Az új Polgári törvénykönyv kedvez a bérlőnek

A béringatlanok piacán a nem vagy késedelmesen fizető bérlők ellen egyre nehezebb a fellépés, amit a piaci túlkínálat is tovább nehezít. Ettől függetlenül mind a bérlők, mind a bérbeadók számára fontos tudni, hogy a peres eljárás csak az utolsó lépés, amit számos egyéb más intézkedés – kaució, zálogjog, felmondás – megelőzhet. Az új Polgári törvénykönyv ráadásul a bérlők számára kedvező változásokat ír elő- derül ki a Szecskay Ügyvédi Iroda összeállításából.

A budapesti kereskedelmi ingatlanpiacon a bérirodák közel 24-, az ipari ingatlanoknak pedig 22 százaléka áll üresen; mindkét szegmensben a válság óta 7 százalékponttal nőtt a teljes állományon belül az üres területek aránya. Ami az új bérlőket illeti; itt sem sokkal rózsásabb a helyzet; míg 2008 előtt a bérbeadások több mint 60 százalékát ők tették ki; addigra mára az arányuk bőven 50% alá esett – sok bérlő kisebb területet bérel, sokan nem vállalják a költözéssel járó plusz költségeket, valamint jelentősen visszaesett az új vállalkozások száma. (forrás: DTZ)

Ebben a piaci környezetben még inkább felértékelődnek a hosszú-távú szerződést aláíró, jól fizető bérlők. Sajnos azonban ma már egyre gyakrabban találkozni nem, vagy késedelmesen fizető bérlőkkel, ami akár a bérbeadók működőképességét is veszélyeztetheti. A biztos háttérrel rendelkező cégek is egyre gyakrabban kifogásolják a korábban megfelelőnek tartott szolgáltatás színvonalát, illetve lényeges körülményváltozásra vagy a bérbeadási piacon tapasztalható díjcsökkenésre hivatkozva visszatartják a bérleti díj általuk “méltánytalannak” tartott részét.

Melyek lehetnek a következményei a nemfizetésnek?

„A peres eljárás az esetek többségében csak az utolsó lépés, amit a bérbeadó szankcióként érvényesít a nem fizető bérlőkkel szemben, és ez főként az eljárás lassúságának és költségességének tudható be. Tapasztalati tény, hogy az átmeneti fizetési problémákat a bérbeadók inkább átütemezéssel, a bérlővel való megállapodás keretében kezelik. Jogi igényérvényesítésre az esetek többségében a bérleti jogviszony megszüntetésekor kerül sor.” – mondta Tausz Patrick, a Szecskay Ügyvédi Iroda partnere.

Óvadék (kaució), mint első lépés

Nemfizetés esetén az egyik leghatékonyabb eszköz a szinte valamennyi bérleti szerződésben szereplő “kaució” intézménye. Ebben az esetben a bérbeadó egy ideig továbbra is “pénzénél marad”, mivel a követelését a kaucióból közvetlenül kielégítheti. A szerződésben érdemes minél tágabban meghatározni, hogy a kaució milyen követelések biztosítékául szolgál, továbbá kikötni, hogy a bérbeadó által történő rendkívüli felmondás esetén ő jogosult a kauciót szerződésszegési kötbérként megtartani.

A jövőre életbe lépő Ptk. fontos változást tartalmaz; ha a kaució összege a havi bérleti díj háromszorosát meghaladja, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.

Törvényes zálogjog, mint átmeneti megoldás

A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó szabályai szerint az ingatlan vagy lakás bérbeadóját a hátralékos bér és járulék erejéig zálogjog illeti meg a bérlemény területén levő bérlői vagyontárgyakra és mindaddig, amíg e zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ez azonban kizárólag a bérleti díj nemfizetésére nyújt biztosítékot, az elmaradt üzemelétetési költségekre nem. A bérlő írásban kifogásolhatja a zálogjog fennállását, terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más értékek elszállítását is megakadályozta, ebben az esetben a bérbeadónak nyolc napon belül bírósági úton érvényesítenie kell zálogjogát, ellenkező esetben az megszűnik.

Ha nem elég a szép szó, jöhet a felmondás

A Lakástörvény szerint mind a lakásbérlet, mind pedig a helyiségbérlet esetén a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása és kifejezett felmondási ok hiányában is felmondhatja. Helyiségbérlet esetében esetben a felmondási idő – eltérő megállapodás hiányában – egy évnél rövidebb nem lehet. A törvény tehát kifejezetten lehetőséget biztosít helyiségbérlet esetén rövidebb felmondási idő kikötésére. Lakásbérlet esetében a felmondási időnek legalább három hónapnak kell lennie és a hónap utolsó napjára kell szólnia. Ebben az esetben tehát rövidebb felmondási időt nem lehet kikötni.

Az új Ptk. módosítja a felmondási szabályokat: a bérlőnek egy új felmondási ok is rendelkezésére áll, amely szerint, ha a bérelt terület lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló helyiségként funkcionál, és az olyan állapotban van, hogy a használata az egészséget veszélyezteti, akkor a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Sőt, az új Ptk. szerint a bérlő erről a jogáról érvényesen nem mondhat le.

A felszólítások és felmondások könnyebb érvényesíthetősége érdekében a bérleti szerződésben érdemes kikötni a kézbesítésre vonatkozó szabályokat, így például azt, hogy a felek a szerződésben szereplő címeikre történő ajánlott, tértivevényes küldemények megküldését legkésőbb a postára adás napjától számított ötödik munkanapon szabályszerűen kézbesítettnek tekintik.

A peres eljárás csak az utolsó lépés… nem véletlenül

A bérlőt, mint a bérlemény birtokosát a Ptk. alapján megilleti a birtokvédelem, ezért a bérbeadó még abban az esetben sem távolíthatja el őt a bérelt területről, ha a bérlő a bérbeadó szabályszerű felmondása ellenére sem hagyja el az ingatlant. Ebben az esetben a bérbeadó részére az ún. “birtokper” indítása áll rendelkezésre, amely során a bíróság a birtoklás tényén kívül azt is vizsgálni fogja, hogy a bérlő jogosult-e továbbra is birtokolni az ingatlant. A birtokper során a birtokháborítás megszüntetésére kötelező ítéletet fellebbezésre tekintet nélkül végrehajthatónak kell nyilvánítani, így a bérbeadó pernyertesség esetén lényegesen hamarabb idő alatt ürítheti ki az ingatlant.

Védelmet nyújt a közjegyzői okirat

A közjegyzői okirat alapján, bizonyos feltételek teljesülése esetén peres eljárás nélkül, közvetlen bírósági végrehajtást lehet kérni, így a gyorsabb igényérvényesítés érdekében érdemes megfontolni a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalását is. 

„Még költséghatékonyabb megoldás, ha nem magát a bérleti szerződést foglalják a felek közokiratba, hanem a bérlő egyoldalú nyilatkozatát, melyben bizonyos feltételek teljesülése vagy időtartam letelte esetére vállal bírósági végrehajtás útján kikényszeríthető kötelezettségeket a bérleti jogviszonnyal kapcsolatban.” – hívta fel a figyelmet Tausz Patrick.