanska Property Hungary 2016 szeptemberében adja át legújabb, még építés alatt álló, A kategóriás, LEED Gold előtanúsítással rendelkező irodaépületét, a 26 200 négyzetméter bérbe adható területet kínáló Nordic Light-ot. “Bizakodóak vagyunk a bérbeadást illetőleg, a tárgyalások jelenlegi állása szerint az év végére az épületet 100%-ban bérbe tudjuk adni. – mondta Marcin Łapiński, a Skansa Property Hungary and Romania ügyvezető igazgatója.